“宋城”斥资30亿南京再造“明城”

　　南京造“明城”？ 　　6月19日，2003中国南京重大项目投资洽谈会一口气推出13个景点景区招商，海内外旅游业者及各路资本趋之若鹜———Sportsmediagroup（英国媒体集团）签订兴建雨花台主题公园意向性协议，项目总投资超过5亿美金；某台资企业也对龙江宝船遗址公园流露出浓厚兴趣，该公园规划用地约18公顷，总投资额将达2.3亿元。 　　杭州宋城集团老板黄巧灵也不甘落后，派出多员大将赴会，希望获得其心仪已久的金陵大报恩寺重建项目。金陵大报恩寺琉璃宝塔系明成祖朱棣所建，高达80余米，曾被称为“天下第一塔”，1856年毁于战火。拟重建的该景区规划占地9.4公顷，预计总投资4.4亿元，投资者享有20年经营权。据了解，宋城正与南京方面密切接触，并将于近日草签协议。 　　不过，这也许是黄巧灵在南京打造其庞大“明城”计划的一小步。 　　其实早在洽谈会前，低调的黄就与南京江宁区正式签约开发“南京旅游新城”，计划打造一个全新的历史文化主题公园“明城”。这座新城总面积约10平方公里，投资额约为30亿元，将新建明城、世界风情园、地中海度假区、南京乐园、威尼斯水城、黑森林高尔夫公园等一系列景点。 　　看起来，黄巧灵要在南京复制他的成名作杭州“宋城”了。 　　不过，许多南京人并不十分看好明城项目。尽管南京曾是明朝都城（后迁至北京），但南京市风华旅行社的张先生认为，南京人以六朝文化为自豪，再加上以前“西游记城”等主题公园落败的前车之鉴，明城能否有市场值得怀疑。 　　南京青旅一位人士在接受记者电话采访时说，杭州宋城的成功具有不可复制的特定市场环境，1990年代早期国内旅游市场刚刚起步，消费需求较为单一，如今旅游市场发育比较成熟，旅游产品日益多元化。尽管因为南京曾经做过明朝的都城，但黄巧灵不一定做得好。 　　接受记者采访时，黄巧灵表示，旅游新城不会是杭州宋城的翻版，明城只是其中的一个小项目，它并非传统意义上功能单一、相对封闭的景区。旅游新城与迪斯尼、日本“豪斯登堡”和美国环球影城“CityWalk”相似，将集游乐、休闲、度假、会展、居住等功能于一体，形成国内首个综合性旅游休闲社区。而多功能和旅居结合是最大卖点，众多风格各异的小镇与各种生活配套设施，既是景点又是地产社区，可容纳数万人生活起居或度假休闲。 　　“旅游的概念变模糊了，取而代之的是一种休闲的生活模式，”黄对记者说，“休闲是一种文化”。 　　在2002年度福布斯中国首富排行榜上，黄位居第42名，个人财富15亿元。他的公司号称中国最大民营旅游集团，以主题公园及旅游房产等模式而扬名业界。 　　嫁接有术 　　记者注意到，明城项目推出的旅游休闲与景观房产的嫁接模式，与黄巧灵以往操作手法如出一辙。 　　“主题公园与景观房产配套就是创新。”黄告诉记者，其项目位置大多较为偏僻，各种配套相对滞后，投入非常大，如果单纯做主题公园这种特大型旅游项目，而高额门票势必导致大量游客被拒之门外。景观房产有利于降低单纯对门票收入的依赖，分散投资风险。 　　1996年宋城开业以来，黄在国内率先提出“景观房产”概念，在景区建造公寓别墅，以分时度假形式售出或租赁。其中，投资近4亿元的杭州乐园占地5000亩，参照日本“豪斯登堡”，营造大片绿地湖泊，设置高尔夫球场及独立社区型房产，通过自我造势，100多套景区住宅在短时间内被抢购一空。据介绍，目前宋城集团在华东地区和浙江省等的30多万亩项目中，多是采取这样的开发模式。 　　事实上，在一些地方政府的支持下，黄巧灵的嫁接模式正在被更大规模地复制。 　　据消息人士向记者透露，由宋城承揽的2006年杭州世界休闲博览园目前正在紧张施工，该园区占地2000亩，总投资36亿元，因紧邻杭州乐园而被当作其二期工程，包括一个可容纳2.5万人的演艺广场和一个大型绿化广场，以及宾馆、影院、公交车站等，构成社区“城市中心”。 　　世界休闲博览会素有世界旅游休闲“奥运会”之称，是全球范围旅游景区、度假区、主题公园、旅游设备和休闲商品交易的国际博览会，每两年举办一届。2001年杭州市获得该博览会申办权时，宋城集团作为“独家”承办方接受了由市财政划拨的160万美元前期费用。据悉，杭州市政府将为此项目配套100多亿。 　　该集团有关负责人表示：“本来这（博览园）都是要政府投资，但政府不给一分钱，只给政策，给非常便宜的土地。这里的地价也是我们带动起来的，当初是5000块钱一亩，现在变成100多万一亩了。宋城先买冷僻生地，通过一个项目把地带旺，生地变熟地，再变热地，有利于加快城市化进程。” 　　有人对此提出质疑，认为宋城实际上在变相运作房地产项目。黄巧灵指出一般房地产容积率为80％，别墅为40％，而杭州乐园房产容积率低于8％，仍以旅游景点为主，这种配套符合相关政策法规。 　　“我现在的重点是大型休闲社区，而不是纯粹的房地产。”黄说，“休闲经济是21世纪旅游行业的发动机，无论利润率还是行业外延和前景预期都比传统行业乐观，综合成本也会比传统模式低。而从根本上说，它更符合社会发展的方向，是政府所鼓励和支持的。” 　　中国社科院宏观经济研究室主任袁钢明认为，到现在为止，旅游业基本上是国有的，大的竞争权是由国家控制的，特别是一些独占的景点，有关其放开的深度和难度的复杂性远远要超过制造业，引入民营资本可以给旅游业的振兴带来机会。 　　·记者观察· 　　“不按牌理出牌”的背后 　　旅游景点投资大、风险高、回收慢，但宋城集团取得了较好的投资回报，而且迅速扩张。1996年以来，宋城先后投入40多亿元，建造杭州宋城、杭州乐园、山里人家、美国城、宁波中国渔村等主题园区，并于2000年9月，斥资收购豪华游轮“奥丽安娜号”。 　　宋城集团投资的每一个项目几乎都是反对者多，赞同者少。黄巧灵投资宋城景区时，正值中国主题公园萧条期，全国各地在主题公园上套住了3000亿元投资，众多专家认为在历史文化名城杭州建设人造景观是造假古董，前景堪忧。投资杭州乐园时，包括该公司员工都觉得，到一片废弃砖瓦厂圈几千亩地必死无疑。但最终宋城与杭州乐园都成了知名景点，于是有人说，宋城集团是“不按牌理出牌”。 　　“不按牌理出牌”获得成功，其背后的投资理念是什么？ 　　上海财大旅游系主任何建明教授接受记者采访时认为，“牌理”即规律，所谓“不按牌理出牌”，不是不按规律办事，而且不按常人所认为的“牌理”出牌，决策者在超前性思维指导下，把握的是事物发展的潜在规律和发展趋势。 　　其次，民营资本更应当具备防范风险的能力。宋城投资杭州乐园时，面对一片反对声，先后设置了抵御风险的五道防线：荷兰村、生态公园、马可·波罗之旅主题公园的旅游观光收入；氡温泉度假村、商务酒店等餐饮、住宿收入；水上会议中心、高尔夫俱乐部、网球俱乐部等休闲会所收入；地中海别墅、水街私人酒店等房产收入；旅游高等院校收入。由于这五道防线互相交织、互为依托和补充，只要其中的一个项目成功，即可保证整个项目的成功。难怪事后黄巧灵说：“我是系着保险绳在走钢丝，自己心里有底！” 　　何建明教授同时认为，宋城集团适时实施投资转移战略的举措也取得了成功。例如，创办宋城集团华美学校就是一个成功案例。1999年美国城开园，但效益一直不理想。为此，宋城决定斥资1.5亿元，以现美国城为中心的300余亩土地兴建一所可容纳3000名学生的私立学校。2002年9月，宋城华美学校落成首期招收1000名学生，回收资金6000万元。预计，通过教育与旅游合作的方式，2～3年内将收回全部投资。 　　不过，宋城集团也有个别投资转移失误的案例。1999年底，宋城控股杭州最大的民营连锁书店百通书店，希望依托其向国内各地拓展的基础上发展旅游业务网点。2001年10月，百通书店淡出图书零售业，宋城这个多元化投项以失败告终，好在它并未影响该集团主业。 　　何建明教授分析指出，“不按常理出牌”的背后，其实是投资战略及投资艺术的结合。至于这种结合是否完美，便是其投资是否成功的关键了。