何明:中国式城市综合体
何明，克而瑞信息集团上海事业部副总经理。13年房地产从业经验，2007年就职于上海克而瑞信息技术有限公司。为上海城开、万科、金地、铁狮门、仁恒、大华、龙湖、九龙仓、中华企业等诸多大型房企提供产品咨询服务，在住宅、商业、旅游等各个领域都有丰富的实操经验。在商业板块领域操作过中粮上海大悦城和红星美凯龙上海浦江镇项目等知名项目，年均操盘100个项目，积累了丰富的实战经验与方法论。目前，正全面致力于房地产专业模块研究。
城市综合体是一个城市发展的高级阶段，一座城市需要通多年的发展才具备有城市综合体发展的潜质。中国式的城市综合体总结特点有三：供应大于需求，销售大于经营，形象大于内涵。
供应大于需求
我们克尔瑞信息集团对20个重点城市经行分析中国未来城市综合体供应预估量，得出结论是未来综合体总体将达到1.6亿平方米左右，排在前几名的不是北京、上海这类城市，而是成都、昆明、西安、沈阳这类城市，它们的供应量几乎已接近或超过一线城市的体量。
目前，各大开发商都在积极进入综合体领域，大量外资企业、央企，还有民企涌入其中。从综合体背景来看，它是工业化发展的成果，是城市发展的高级阶段。发达国家主要通过经济推动综合体的发展，我国主要利用政治来推动经济的发展。
中国很多综合体是不具备综合体本身的选址条件，比如成都体量已经快到3000万方，在建已建的已经有100多个，沈阳等地也是这样。如此多的综合体选址肯定有相关的问题，这个问题还是由于政府推动所造成的。
我们发现一个现象叫“政府官员的职业经理人化”。瑞安花了十多年，新天地还没有建完；但中国万达广场，一个体量接近20万方的万达广场只需18个月就可以建成。这个对比跟政府官员的政绩直接挂钩，他在任期里需要完成这样的形象工程，要积极引进奢侈品牌，引进超高层。在这样情况下，万达就能够快速的在全国进行拿地，拿到最好资源的地，但它整体的选址条件就会逊色很多。
最近十年的政府收入增长都是整个GDP的增长的两三倍，如果把政府看成公司的话没，有多少公司的业绩可以跟它媲美。不管是我们咨询公司还是设计公司都希望多一点时间、多一点挖掘，但是留给我们的时间确实是要服从政府的。
销售大于经营
城市综合体最核心的点就是资金流。央企、一些外资企业的城市综合体的发展比较健康，跟它的整体的资金是有非常大的关系。目前我们在做的绝大多数的城市综合体的项目仍然主要是通过产权制销售来完成，比如说卖商铺、卖办公楼，卖住宅，还有卖酒店式公寓这些。在国外，一些比较发达的资本市场上基本一半以上的城市综合体的资金的推出都是靠这个来解决的，这里面就有一个资金的问题。
在国内，如果你是一家民企或是不太上规模的国企短期通过信托和私募投资两到三年回报，这是汇报是18到25%式。如果通过整体商业出售的话要求25%的回报，扣掉发行成本或是利润，到小业主里面也就是8到10%的利息。造成这么大的缺口的结果，国内城市综合体以办公、酒店、商业等等为主的业态资产价值是被大幅度压低的。
一般你做产权式销售，办公销售，做比如说商业销售，小业主就是零售业主一般他能够承受的回报率在5%左右，就是有5%的回报加上他对整体资产升值的预期是可以实现的，5到12、15%的区别，就造成了绝大多数的开发商倾向于通过零售解决整体资金的问题而不是整体转让的结果。
城市综合体本身来是一个生孩子和养孩子的问题，住宅是十月怀胎，生出来就不管了；而城市综合体是养育的过程，你如果销售的话就很难保持它的活力和价值的升值。比如酒店式公寓是让我们非常无语的产品，这种产品在北京、上海一些大城市已经卖不掉了，三四线城市还可以实现比较高的溢价。为什么无语呢？因为我们很难界定它的客户是谁。根据使用结果来看，很多城市酒店式公寓成为一些公司办公楼或二奶楼。这种销售之后就无法控制它整体的成员的成份，这个城市综合体的失败的概率就非常大。
一个非常好的城市综合体对整个区域发展是争光添彩的；但是如果失败了，对这个地方的打击也是非常大的。最大的打击莫过于区域价值的下降，这方面还是需要通过国家来解决，特别是目前外资受限、房地产融资成本相差一倍以上的情况下，使得绝大多数开发商倾向于用散售而不是持有来运用这个城市综合体。
形象大于内涵
绝大多数的理论化体系化的东西都是一些对我们中国来说是舶来品，其实走国际化路线某种意义上是文化的一种被侵略。
万达在这方面提出了文化综合体所谓的第五代产品，大幅度增加了如戏院、电影公园等相关配套的比例。它领悟到了文化对整个综合体的重要性，从城市发展来看多样性和人文结合是非常重要的。我们现在在全国出差时，去当地人推荐我们去看的一些城市综合体，就是感觉是上海和北京的缩小或是简陋版。我们真正想看的是真正代表当地文化的东西，最好是希望城市综合体有当地文化的一些气息，这样的东西是能够长存的，跟整个城市相发展并且把整个文化价值体现出来的。
我们希望是未来的城市综合体能在这些方面有所触动，改变对城市综合体可持续发展比扩张更为重要的。
