聂梅生：实现大小环境人文氛围的协调

　　聂梅生(全国工商联住宅产业商会会长)演讲的主题是：如何实现中央金融区大环境与附属住区小环境居住人文氛围的协调统一。

　　各位女士们各位先生早上好！我注意到这次会议的内容非常多，不可能全部都涉及到，而且就自己的研究领域来讲只能说一部分。所以我只讲一有关些节能省地型住宅。我想可以和今天的会议扣题的。关于节能省地的问题是胡锦涛总书记提出来的。我们有这方面的的研究和讨论。建设部也举行各种范围内的研讨，我需要澄清一些观念。关于节约型的问题节约型社会首先什么叫节约？看法是不一样的，实际上已经发生很大的变化，原来讲节约型社会是讲狭义的节约主要是讲减少消耗。这是我们国家沿用多年的关于节约的观念。

　　我们看一下原来以往关于节约的观念是怎么样？通过各种手段把原来的资源受到损害减少。只是希望我们通过各种手段减少这种损害。纵坐标就是交通等等。这在今天讲的城市范围内是非常非常重要的。但是，在上个世纪后20年的经验，也就是从1980年开始证明这种方式并不是很有效的。因为发展战略是从90年代初期产生的，采取控制的方法受到置疑这种方法对不对。这样的情况下，美国克林顿总统的科技顾问曾经说了一句名言。如果用中文来说就是“坏事减少并不等于好事增多”。这是理念上的重大变化。从狭义的节约发展成广义的节约。我们说节能省地应该从广义的角度考虑。我们从节约到有效到可持续发展。原来讲建筑节能，现在是讲能源效益的节能，然后到可持续发展。这是一个发展，是从狭义的节约发展到广义节约的跳跃。本届中国政府提出科学发展观和循环经济就是在这样的情况下考虑问题。我们如果改变一个方式怎样才能对，我们采取增值型创造型的发展模式，中国就是要通过循环经济来创造财富和增值。现在就是倒过来了，不是减少是增加。这就包括财政的稳定，土地价值的提升，而不是省地省地省地，而是提升。环境投资是需要回报的，刚才第一位先生讲关于奥运是需要回报的而不是仅仅需要投入。前面我把定义和内涵简单的介绍一下。

　　下面说一下节能节地住宅的问题。我们原来的说这个项目城市的发展和规划，到底是不是满足循环经济的社会，它有一个评估模型。我们以前很多评估认定的的挺细，我认为是需要改进的，我们以前是采取一元的模式，而非二元乃至多元的协同模式。我们以前说节能就是节能，但实际上这个模式在2001年前后发生很大变化，原来我们用的是日本的模式，但是现在日本首先变化了。现在强调我们节能500节水300等等，这个时候并不是同时的评估，而是对指标对建筑的功能和舒适性、健康性的影响。我们是达到和谐的社会，什么叫和谐？和谐两个字在某种程度上是妥协。所以你强调节能一定会有另一面负面的，负面的影响也要节能。另一方面我们强调以人为本，在这个时候又不去评价对环境的影响。所以这个评估的模型应该是两元，当然第三元也是非常重要的，就是成本核算，如果没有这个第三元什么事也做不了。所以关于这个评估模型是需要妥协的，有的时候为了保持这个资源在一定程度上是要改变人的生活习惯。所以现在国内国际的评估模型产生变化。这个绿色建筑评估模型，当时政府拿出300万来进行评估，它是为北京奥运做的，绿色建筑就是希望消耗最少的能源和资源。给环境和生态带来的影响最小，同时健康舒适的建筑环境，这本身就存在一定的矛盾。以大量的能源消耗和破坏环境的代价所获得的舒适性的“豪宅”不符合绿色建筑要求。我如果强调以人为本，建立豪华建筑又不能以能源消耗破坏环境为代价，这两个之间都是要互相的妥协，否则我们结果怎么样，我们会在原始的茅草屋中，虽然不消耗能源和资源，却也不是绿色建筑所提倡。

　　在评估体系当中节省能源、资源、保护环境的条例与室内舒适性服务水平以及建筑功能的条例性质不同，不能彼此相加或抵消。这样的话就产生一个新的模型，就是日本的CASBEE体系。回来以后我看了一下，实际上把整个评价过程当中，或者我们考虑任何建筑城市规划设计，分为两类，一类指建筑环境质量和为使用者提供的服务水平。另外就是L就是指能源、资源和环境负荷的付出。我们要求的质量和我们由于这个质量带来的环境负荷这是需要协调的。所以绿色建筑就是我们追求消耗最小的负荷而获取最大的生活质量。

　　那么具体来说，我们就变成两元而不是一元。纵坐标就是建筑质量服务，L就是能源资源和环境付出。假如在C区我们需要对环境需要有损耗但是有一个比较好的质量。A区是绿色我生活质量又好，对环境破坏最小，那么住在这个区就是最好的。所以现在讲绿色建筑这个问题，不得不去考虑它基本的模型。下来简单讲一些住宅建筑的节能问题。这里我想提醒一下，建筑节能指标和绿色建筑的指标并不完全一致，甚至有矛盾之处。现在往往把这两件事情混在一起。我们说绿色建筑强调自然采光，通风和加大迎光面以便有可能利用太阳能等。但是这样就会增加窗墙比和体形系数，不利于节能。如果我们要想提出维护结构的保温性能就会提高造价，这个造价就会混在房屋建设当中去。关于建筑节能南北方有区别。北方抓冬季供暖期节能，南方抓夏季空调期节能，过渡区应尊重地方的习俗，我们要强调人与自然的协调，比如太阳能等等。同时还有一些合理健康方式的引导。下面讲节地的问题。建筑部的部长写了一篇东西，关于城镇的问题。节地的问题是比较重要，我个人认为节地问题主要是宏观问题。主要是解决城乡二元化体制。不是说我是不是减少楼间距。搞一些绿化等等。我认为这些是需要的而不是必须的。城市化是需要一定数量的耕地，应该提出一个城市化用地和农村用地的发展比例。比如我们提高粮食单位产量，实际上这个就是释放这个用地过程。从今天开始，去年大家都知道由商会和一些机构出了一些报告，这个报告是按季度出，一个季度一个主题。这里一个是量的问题。我们房地产开发商如果影响国家粮食增加这是不允许的。第二要回答的问题就是价格的问题。但是非常遗憾，现在还不能如期的发布。因为数据很出乎大家意料之外。所以城市住宅的节地问题和住宅市场结构开发模式有关，我很早就思考这个问题，这个住宅节地问题是和房地产开发结构模式有关系。比如我们开发模式是全片小区开发，这个模式进行了十五年，这个弊端早已经出现了。不管你是普通住宅，还是经济房，这样大的小区它不是一个城镇，如果继续发展下去，我认为肯定会出现问题。我在1999年在深圳住交会就提出来这个问题。应该更多地去研究采用城市内既有住宅的置换，提升的办法解决住房问题，不一定非要新建小区，更多的是通过二手房的租赁、置换等方式解决。最近北京提出来，解决住宅的开发问题当中，应当采取微循环，这个例子在发达国家是有例可循的。还有一个非常重要的，大家可能注意到，开始有一些个研究人员说这个事情。我们原来提出来十五规划，这个已经进入十五规划当中一个数据。就是在十五计划的最后一年，我们住房持有率要达到900甚至达到1000，每人拥有一户设备相对齐全的房子，我觉得这个事情值得商榷。我们看一下发达国家更强调商品房的持有率下降。比如美国在住房白皮书当中是强调租用者增加，持有者减少。德国这么发达的国家，住房的持有率在420这个是值得我们考虑的。你不断增加增加增加，开发开发开发，新建新建新建。就会导致房价的问题，经济泡沫的问题。我们说一下住房租金不影响新建房价的问题，新建部分的房价是受现有资金的影响。这一点我觉得顺驰做得不错的。而中国不受这个影响而是受开发商卖新房能够卖出去卖不出去的影响。所以我觉得已经批准成片大规模的发展项目不应当建新城、建小区。使住宅建设和城市化接口，在城郊大量建住宅小区必定造成占地问题和交通问题，这一点需要考虑。其实我们国家平均年限是30年，我们土地都搞了70年，住宅平均使用年限是30年。比如奥运拆掉一些80年代，不是说没有使用价值了，而是没有经济价值。这个应当很好的协调。尤其在开发城市金融区等等，一定考虑你这个建筑的经济价值和使用价值一定要协调。否则最后还是要无情地拆掉。这就会造成很大的资源浪费。最后我讲一些关于节水的问题。由于我国水资源分布不平衡，应该分为丰水区、多水区、过渡区、少水区和缺水区。我注意到顺驰都是住宅名字与水有关。其实节水的问题我就不详细说了。河和湖水的利用率，这之间是有矛盾的，也是一个二元的关系。节水率并非越高越好，提高节水率而是要求污水回用率，需要采用较高的处理技术，将会增加成本影响水价、应当选择技术经济的平衡点。我就拿天津的蓝水假期为例，这个一直探讨水的问题。

　　下面讲一些企业进步的事情。来之前顺驰也和我沟通过这个事情。我觉得2005年企业的优胜劣汰开始而且会加速更加激烈。以往是靠圈钱圈地现在是不太可能了。基本上是这么两个趋势。一个是企业以做大和做强，年开发量和销售总额成了竞争指标。从去年开始比如民营企业当中以顺驰集团为代表，万科，世茂集团、合生创展集团等为代表，都以销售总额在100亿上下为目标。这个事情是好事情吗？我认为是好事情。经过统计之后，现在房地产不是4万多家，而是两万多家了，这是在经过去年宏观调控之后呈现的。即便是这样，我们中国最大的企业年开发量也不能覆盖总开发量的500以下。就算你做得最大年开发量都是在500以下。而在香港前十名加在一起是占在年开发量500以上。另外一个趋势，就是大型开发企业的形成会提高房地产企业的集中度，竞争房地产市场的占有率从不足10走向100，已经开始了。最后我想说一下，中国住宅建设在进入2005年将逐步从劳动密集型产业，提升过渡到资源节约型产业。