禁令发布别墅市场不抑反升 新盘照样上

　　据今年2月28日国土资源部发布45号文，叫停别墅类用地的审批，至今已有半年，在“国家开始限建别墅”的议论声中，别墅市场却呈现出一种“井喷”状态，万万树、长岛澜桥、和安花园、优山美地、西山美墅馆、威尼斯花园、原生墅、红螺湖……据统计，仅上半年，北京新开盘的别墅项目多达10个，规划面积140万平方米，还有多个项目正在酝酿下半年推出，而2002年全年新增别墅项目仅8个，规划面积不过101万平方米。 　　禁令发布，却出现不抑反升的局面，北京别墅市场让人有些看不懂；市场又能否消化如此骤升的供应量呢？ 　　■市场新盘上马一片火热 　　据统计，截至2003年4月，北京别墅市场项目存量133个，存量面积（含规划未开发面积）约1200万平方米，供应量达到4万套。2002年别墅项目8个，规划面积101万平方米，2003年1至6月，别墅新开盘项目10个，规划面积140万平方米，同时，还将有30余个别墅项目投入开发，预计全年的供应量能够达到300万平方米。 　　东部的机场沿线、朝阳和顺义温榆河流域、潮白河流域、京昌高速路沿线、通州等地区，和西部的“一山”沿线、京昌路沿线，依然是别墅发展重点。其中，仅仅东北部的天竺地区今年将有约10个别墅项目涌现。据天竺开发区管委会副主任田健中透露，现在每周都有不止一家开发商来到天竺管委会商谈拿地，但目前已无地可供。 　　今年7月，北京别墅指数办公室发布了首期中国房地产指数系统北京别墅指数（按照中国房地产指数系统别墅指数统一规范，以2003年1月上海别墅指数为1000点，通过对北京市所有在售别墅进行全面抽样调查及动态监测，计算北京别墅价格指数），指出2003年7月北京别墅指数为1295点，较2003年5月上涨8点，上涨幅度为0.4%。报告指出：“价格指数上升的趋势意味着别墅市场有所升温。” 　　显然，无论是从供应量提升看还是从价格增幅看，北京别墅市场都呈现出一片火热的情形。 　　■声音限制不等于封杀 　　2月18日，国土资源部下发45号令，《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，要求“清理园区用地、加强供应调控”，明确规定停止别墅类用地的土地供应。 　　6月5日，中国人民银行发布了121号文件，《关于进一步加强房地产信贷的通知》，其中提出对大户型、高档商品房、别墅等项目的贷款限制，以及对购买高档商品房、别墅、商业用房、第二套以上住房的贷款提高利率和首付款比例等等。 　　可以说，这些对别墅的发展都不是利好政策，但京城别墅市场的井喷现象却恰恰出现在接二连三的坏消息之后。 　　有业内人士分析认为，一方面，央行121文件发出房产信贷收紧信号，其中，高档住宅包括别墅的消费贷款限制更严，门槛更高。出于对未来不可把握的心态，不少开发商希望赶在细则尚未出台之前，推出自己的项目。另一方面，SARS过后，消费市场呈现出对低密度住宅、郊区化住宅的旺盛需求，不少开发商趁机借势入场。 　　北京国土资源和房屋管理局官员对此现象的解释则是，这些项目是在通知发布前就已经批准了，而且项目的规划也已经完成，只是有些手续还未完成。这些项目立项和规划都做完了，而且是符合协议转让的项目，其前期的费用也已经投入。在这种情况下，北京市国土资源和房屋管理局经与计委、规委等部门协商，批准了这些项目的建设。 　　对此，戴德梁行研究顾问部董事王瑾表示，国土资源部发布45号文，只是去年33号文的一个补充，是为了调控土地供应，规范房地产市场规范化发展，并不是为了限制别墅的发展。王董事认为，以北京市场为例，别墅的最佳位置都位于五环、六环附近，但在北京的发展规划中，这些地区将来的重点将是小城镇。在目前北京只有四环内的详细规划的情况下，如果对别墅发展不加控制的话，将会对未来的整体规划实现造成阻碍。但这并不意味着政府要限制别墅的发展，因为随着经济的发展，北京有钱人越来越多，对中高端产品的需求空间很大，有需求就会有市场，政府要限制的只是别墅土地失去控制的供应情况。 　　■展望供需市场继续看好 　　今后几年，别墅市场将如何发展，前景如何呢？ 　　搜房研究院副院长黄瑜表示，看好北京别墅市场，并将出现供需两旺、竞争激烈的局面。戴德梁行研究部董事王瑾也认为北京别墅市场前景乐观。 　　北京别墅指数办公室负责人认为，未来几年，北京别墅市场的供应量将稳步增加，形成别墅的一个开发热潮。别墅的规划设计水平不断提高，价格增长的幅度不会太大，但性价比会有显著的提升。别墅的需求呈现稳定增长，价格及金融政策（如高档住宅首付款提高）对市场需求的影响不会太大。 　　王瑾认为，虽然政府要加大控制别墅类土地的供应，但是适合盖别墅的地方，依然会发展别墅。同时，别墅市场的发展将使别墅价格会越来越合理，而社会经济的发展，则令越来越多的城市新贵族有能力去消费别墅。 　　王瑾预测，未来别墅市场依然集中在位于远郊区县的“5+2”式的第二居所别墅和位于五环、六环附近的第一居所别墅，其中第一居所别墅的价格将是最高的，但也是最主流的消费项目，因为其对自然景观的独占性和市政交通的便利性有很好的结合，既能满足购房者对自然生活的向往，又不失都市工作生活的便利。随着二手房市场的不断开发，别墅的销售市场会有不错的势头。 　　但对未来的租赁市场，王瑾表示担忧。 　　她认为，潮白河、温榆河周边已经形成的别墅租赁区，今后还有一定发展空间，但是别的地区投资者会较少。别墅租赁的目标客户主要是外资公司为其高级员工提供的宿舍，但随着北京别墅市场向自主为主发展，政府对外资公司在京购房的鼓励政策出台，越来越多的外资公司开始自购房，别墅租赁空间呈减小趋势。 　　■前景竞争推动品质升级 　　虽然别墅用地受到严格监控后，已批项目显得得天独厚，但这并不意味着这些项目就可以奇货可居了，开发商就可以忽略产品的品质了，以为“皇帝的女儿不愁嫁”，从而忽视对产品质量的提升，这样将会面临更大的市场风险。 　　王瑾提醒开发商，鉴于别墅的销售期要远远长于一般房地产项目，而市场的变化又是不可测的，这就要求开发商必须对现在和未来的市场有所把握，不仅要了解现在目标客户消费需求，而且要了解未来几年的消费需求变化，将产品的设计、定位的着眼点放远一些，以开发出具有长卖点的项目。 　　考虑到北京别墅市场的购买人群已经发生变化，比例结构已由过去的境外占70%，国内占30%，发展为目前的国内占80%左右，境外占20%左右。自主为主的别墅购买群体的变化，要求对产品品质进一步提升。因此，提升别墅的内在品质，已经成为日前开发商最值得关注的问题。 　　以目前最热的天竺板块为例，美麟信诚房地产经纪公司总经理韩莉分析，为优化项目的性价比，天竺别墅可谓各出高招：美林香槟小镇提供全套精装修，是北京第一个提供精装修的联排别墅项目，同时，为业主免费赠送门前花园及花园中的成树。丽高王府别墅除了提供全套精装修和全套家电外，还为业主赠送大面积地下室、私家花园及车库，而此前别墅项目的地下室一般都以半价或全价出售。 　　万万树则打出“庭院精装修”的旗号，近尺粗的成树，对向往郊区生活的新贵族们来说，入住即享绿盖如荫、与自然浑然一体的感觉，诱惑极大。因此，万万树成为7月最畅销的别墅项目，也就不足为怪了。