吴建平：标杆建筑、城市中央和城市精神
吴建平：感谢各位先生，各位女士，今天我演讲的题目是标杆建筑.城市中央和城市精神。首先感谢组委会给我们在深圳这个充满活力的城市给我们提供这样的平台来交流房地产的体会和感受。深圳是我的第二个故乡，我从80年代末期90年代初期来到深圳，在这里一干就是八年，然后离开了这里回到了上海。所以我很怀念这个城市，我也会永远记住这个城市。
今天我讲的观点仅仅是个人的观点，如有不当之处请大家予以谅解；我的第一个观点是人地关系，经营城市，造城运动。在高速的城市化进程中，并不是每个城市的发展都是十分理性和科学的，有关统计数据显示，到2003年底中国有182座城市提出来要建设国际化大都市的目标，占全国677座城市的27％。有种天下大同的感觉，虽然经济发展的初级阶段特别是高速的产事产物，但这是一种新时期的浮夸，浮躁的现象，很多人将这种形式归咎于经济一体化的城市无差异性，实际上抛弃了我们的优秀文化传统和城市精神。在城市化的进程当中除了政府我们发展商也承担着发展城市和建设城市的重要责任，我们应该理性和清醒地对待房地产的开发行为，对城市的历史和未来负责。
第一点、过度城市经营，透支城市的未来资源，我们某种城市的城市经营也变成了一个“新政绩工程”和“形象过程新”，经营城市越来越变成为经营土地“以地生财”的代名词，在高速的城市化进程中，城市经营成为一种新政绩工程和新形象工程，包括南京在内的各大城市再同一个运动，造城运动并且不计成本、不惜代价，据有关资料统计显示，某些城市的地区银行，区域性的银行信贷资金的15－20％都被我们政府的造城运动占用了大量的资金，上半年央行对房地产宏观调控的帮助主要的关注焦点在项目的资金比例上，并没有全面的去挖掘更深层次问题的原因。我是其中一个重要商业银行的一个董事，我查阅了三个银行的信贷资料，最少的是15％，最多的是25％，都被我们所谓当地政府的形象工程、道路工程、圈地运动占有了，而房地产商在信贷规模方面都不到10％，而今天我们的央行把所有的责任都归咎到房地产商。由于时间关系不展开说了。在这个前所未有的造城运动中，地方政府透支的其实是城市的未来，据相关部门统计，全国近三年地方累计从土地中取得的收益远远超过6000亿人民币，今天的土地收益已超过900多亿人民币，所以在这样巨大的利益之下，调动了地方政府掀起了一轮又一轮土地投资和建设投资的高潮。我们有些房地产公司也陆续进入到这个领域当中。疯狂的推出了造城运动。有些发展商一个项目一个社区，要造一座城。这是我到深圳来看到的一个标语口号，我不知道这个城市和社区究竟区别在哪里，我不知道他这个社区是什么样的一个城市，这是我讲的第一个小点。
第二点：项目建设CBD，违背了城市发展的规律，CBD中央商务区这个概念是美国人在20世纪20年代提出来的，是许多国际化大都市的标志，中国在90年代提出了建设CBD，最早的是在深圳，后来在北京、上海开始规划建设，至少国内有40多个城市提出了建设CBD的规划，目前全国大约有36个CBD和16个新城在建，一些城市试图将CBD拉出原来的城市的中央，单独的建设一个新城区的CBD。我的主要投资南京这个城市，我们政府拉出了一个新城，要拉出14个大标准建筑，要建一个CBD的中心。这也是一个很典型的例子，要三年建一个CBD，两年下来了，现在一个CBD还没有出来。大家知道在美国纽约、芝加哥经过了20年以上的时间才完成了CBD的建设，纽约的曼哈顿只不过在一平方公里的范围内。
第三疯狂造城和圈地破坏了城市的良性发展，在经营城市的旗帜下我们的地方政府首脑追求的是短期政绩，和与追求高额利润的发展商一起掀起了大规模的圈地运动，并且不惜成本和代价。圈地、卖地是我们实现GDP的重要指标，成为一个城市的重要指标。过去在深圳和广州地区有一句话“要想富先造路”，内地的许多城市先造路没有钱，再卖地再还钱，再卖地，再完成GDP。实际上我们的罗马城不是一天建成的，城市发展需要的时间空间是随着规模而扩大的，城市的发展必然向消极化的自然过度，但城市与城市之间，城市与郊区之间，社区与社区之间都是有相关的地方，不是架几条高速公路，做几条道路就可以联系起来的。我们的发展商在这种造城运动下，有些只有一二十万平方米的小区就号称某某城，甚至有一些竟然叫做“纳得方丝”（法语），所谓的新城市生活，其实至多是规模大一点的社区，我们清华大学教授两院院士（吴两圆）先生在不久前召开的一次会议上提出如果再不引起重视的话，造城市将会引起极大的危害。我们南京南部有一座颇为热闹的新区为例，新建住宅目前的入住率普遍在20－30％之间，大批居民开始“返城”。我们这里有图形，大家都可以看到。就现实情况政府需要这座城市本身扩大视野，站在历史与社会发展的高度，对这些年来的规划进行反思，我们的发展商也需要对自己做出的产品作出反思，在目前房地产开发“外热内冷”的情况下，政府也应该关注城市的规模，城市的功能，不能再陷入到盲目的造城运动和圈地的怪圈运动之中。
第二个大问题，善待城市，传承历史，创造未来。
1.善待城市，在南京做的发展商既幸运又不幸，幸运的是我们的城市有历史、有底蕴，南京的建城已达3740余年，中国历史上前后有十代定都在南京，一但是南京发展商承担的责任也非常巨大的，一不小心就成为历史的罪人。我举一个很大的例子，像南京这样有文化的城市在中国有很多，像杭州西湖，杭州西湖是一个非常美丽的湖，可是现在已经变成了西湖的伤疤，（幻灯）大家可以看到这是杭州西湖的景色，我们坐在杭州西湖船上反过来看这个城市是一个景点，但是我们和国际和一些先进的城市来比，看看我们这个城市规划的水平，看看我们的比较就能够看出来，显然我们城市中央规划的水平，建设的水平它的差异在哪里？我们南京曾经炸掉了紫金山上一个及其难看的关井台，却由把曾有金陵第一名胜之称的莫愁湖变成了“高楼洗脚盆”，在我们还没有建一百个鸟巢，一千个新古典园林，一万个巴洛克式的“市政广场”前，先让我们好好地审视我们的城市，善待这个城市。
2.传承城市精神，一个城市精神可以通过一个城市的面貌来显示，而一个城市的面貌很重要的一个方面取决于建筑物的景观，在城市中央的一个标杆建筑就可以成为城市文化的载体，能够展现城市的精神，传承城市的历史，作为城市的建设者，我们开发商既定要求对其历史进行深刻的解读，又要看到其未来的发展走向，一味地抱守和福德传统或者生硬而突兀地在传统中安插现代是不可取的。这是我们长发地产为什么十年来坚持在城市中央板块开发的原因。在这十年中我们形成了我们自己城市中心的体会。
3.城市中心论，形成城市中心论的核心思想和新都市主义有所不同，城市中心论核心思想是强调认同城市中心的历史文化位置的核心价值。在传统历史形成的城市中央地带挖掘城市中心的资源，最大限度地升华旧地块，处理好项目与周边环境的关系，在认同协调的前提下进行完善独特的项目开发，既张扬项目又在项目和历史之间制造过度空间，激发文化底蕴、延续历史的人文、展现城市精神，以达到改造我们的城市，发展我们的城市，完善我们的城市。让我们的城市回到人性与公民性，回到土地与地方性，让城市地方化、生态化、人本化，维护城市的可持续发展，重建人地关系的和谐。
第三城市中心论的试点，长发中心CFC，我们这个项目位于南京中山东路中部轴心区，与民国建设的“总统府”隔街相望，处于玄武湖——总统府——南京文化广场——夫子庙这条文化中轴线上。由两栋高150米的双塔结构商务楼，两动135米高层住宅和地下商业广场组成，是一个融合高档商务和住宅的和谐共成社区。我们在建设这个社区的时候，思考了这样几个原则，一个重要的原则我们是考虑到了城市的开发和城市的保护；第二个原则我们思考的是城市的综合环境的利用；第三个我们思考的是城市空间的充分开发和利用；第四个思考的是人本主义的充分利用和发挥。
所以我想讲第一点，CFC城市中央标杆建筑，特殊的地理位置让我们这个项目成为城市的先天限制，对面是面临着“孙中山大总统府”，2002年长发地产通过竞标获得了位于南京时中山东路利济巷地块的开发权，并成为当年南京市土地拍卖的“标王”。这个项目位于号称南京“长安街”，中山东路中部轴心区，同时，与民国建筑总统府、美园新村、中央饭店在同一轴线上隔街相望。我们通过双塔的建设形态来保持着项目独特的项目的特性，在认同协调的前提下，在项目和历史之间制造了过度的空间，使CFC的建筑群和谐的引入到了城市的天地线。这是我们讲的第一点。
第二点，CFC展示城市精神，昭示城市未来的发展，CFC体现了城市的理念，它建筑的里面才双层里面，简洁纯净，精致通透，体现了国际的简约极致主义，在CFC透明的不仅仅是玻璃，金属也是透明的部分。
1、CFC强调对城市资源的节约利用，由于CFC处于绝对的优势位置，地段稀缺，所以我们在项目的开发中我们最大限度的利用城市的中央资源，我们提出了低“覆盖率、适度的容积率”，最大可能的开发地上的空间。a、科学利用土地资源，我们的城市现在是三多一少，土地资源比较少。西方国家是人少土地多，人均资源多，城市化进程较早，在城市规划功能设置交通方面比较科学。所以他们有充分的土地空间和条件将城市中央商务区和城市中央生活区分开，而我们的城市却不能做到这一点。所以我们在思考，在我们的居住和商务的集中区域，我们的CFC的规划要结合这个实际，将高档的商务区和住宅区进行科学的组合，将外围建筑、干道的建筑做成双塔的商务楼，而将内部地块做成住宅，两者之间形成了非常和谐，充分利用了土地资源。b、充分挖掘空间资源，我们没有追求CFC的高度，也没有追求最大化的建筑覆盖率，而是通过了对地下空间的开发和内部空间的开发，提升了增加实际使用空间的开发。我们这个设计总的高度是10.08米，这个10.08米是一个自由的组合。二对层高进行了合理的设计，而且不同于一般的设计，我们在空调、水电设计上也充分考虑到作为两层再创建的因素，这样通过增加内部空间使使用者增加实际的使用面积。
2、CFC体现了建筑与人建筑与环境的和谐共生，a、人与建筑和谐共生，我在澳大利亚考察的时候常常看到，我们的城市建筑道路之间都是非常顺畅的自由往来，相反我国的很多城市在城市中心的建筑都是一个独立的宽大的群体，老死不相往来的群体。这使我们本来就不宽裕的城市空间更加狭窄，留给人们的空间也越来越少，所以我们在CFC双塔之间做了一个架空城，一层是10.08米的架空层，建设了一个开放型的公园，将人群自然的引入到建筑群体内。b、社区与环境的和谐共生，我们将深山的树木移植到我们的城市当中来，这个是我特别批判的观点，我们现在很多城市，特别是华东地区的城市，把江西、湖南等等山区里的大树移到城市里来造景，据我统计了一下，树木的死亡率达到了30％，而且破坏了原始森林。我们在做社区考虑的时候，我们提出来森林中间的城市建筑，而这种森林的体现不是去到原始森市挖掘树源，我们三年前就在城市的边缘地区，在农村的土地上为我们这个项目种植了树木，这个项目还要再建三年，这个树木还要长六年，我们再把它移到我们的项目当中来。使我们达到了既不破坏城市的资源，也使我们的城市得到了环境改造。由于时间关系，我就简单讲到这里。
最后总结一下。建筑是百年的历史，我们艰辛优秀的建筑不仅能历经岁月锤炼，具有充满激情的生命力，更是一个城市的缩影，CFC必然能够成为南京市标杆的建筑和独具风景的城市群。谢谢大家！
