万科拒绝园林纸老虎

　　万科水榭花都，7月份创下7500余万的惊人销售业绩，秘笈在哪里？是位于北京奥运生活区中心、西邻13000亩国家森林公园、北临规划中的中央体育公园的卓越地理位置？还是新加坡阳光蝶式板楼、贝尔高林著名景观设计的杰出特点？ 　　万科水榭花都，作为迄今奥运区综合环境最好的高层都市集合住宅，道理在哪里？是与奥运公园相媲美的小区内绿化覆盖率，10000平米中央绿地，8个3000平米楼间花园，5块近千平米湖面以及瀑布、叠水、流水墙、旱河川等各种形态的水景构成的小区内特色亲水园林？还是万科品牌一如既往的执着与追求？ 　　万科水榭花都，用热销事实证明着一个属于真园林胜利的奇迹。 　　北京万科副总周昆，用良知和责任解读着楼盘真园林的真实意义。 　　真园林是最不是概念的概念 　　记：万科所提出的真园林概念，其含义和标准是什么？ 　　周：万科星园（三期水榭花都）是万科集团在北京开发的最大一个都市集合住宅项目，也是万科在北京做的第一个高层项目。当初拿到这个项目，我们首先考虑的是做成什么样的楼盘，要找一个合适的容积率。因为奥运区的土地成本非常高，纯低密度不现实，如果做低层板楼那么能让出的公共空间和半公共空间就很少。最后我们决定做都市集合住宅，2.6倍的容积率，62.5%的小区绿化覆盖率，我们要做出高层建筑所没有的舒适感。 　　真园林的概念其实是北京市场上最不是概念的概念。如今北京房地产市场打着“创新”旗号的概念翻新比比皆是，都是以文化为营销利器进行的一种炒作。纯概念的概念推广是一种广告手段，是为了行销和吸引注意力的，它逻辑不重要，你真正到现场看其实没有什么东西；而一个真正好的项目企划一定要有逻辑性，在产品所能提供的价值和项目企划间有逻辑性。 　　现在讲究体验经济，讲究价值感、美感的表现，但纯感觉的东西其实很难找。与纯概念推广最大的不同是，我们所做的真园林、所倡导的社区文化不仅是产品精神的归纳，更是一种真真正正实实在在的东西。 　　真园林是与假园林以及图园林相对的。园林是一种表现的艺术，我们说我们以园林见长，但如果实现出来很普通，仅仅只是挖了一个湖，种了一些树，铺了一些路，很土，让你感觉味道不对，不能满足心理对美感对愉悦的要求，这不是一种真园林的实现。其间有很多细节问题，发展商有责任让它的产品描述与产品供应现实实现阶段对位对得更准。 　　水榭花都的热销证明了真园林的胜利 　　记：什么因素促成了水榭花都的热销？它所构筑的亲水园林社区将在今后发展起来的奥运园区内占据什么样的地位？ 　　周：水榭花都的热销首先是对万科“无限生活，用心建筑”理念的又一次肯定，其次是万科致力打造真园林获得广泛认可的直接表现。 　　水榭花都目前毛坯房均价6200元/平米，比周边很多楼盘的价格都要贵，但我们却卖得最好。为什么呢？因为我可以很自豪的说，到今天为止，水榭花都是奥运周边已经建成的楼盘或分期建成的楼盘中综合环境最好的，并且也是最“水性”的。 　　水榭花都拥有非常好的内外环境。大环境上它地处北部的奥运园区，本来从城市环境看，北京做园林的自然条件不好，它很干燥。但奥运改变了这一切，这是一个向世界展示北京的机会，它使北京下决心花大力气改善环境、美化城市。水榭花都所在的奥运区将出现最大的城市公园、水体和最低的综合容积率，也将是北京最舒适的居住区，湿度很高、绿化率很高、局域小气候非常好。 　　如何善待奥运的大环境，是我们当初开发这个项目的时候考虑的问题。一方面我们可以借势，它紧挨1万3千亩的奥运森林公园，绝对是个城市绿肺，它将改变它附近区域的相对湿度。另一方面我们还要互动。让内环境也非常优美，与外环境和谐，让楼本身也自成城市风景的一部分。这样我们回家，从奥运园区，进到社区，通过步行和车行的安排，进到单元和家里，整个都是一段很愉快的体验，是和谐连贯的过程。而不像一些小区，只可以看外面，不可以看里面，进到社区就是两回事。 　　内环境的优美可以给人以非常舒适的享受，园林景观的自然精致体现在方方面面。公共、半公共、半私密和私密的分级，使景观除观赏性之外，还有可参与性，与不能进去的纯景观相比，在美的景观中交流、休憩是完全不同的生活品质。 　　反掌形布局，一个中心湖泊，四条环绕溪流将十五栋楼包围其间，水榭花都社区内环境的舒适与好用体现在山水园林、楼水相依，水体和楼体是完全环绕的状态，而不像有的社区，仅仅只是在中间安排一个大景观轴，把水体做得像城市广场一样，让人觉得不亲切。 　　追求景观与建筑的融合、景观材料与植株材料的融合、植株尺度与水体尺度的融合，水榭花都园林建筑在材质上也体现着一种亲人的感觉，铺地，卵石，细石子，我们尽量使用天然石材。园林是有生命的，我们在水榭花都通过景观营造一种分级交流的舒适空间。 　　真园林的实现体现了发展商的专业化、控制力和执行力 　　记：万科品牌的强势，与真园林的实现有什么必然的联系？ 　　周：真园林想法的形成，是一家运作多年的房地产开发企业，如何看待房地产的专业化、控制力和执行力，这决定了最后给客户的产品和消费体验是什么。 　　发展商是一个资源整合者，其最大能量在于整合自己单位的专业人才和合作单位的专业人才，把产品打造得最精致和完美。相同的建筑大师和不同的发展商合作产生的东西不同。开个玩笑，发展商是父亲，土地是母亲，生出来的儿子会不同；发展商是父亲，设计师是母亲，生出来的儿子也会不同。我认为成熟的发展商以其多年专业积累和很多项目运作的经验锤炼出一套心得，这种心得付诸于他对合作伙伴合作的要求和控制，将得出不同的东西。 　　万科作为国内目前最具专业水平的房地产公司之一，一直通过前期设计和后期实施中的控制来深确保每一个产品的核心意向。水榭花都是万科在北京第一次做高层项目，我们想它应当成为奥运区的一个风景，它的楼体要很挺秀，立面要清丽，本身综合环境要好，社区要有一定的开放性。通过国际委托设计任务，我们将水榭花都定位成浓郁东南亚风情的都市高层集合建筑，做的是蝶型新加坡式的设计，容积率适中、覆盖率低，总体规划上注重分级空间和组团空间，绿地覆盖不弱多层，公共建筑放在外围，每两三栋楼之间自成一个小围合……听起来很简单，具体实施过程却存在众多细节的精益求精。发展商其实都是想做好的，但不是所有的发展商都做得到，这体现了发展商的专业水平和综合实力。 　　选择一处房子，在很大意义上就是选择了一种生活；选择一个发展商，在一定层面上就是选择了一种居住的品质。对消费者来说，要慎选发展商。这是一个机会成本的问题。不是说品牌发展商都是绝对好的，但他在多年开发过程中营建品牌的投入是很高的，受益也很高，它绝对不会轻易放弃。 　　真园林的“真”是一个动词 　　记：万科今后将怎样实现真园林的承诺？ 　　周：我们理解的真园林，其中的“真”是一个动词，是一个不断求真追求完美的过程，体现了发展商在产品开发过程中凭专业习惯将“图园林”变为“真园林”，并在后期不断修正和完善的过程。 　　无限无止境。万科星园一直是我们引以为豪的一个项目，但事物是发展的，万科产品的品质也在不断提升，我们对星园的改造也一直在进行。三期水榭花都即是一期、二期的承继，也是在此之上的提高：我们调整了一些树种，因为有的植株生长期不适合四季分明，有的覆土要求高，有的在现有采光条件下长得不好；对于一期的无障碍通道不足问题，我们做了更完善的改进，还有铺地、坡地，我们做得更加自然。三期入住后将来还会有四期，随着配套的逐渐完善和小区环境的成熟，相信四期建成后水榭花都会更加美丽。 　　万科在做每个房地产项目时都对环境投入很大，这是我们的良知和责任，也是万科“建筑无限生活，建筑无限品质”品牌口号的具体体现。