酒店式公寓不能“长”得像住宅

　　23日，南京市规划局颁布了5项规划管理规定，内容涉及酒店式公寓、容积率、建筑间距、规划许可变更、规划许可证核准图绘制等方面，均自2010年1月1日起施行。其中，《南京市酒店式公寓规划审批管理规定》首次明确要求，酒店式公寓外形要和住宅区别开来。 

　　酒店式公寓：阳台不得外挑，不得大于100平方米

　　【规定】酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。在商业办公用地上建设的酒店式公寓，其建设比例原则上在旧区不得超过20％，在新区不得超过35％；层高一般不得超过4.8米；超过4.8米的，不论层内是否有隔层，其建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算；建筑单体平面一般采用通廊式布局，不得按单元式住宅套型设计；阳台不得外挑，并采用封闭式；单套建筑面积一般不得大于100平方米。 

　　【解读】南京市规划局相关负责人介绍，酒店式公寓是最近几年新出现的一种物业类型，概念比较模糊。由于商业项目对容积率、楼间距、采光、通风等要求较低，很多开发商便打“擦边球”，利用商业项目用地盖住宅销售，让消费者难以区分。《规定》首次明确从外形及面积等方面，对酒店式公寓进行了限定，就是为了能让大家一眼就认出来。  

　　住宅：层高大于3米，容积率按1.5倍计算 

　　【规定】新建建筑被地形部分掩埋的，当掩埋长度不足本层建筑外墙周长（局部凹凸不计入，下同）三分之一时，该层建筑面积全部计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之一、不足三分之二时，该层建筑面积的二分之一计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长三分之二时，该层建筑面积不计入容积率。 

　　住宅建筑顶板标高超出室外地坪标高1.2米以内的建筑部分、其他建筑顶板标高超出室外地坪标高1.5米以内的建筑部分，视为被掩埋。 

　　建筑底层布置净高3.0米以上架空层的，除电梯井、门厅、过道等围合部分外，其余部分可不计入容积率。 

　　除独立式住宅建筑（别墅）和需要大空间的商业建筑以外，住宅建筑层高大于3.0米、公寓（包括酒店式公寓）和办公建筑层高大于4.8米、商业建筑层高大于6.0米的，计算容积率指标时，该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍计算。 

　　【解读】南京市规划局相关负责人介绍，容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建设用地面积的比值。南京现在在坡地上建房子的情况越来越多，《规定》因此对掩埋部分的容积率计算进行了明确规定。而对于层高的限制，也避免了开发商把楼层盖得太高，以可隔层为由抬高房价从中渔利。 
　
　　建筑间距：首次明确对角建筑的“阳光权”

　　【规定】当建筑之间形成对角布局时（指一建筑在另一建筑的正向及侧向延长线之外），且住宅为被遮挡建筑时，遮挡建筑与被遮挡住宅的最小间距应符合以下规定：当遮挡建筑为低层或多层时，遮挡建筑与被遮挡住宅的最小间距应满足水平距离大于8米或垂直距离大于15米的要求；当遮挡建筑为小高层时，遮挡建筑与被遮挡住宅的最小间距应满足水平距离大于15米或垂直距离大于20米的要求。 

　　【解读】南京市规划局相关负责人介绍，以前没有专门关于对角建筑间距的明确规定，这次在其水平和垂直距离上，都做出了要大于平行建筑的间距的规定，更好地保障了被遮挡建筑的“阳光权”。