城市有机更新打造旧城改造新模式

城市有机更新比机械更新更有利。随着经济、社会的发展，人们对城市的要求必然不断改变。在正常的发展状态下，城市更新是伴随经济增长自然实现的。由于计划经济时期城市政策的问题，我国的大城市普遍在较长时期遇到了更新停滞的问题，因而也就有了在一个较短时期突发性的机械更新现象。

　　城市机械更新在短时间内解决城市老化、居住条件恶劣的问题，使得各方面都有迫切的要求，因而对全面考虑及缜密操作的要求也就降低了，对其中的问题也应抱以宽容的态度。

　　旧城改造为房地产开发提供土地和需求。旧城改造将使城市土地功能发生改变，在旧城改造过程中，提供了土地新兴功能的房地产项目进行开发，同时被拆迁的居民也需要房地产的居住产品来安置。

　　旧城改造的动力

　　旧城改造的资金来源于市场。旧城改造为房地产开发提供了土地，但房地产开发为旧城改造提供资金的作用和贡献是巨大的。当然，这些资金都不是“免费的午餐”，其趋利性是根本的，因而，成功通过市场筹集资金进行旧城改造的桥梁即是成功的房地产开发。

　　房地产项目的市场开拓改变社区结构。房地产发展商的市场开发往往超越社区原有区位、功能的束缚，对社区的人口、产业等结构进行了全新的塑造，对于区域经济发展的贡献超过了房产一次性销售带来的效应。

　　房地产开发负担了市政配套和社会配套的责任。旧城区普遍市政基础设施条件较差，教育、商业等社会配套的条件也不好，因而在旧城改造项目中这些都转化为发展商的成本——这些成本比新区项目要高多了——这也就造成了旧城项目成本往往居高不下的一个主要原因。

　　破坏性改造与“搭车式”开发均不可取。为了尽快完成旧城改造的任务，政府和发展商都可能采取功利的做法，试图降低成本。例如加大容积率等方法，对景观、保护区等城市保护项目带来破坏。另外，不少方面认为发展商利润很高，用搭车的方法加大房地产商的成本，导致房地产项目出现失败的可能性加大。

　　实现共赢

　　房地产开发旧城改造共赢，为房地产开发的成功创造充分的条件。从体谅和理解房地产商市场运作的难度出发，高标准进行区域改造规划，适当降低房地产商在市政建设等方面的负担，都为房地产项目创造了一个较合理的门槛和底限。

　　优秀的房地产商可以创造市场成功。发展商不能单纯向政府要求优惠条件，因为很多时候土地的优惠条件并不决定项目的成功，优秀的房地产商必须通过自己的努力赢得市场成功。

　　坚持市场细分和土地细分挖掘土地价值。由于旧城土地面积小、成本高，因而不能以粗放的方法进行规划和开发，而应根据区位及传统资源进行市场细分和土地利用细分，才能发现更大的价值，这项工作可能就是旧城改造项目的利润所在。

　　共同培育商业氛围，发展都市居住模式。旧城的中心区位最适合以商业物业的形态表现出来，因而在发展居住区的时候，应比新区项目更加注重商业物业，否则就失去了旧城区位价值的优势。

　　寻找成功模式

　　旧街坊的保护必须与实用相结合，全部迁走原居民，只留下空壳并不是保护的真正目的。应考虑宜商则商、宜住则住，使旧街坊保持新的、活的生态。

　　吸引人口与商业设施建设。旧城改造往往疏散了人口，这与商业价值是相矛盾的。许多城市的旧城区改造之后，也就失去了往日的繁荣和活力，因而以吸引人口为目的开发才是旧城改造的要害。

　　把握密度与住宅档次、价位的关系。一般而言，旧城项目密度越高则价位越低，而密度越低则价位越高，考虑市场的需求和承受力，比较适合采用中密度的发展模式，价位表现适当稍高些，并体现出合理的价格性能比。
　　挖掘文化与传统资源。旧城的文化、传统资源都是重要的商业价值，但是这些资源不是万能的，应该创造性赋予更大的商业价值。

　　从双赢到居住者、创业者、就业者多赢。旧区地方与发展商共同成功才是旧城改造的成功，甚之，居民、商家都成功才算是全面的成功，否则旧城改造不可能成功。

　　在“环境、居住、人口”之外再加上产业，除了环境、居住、人口是旧城改造的主题，产业培育是更重要的内容。产业兴盛也就为房地产带来了市场和需求，因而旧城改造也就成功了一半。