深港大分工 深圳商圈急需突破集中格局

CEPA的逐步实施，给深圳带来了更大的人流量和更强的消费力度，深圳商圈因而也迎来了发展和突破的良好契机。专家和业内人士认为，深圳商圈应该以深港合作为出发点，借着城市规划和改造的步伐，完善商业规划，打破商圈过于集中的格局，吸收民营资本，加强专业化，明确深港大分工，同时发展适合汽车购物的大型商圈，使深圳商圈取得实质性的突破。 发挥平民消费优势 深圳市城市规划院院长王富海认为，目前深圳的商业应该说还是一种不完全的商业，只有中低档，高端市场供给不足，其次是中档商业层普遍。深圳商圈要突破，可从区域服务和旅游人群上寻找突破口，只有这样，商业才能当作重要的产业来做。从区域服务上讲，深圳的商圈应该发挥更大的作用，香港是一个购物天堂，发展深圳商圈不是与香港进行竞争，而是利用深港合作的时机，从商业的大分工上与香港互惠互利，寻求更高层次的发展，而这也正是深圳商圈的前景之所在。 至于如何与香港进行商圈大分工和深圳商圈的定位，世联地产营销总监张伟文认为，香港商圈大多经营高档货，在这点上，深圳商圈没办法、也没有必要与其竞争。深圳商圈经营中低档商品，应该充分发挥这方面的优势。他举例说，一件高档T恤，虽然大家都知道深圳要比香港贵30％，但还是愿意在深圳买，特地去一趟香港，买为数并不多的商品，从时间和财力上都不值得。此外，在每个周四，都会有大量香港低收入者来到深圳，进行娱乐、休闲和购物。 目前在香港还兴起了一种“师奶观光团”，许多港人在导游的带领下来到深圳购物和娱乐，这都可以说明，深圳商圈定位中低档商业是明智和有前景的。 鼓励民营资本进入 王富海认为，深圳商圈应从多种需求的角度来寻求发展。他说，大型超市已经不是深圳的特色，深圳商圈应摈弃雷同，走专业化路线。 同时，张伟文认为，就深圳商圈目前的状况来看，需要有大型集团化的民营资本进入才能搞活。现在深圳商业企业有两类，一类是外资企业，如沃尔玛、家乐福等，第二类是国有企业，如万佳、天虹、新一佳等。但却很少有民营企业，像茂业这样在深圳为数极少。有些商场虽然开了很多连锁店，但却经营不佳。有识之士想以商业街形式为一个突破口，但商业街需要雄厚的实力。 目前我市已经在规划一些ShoppingCenter的大型购物中心，如人民南、市中心区20多万平方米的地下商业街，南山也在规划一个大型商业中心。张伟文认为，虽然目前商业的利润并不高，但其前景却是十分光明的。对于经营的开发市中心商圈的潜力，网络地产评论员半求谈到，罗湖区把楼房当成街道的做法可以借鉴。“一栋大厦，竖着是一栋楼房，横着就是一条街道，其交通是靠电梯来解决，比如深房广场此前就曾是采用这办法，尽管结果并不是很成功，但这一思路十分可取，京广中心的软件开发中心也是一种十分好的经验。” 打破集中格局 记者在采访中发现，业内人士都认为，由于深圳早期不注重整体规划，才造成目前商业布局的不合理。深圳的商业规划基本上是沿用香港的模式，深圳的商业物业人均拥有量已达到美国的水平，处于世界上最高的层次，但深圳的人均GDP与美国相比却十分悬殊，商业规划和布局的不合理，导致了业内所说的“二楼垂直衰减，三楼基本死亡“的局面。 王富海认为，目前深圳的商业布局还是太集中，以罗湖、上步为主。节假日深圳的外来人流量都在100万人以上，但消费也都集中在华强北，发展的平台没有构筑起来。深圳的商圈应打破这种过于集中的格局，走向多元化。城市改造步伐的不断加快，给商圈发展带来新的契机。 在南山，由于西部通道的建设以及近期规划中诸多项目的实施，商家自己找上门，现在南油大道两侧商家已经十分集中，形成新的商圈。另外，商圈也有往特区外发展的趋势，一些价格低、环境好、配套完善的地区也会出现新的商圈，如龙岗中心区和宝安新中心区。 多位业内人士都谈到，交通方式对商圈的发展影响较大。半求认为，深圳现在私家车发展速度十分惊人，每天都有三四百辆私家车上路，深圳应当借鉴国外的经验，发展适合汽车购物的大型商圈。现在有许多消费者，已经把停车是否方便作为选择购物去向的一个非常重要的因素。比如山姆会员店在设店之初，那里曾是一片荒凉，周围并无大量的消费人群，地价也十分便宜，但是山姆看中了那里可提供众多停车位和大批量采购潜力。半求认为，这是对“商圈应往市中心集中”的说法的否定。实际上深圳商圈也正在逐渐向郊区发展，宜家落户松坪山，甚至龙珠医院将建在桃源片区，都是一种另辟蹊径的策略。 深圳在商业分工上与香港互惠互利，寻求更高层次的发展，而这正是深圳商圈的前景之所在。