四合院：走出黄金宝地上的萧条

    在北京率先打出“四合院专业代理评估”招牌的井蕴娇这段时间很是着急，找她代理购买四合院的人越来越多，买下来之后多要彻底翻修。眼见一处处四合院被拆了又建，井蕴娇心中不是滋味，她在想：这些老院子，到底包含着多少文化遗产的信息？能不能请专家鉴定一下，把这些信息提前告诉给买家呢？

    在北京的老城区，有20多年没有公布新的区级文物保护单位了。这20多年，正是老城被大拆之时，已公布的区级文物保护单位，数量有限，即使如此，有的也未逃脱被铲除的命运。一段时间以来，市、区两级政府都忙于旧城改造，不公布新的区级文物保护单位，也算是不给推土机找麻烦。情况在2000年发生了变化，这一年，北京市公布了首批历史文化保护区，禁止在保护区内大拆大建。此后，鼓励社会力量购买四合院的政策出台，井蕴娇的四合院买卖便越发地红火。

    “北京的四合院见证了许多历史故事，如果我能发掘到这些历史文化信息，它们就更有吸引力，销售价格肯定比普通的院子要高，买家也会备加珍惜，不会轻易地拆改，因为这些信息，既有文化价值，又有经济价值。”井蕴娇向我道出了她心中的秘密。

    近年来，北京四合院的行情大涨，找井蕴娇买院子的多为投资客，前几年卖几百万元的院子，现在一转手就是上千万。“谁说这些老院子是破烂玩意？”井蕴娇说，“四合院的投资回报率多高啊！”

    可是，在中国的城市里，这样的现象比比皆是：传统民居在成片成片地“腐烂”，它们多身处市中心区，多在优质地段，可长期以来，无人爱惜，无人交易，危房率急剧上升，成为黄金宝地上的萧条。

    在过去，对房屋的养护，是一种基于房屋自由交易的市场行为，无需政府投入财力——买家购得房产后，多会加以修缮翻新，如无现金保持房屋质量，可通过出租或房屋抵押贷款获得修缮费用，或干脆将房屋售卖。在此种关系中，财产权的稳定最为重要，否则，这种市场行为就不会发生。

    经历1958年对私房的改造，“文化大革命”对私房的没收，中国城镇房屋的产权关系出现了混乱，大量受宪法保护的私有房屋被违法侵占。“文革”结束后落实私房政策，由于种种原因，被侵占的房屋未能彻底退还原产权人，旋即大规模旧城改造开始，“拆”字旗下，这些老房子更是无人敢修、无人敢买，它们不是被拆掉，就是自己烂掉。

    于是，中国的城市出现了一个罕见的现象：在经济增长的和平时期，城市的细胞——房屋——出现了大规模的衰败。其衰败之因，一是这些细胞的细胞核——财产权——遭到了破坏，二是这些细胞已不能够通过市场的交易自由地呼吸，它们多被划入危改的范围，产权、户籍均被冻结，结局只有一个——拆。

    令人窒息的“拆”屏蔽了市场信息，使这些黄金地段上的房屋完全失去了市场价值。井蕴娇的故事告诉我们，情况完全不必如此，只要把那个“拆”字抹掉，修复并保护房屋的财产权，市场就会让这些房子好起来。

    “北京的四合院已越来越少，越来越稀缺了，它们已经是古董，怎么会不值钱呢？”井蕴娇说。她急于请专家鉴定老院子文物价值的想法，也部分地暗示了这样一个市场规则：文化遗产的价值不仅仅存在于精神层面，它还会积淀为物质财富。文化遗产的吸引力不但会提升自身的市场价值，也会提升周边不动产的市场价值。打一个比方，这个城市有故宫，它的不动产价值就会比没有故宫的城市高。

    所以，在一个自由而开放的市场环境里，文化遗产的价值多能通过市场信号敏感地显现。人们支持文化遗产保护的立法，是因为这当中还包含着最为实际的经济理由——文化遗产会提高这一地区的吸引力，其价值会积淀为这一地区不动产的市值。

    于是，文化遗产拥有者的权利必须受到限制，他们被规定必须按照文物保护的要求对房屋进行修缮。他们由此获得补偿——其房屋修缮方面的税负得到优惠（美国便是如此）。

    从经济层面来看，此种政策设计的潜台词是：你们家的房子作为文化遗产留下来，使得街坊邻居们的房子更值钱了，大家就会要求保护你们家的房子，并通过减免税收，来购买你们家因保护而被限制的权利。

    显然，只有在财产权稳定的情况下，以上市场规则才会显灵，与之相关的政策设计才会发生。相比之下，尽管中国的市场化改革持续了三十年，1998年通过住房制度改革，建立了房屋产权交易市场，2008年施行了物权法，可房屋产权的稳定性仍面对诸多不确定因素。在这样的情况下，文化遗产的价值更是难以得到真实的市场反馈。

    眼下，井蕴娇最头疼的仍是规划问题：“我们最担心的是，刚把院子卖给客户，那个地方就被规划了，要被拆迁了。你说，这让我们怎么向客户交代？”

    她得出结论：“四合院的衰败，完全是政策导致的。”（完）