三种情形可申请拆除重建

　　24日召开的深圳市城市更新大会发布了《深圳市城市更新办法实施细则（征求意见稿）》。细则规定，三类建成区可以申请以拆除重建方式实施城市更新，同时，每个城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于1万平方米，而参与旧住宅区改造的开发商，应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前一百位。

　　该细则对城市更新的计划与规划、综合整治类、功能改变类、拆除重建类城市更新进行了详细规定。征求意见稿由市法制部门统筹并进一步完善后将尽快上报市政府审议。

　　至少15％用地建公共设施

　　在城市更新中，深圳创新地提出了城市更新单元。城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域，是确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位。

　　细则规定，城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于1万平方米，同时应当提供大于3000平方米且不小于拆除重建用地面积15％的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。

　　城市更新办有关负责人表示，上述规定，既保证了城市更新单元的成片和规模，也保障了公共利益。

　　福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围原则上应当以整村范围划定城市更新单元，鼓励其他各区的原农村集体经济组织地域范围以整村范围划定城市更新单元。已纳入本市综合整治计划或近五年内已完成各类专项整治的区域原则上不得单独划定为城市更新单元。

　　三种情形可申请拆除重建

　　细则提出，特定城市建成区具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以申请以拆除重建方式实施城市更新。

　　一、城市基础设施、公共服务设施亟须完善。城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。

　　二、环境恶劣或者存在重大安全隐患。包括：环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活；房屋经相关部门根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为Ｄ级危房，或者建筑质量有其他严重隐患；消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患；经相关部门鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。

　　三、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。包括所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施；属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级；其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。

　　2／3业主同意方可申报

　　细则提出，城市更新单元的申报，须充分体现业主意愿。

　　城市更新单元拆迁范围内用地为单一地块的，须占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。拆迁范围内用地包含多个地块的，占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新的地块，其总用地面积应当不小于拆迁范围用地面积的80％。

　　城市更新单元内用地属旧住宅区的，须经业主大会决定进行城市更新。城市更新单元内用地属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新。

　　排名前一百位发展商方能参与旧住宅区改造

　　对于旧住宅区改造中市场主体接受委托的准入条件，细则也进行了详细规定。

　　细则提出，符合有关情形确需进行拆除重建类城市更新的旧住宅区，由市场主体接受权利主体委托进行计划申报的，该市场主体自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前一百位。上述排名以市规划国土部门在相关政府公众信息网站上正式公布的为准。

　　市城市更新办有关负责人表示，这是一个动态的指标。只要发展商在上一年度年检合格的开发企业中排名位于前一百位，即有资格参与旧住宅区改造。