林跃勤博士：警惕城市建设中的CBD热

　　不久前有关部门在全国范围内对CBD建设情况进行了摸底调查，结果令人吃惊，目前20万人口以上的城市有359个，其中有36个提出和正在实施CBD发展计划。随着CBD热的兴起，一些值得关注的问题相伴而生。近日，记者就有关问题专访了中国社会科学院经济研究所副研究员、中国发展战略研究会经济战略专业委员会副秘书长林跃勤博士。 　　CBD是都市化发展高水平的必然选择 　　记者：目前，在全国范围内兴起了CBD热潮。作为研究城市经济学方面的专家，对此，你有什么看法？ 　　林跃勤：CBD是都市化发展到非常高的水平之后的一种必然选择，而不是人们凭空臆造出来的东西。实际上，国内同时具备上述条件的城市寥寥无几。而且，CBD的建成需要10年以上的时间、投入数千亿、甚至上万亿元的资金。一些发达国家中心城市的CBD建设也用了30年甚至50年的时间。北京CBD之所以选择在朝阳区国贸中心一带，是因为这里集中了北京70％以上的涉外资源，如跨国公司驻中国代表处的65％和驻北京的95％，外国银行驻北京分行的90％，北京最好的写字楼、最大的宾馆等服务设施的80％以上也集中在这里。虽然北京CBD事实上的规划和建设从1993年就已经开始了，但北京建成成熟的CBD还需要10－20年的时间。如仅以大北窑立交桥东北角为中心、占地30公顷、建筑面积约150万平方米的北京CBD核心区的建设就需七八年时间和200多亿元人民币。 　　CBD不能遍地开花 　　记者：建设CBD一定要科学规划、合理设计吗？ 　　林跃勤：建设CBD一定要全面权衡、谨慎决策。CBD实际上只是一种以第三产业为主体的城市功能区，它并非是解决城市发展问题的万应良方。世界各地的中心商务区都有其自身的功能特色和发展规律，并非可以依样画葫芦，或者脱离市场经济规律、依赖行政手段，通过提供优惠贷款、土地低廉供给和税收减免等方式人为地“拔苗助长”，以为这样就能在自己的城市里拼凑出CBD。因此，不能把CBD当作秀招牌、形象工程、政绩项目来看待，而要对本地经济社会发展状况和趋势及各种客观条件作出准确的判断和审慎的决策。CBD是中央商务区，所以CBD里面一定要有商务，但有商务不一定就是CBD，只有这种商务活动被高度聚集的时候，才会产生CBD。中央商务区必须在一定的区域内具有影响地位，CBD的服务范围也不只是一个城市的本身，而必须有区域甚至国际辐射能力。 　　CBD功能不能被泛化或弱化 　　记者：如果我国不能严格限制住宅和商业设施的过量开发，随意突破规划，我国的CBD会不会产生畸变？ 　　林跃勤：规划软约束，制定容易实施难，把CBD当作一个筐，什么都往里装，挂羊头卖狗肉，任意绕过已经制定或通过的规划，这是我国CBD的通病。2002年制定的北京CBD总体规划方案规定，控制建筑面积为1000万平方米，其中写字楼面积为500万平方米、住宅占25％，商业、服务、文化设施等占25％。但在实际操作中，已经出现了严重的偏离轨道现象，开发商更热衷于短平快的高档住宅，区内许多大项目都以公寓立项，目前建成的住宅面积就已经突破了500万平方米，加上在建的将突破1000万平方米。同时，商铺面积也在高奏凯歌，即将突破100万平方米，而作为商务区重头戏的写字楼的建设由于贷款较难、投资回收期较长、风险较大而开发滞后，“投资置业”挤占甚至取代商务开发的现象愈演愈烈。 　　在北京CBD周围地区借CBD之势大兴住宅和商务设施的现象也比较严重，众多的项目被贴上泛CBD或后CBD的标签。这种弱化、泛化CBD或鱼目混珠的现象，使中央商务“头重脚轻腹中空”，势必会削弱CBD的核心凝聚力，对CBD的建设形成挤出效应，也会使商务设施容量超出市场的需求而形成资源浪费。海南省海口市原来规划建设的CBD，据了解建成后已几乎变成了商住区，居住建筑用地远远超过了办公建筑用地。因此，亟待制止各种建设放任自流的现象发生，加强CBD开发的统一和规范。 　　不可盲目求大求洋 　　记者：据了解，国外的CBD一般都不超过4平方公里，只有一两条街道，建筑规模大都在200－2000万平方米。对于这一点，北京城市规划设计院副院长董光器很欣赏薄熙来的一句话：不求最大，但求最好。 　　林跃勤：是的。CBD核心竞争力不是靠面积大小、建筑物的高低来衡量的，主要靠具有发展前景和竞争优势的产业聚集来获得。如纽约曼哈顿华尔街不足一平方公里，却因集中了几十家世界级大银行、保险公司、交易所、百多家跨国巨头总部以及一些著名建筑物和豪华居住区而成为蜚声世界的金融商务中心区，特别是金融业高度集中的华尔街成了纽约乃至美国的代名词。伦敦金融城原先的面积也仅有1平方公里（目前不超过5平方公里），是伦敦33个行政区中最小的一个，区内150米以上的高楼只有一座，但世界500强的375家还有481家外国银行分行及世界顶尖的20家保险公司都在这里设立了代表处，每天的外汇交易额达6000多亿美元，是华尔街的2倍，管理着全球4万多亿美元的资产，成为伦敦和整个英国的经济中心，也是世界第三大金融中心，使伦敦不愧为“全球经济动力之都”。而国内某些城市却唯大唯美，数十条大街和数十平方公里划作CBD，并渴望在几年内建成。建设部前总规划师、中国城市科学研究会副理事长陈为邦教授说，看CBD不能看高楼多少，而是要看国际商务活动的规模，CBD建设中最忌的就是架子搭得大，好大喜功。 　　功能雷同区过多 　　记者：我记得陈为邦教授也说过这样一句话，市场经济中，政府也应有主动权，在城市建设规划中要引导、规范，进行适当的调控。而目前，由于宏观调控不力，不仅CBD在“大干快上”，各种各样城市相近似的功能区域也在相互重复，你是否也有这方面的忧虑？ 　　林跃勤：CBD核心竞争力主要靠具有发展前景和竞争优势的产业聚集来获得，具有鲜明特色和高度集中的产业结构、产业特征才是CBD繁荣的关键所在。在北京，与CBD相距数公里的北京金融街正在热火朝天地展开，已经建成110多万平方米的写字楼，不久就将超过200万平方米，其定位是金融商务中心区，也要从国内金融中心走向国际金融中心，即吸引国际金融机构入驻。中关村丰台区的跨国公司总部区建设也紧锣密鼓，而早先的中关村科技园区也正在致力打造包括科技、商务和金融在内的综合功能，此外，王府井地区、亚运村地区，也在分担着商务办公的功能，这几个地区的定位与朝阳CBD在功能设计上，存在部分或全部的交叉和重叠现象。在一个城市里相继开发、建设几大功能交叉重叠的区域，不能不让人担心有限的资源稀释和为争夺资源而爆发恶性竞争。 　　因此，林跃勤认为，CBD在我国的发展是必然的，但面对城市建设中出现的CBD热潮，需要各方面人士更多的冷静思考。