“国际城”强势启动石家庄地产变局

小手笔玩儿项目，大手笔造城；小项目玩儿另类，大项目玩儿实力；大企业玩儿大城市，最好能玩儿连锁开发，境内外上市，而小企业只有在二三线城市打打闹闹。这些，几乎成了地产界的普遍现象，或者说是房地产开发的金科玉律。我们往往是因为一流企业的战略布局，才去关注那些房地产二三线城市。大舞台容易出名，这是开发商纷纷进京的表面原因。其实大舞台更容易赚钱，虽然北京的土地和开发成本都要高许多，但一个每平方米8000元的房子，肯定比一个每平方米3000元的房子赚得多。所以在不发达的城市做项目，在3000元的空间内做足品质和文化，不只是要耐得住诱惑，还要耐得住寂寞。 如果不是发现了“国际城”在石家庄的轰动效应，我们那种“一线城市才是掘金宝库”的习惯思维也许还要延续一段时间。二三线城市房地产市场如何在强势启动下获得再生，是国际城带给我们最多的启示。 基金运作，理智“造城” 国际城，位于石家庄东南方向，占地面积800亩，建筑面积100万平方米，总投资20亿元人民币，是石家庄近年来最大的招商引资项目。投资方是PEP基金亚太地区管理机构（香港）有限公司，其总部在加拿大。“这是该基金在中国内地投资的第一个项目，也是目前为止唯一的房地产项目。在房地产对于融资渠道的普遍焦渴状态中，PEP基金没有选择被称为热战区域的一线城市，而是把视线转向了石家庄，这本身就是一件值得关注和思考的事，说明房地产的二三线城市正在迅速崛起，不仅是居住升级，还是城市升级，都有更大的发展空间。”国际城开发商这样告诉记者。 对于房地产融资，国际城也无疑是一次创新。因为国内的房地产投资基金仍处于地下的不合法状态，国际城与境外投资基金的合作，可以说是一条融资新渠道。 百万平方米的“国际城”，在年销量只有80万平方米的石家庄，是一个绝对的大盘。不过，与大盘及“造城”曾经的疯狂相比，“国际城”显得非常理智，这表现在：对石家庄地产界，它的基金运作背景、文化地产概念、国际建筑理念等均属前所未有；对于一个城市，“国际城”则走出了一套“城市升级”的新版本。“在二、三线城市，就要做大盘，只有规模开发，才能实现产品的最优性价比，才能冲击当地落后的开发和居住理念，才能使城市的整体形象和功能得到提升。以前的大盘开发，都是急于圈地挣钱，有点盲目和急功近利，政府也缺乏引导，今后的开发肯定会越来越理性。” 石家庄“国际城”的发展商非常坚信他们的“造城”计划。 “国际城”的造城运动是铺天盖地的，从开盘前十天开始，石家庄市几乎所有大街两旁的灯杆都挂满了“国际城”的广告旗，几家当地主要报纸的广告版面也被“国际城”占据。甚至连楼书也分为感性、理性、藏谷、绿皮书四种，令石家庄购房者眼界大开。“国际城”售楼现场由长达数百米的黑色围墙圈起，上边“法乡”、“造城”、“左岸建筑”的标语非常醒目。张扬另类的售楼处每天都吸引不少人前来探营，许多楼盘的售楼代表趁机在此派发他们的售楼广告。 城市革命、史无前例、移植法国、新左岸建筑等词汇，实现了对当地购房者的垄断式洗脑，也完成了对其它房地产项目的致命封杀。甚至有媒体称其为石家庄房地产发展史上的“拐点”。 大盘检测楼市“水深” 石家庄常住人口200万，近两年商品房年销量在80万平方米左右，房价多在2000元左右。项目规模普遍偏小，20万平方米就可称为大盘。规模100万平方米的国际城引入了“以国际视野造城”概念，仅一期就有将近20万平方米，每平方米3000多元，如此大体量的高端产品，无疑是一个小港口驶进了一座大“航母”，对石家庄的水深和承载力都提出了考验。 在做国际城项目之前，发展商不是没有考虑过这些问题，而且考虑得更多。比如：“做大盘就是做小社会”，大盘开发配套不完善或重复建设、市政缺位现象已经引起业界警觉，在经济发达的广州也不例外。石家庄从资金实力和市政发达程度方面都无法与广州相比，发展商做大盘是否作茧自缚？ 全国的商业地产都存在过热趋势，发展商对于后期经营的忽略导致许多商铺空置，业主与发展商之间纠纷不断，国际城如何避免重蹈许多发展商的覆辙？ 不过，奇迹还是出现了。2002年12月7日，“国际城”开盘，购房者在前一天的凌晨5点钟开始冒雪排队，这让发展商始料不及。为防止出现意外，不得不出动了警力，发展商还把售楼处对面的宾馆包下来供购房者休息。开盘当天，国际城首批628套房就有502套被抢，销售额突破2亿元，创了石家庄纪录。排队购房，在北京的经济适用房出现过，在当年的广州碧桂园出现过，但在消费能力要差许多的石家庄也出现了，开发商将其归结为“造城”概念和文化的吸引力。“国际大道”是国际城内的商业地产项目，长900米、宽50米，一期共95套商铺，21000余平方米。“国际大道”打破了传统商业配套理念，不仅服务于社区，而且配合城市规划与建设，成为城市商业网络的重要构成部分。因此，国际大道尚未开盘就内部认购了80％。正式开盘当天成交55套，两天共成交78套，据说一位客户一口气买下了A区相连的8套商铺。“国际城是与香港投资基金合作的项目，这让购房者对发展商的实力有了足够的信心。同时，规模开发可以在保证配套设施和质量的前提下降低成本，产品的性价比肯定要比小项目强。这是购房者认可大盘的原因。”国际城的开发商这样认为。“高端产品的唯一出路就是做到极致。国际城成功的原因首先是产品的唯一性。石家庄的市场就这么大，我们做了百万平方米的大盘，别人就不敢再做了，到了客户只认国际城时，竞争对手就没有生存空间了。” 国际视野对抗文化“缺氧” 在国际城项目运作中，国际化特征比比皆是：国际化建筑风格，国际最新潮流生态环境，国际时尚风情商街。国际城引入“法乡”、“左岸建筑”等理念。一期以法国第二帝国风格建筑演绎新法式建筑情调，在设计上强调墙面整体装饰性，特别是屋顶设计，采用厚重、典雅的孟莎顶，这是一种源于拿破仑时期的建筑风格，高大而突出的契形屋顶上均等排列轻盈小巧的乔治亚三角楣窗，简约而华美。为表现这条时尚商街的艺术气息，发展商在建筑物上统一设置了遮阳伞和木制百叶窗，工业革命时期的铸铁灯，大量的喷泉、雕塑等。“引入这种风格的建筑，目的是为了颠覆落后城市所固有的开发和审美经验，生活和建筑上对美的追求可以培养一个城市的气质。”发展商说。“我们引入的不仅是国际化的建筑符号，而是人文精神和国际化。因为左岸文化代表了对人精神层面和内心的关怀。左岸概念引入的是项目人文精神和国际化，19世纪的巴黎，塞纳河从城中流过，在河两岸自然形成两个文化氛围各不相同的区域，左岸是林立的咖啡馆、露天咖啡座、画廊、书屋，汇集了萨特、雨果等具有先进思想的知识分子。” 而发展商最为得意的则是两个在国内也属于绝无仅有的卖点，一个是占地14万平方米、由成年树木组成的原生态森林公园，另一个是利用存放种子的旧仓库改造的3000多平方米的“藏谷”文化区。“我们做这么大的森林公园，就是为了替目前的生态观念正名，因为生态不是简单的栽花种树，而是引入与国际化生态学接轨的温地理念，地被植物、低矮灌木、高大乔木合理搭配，形成错落有致的自然生态群落。同时，我们也不仅仅追求数字上的绿化率，更强调人与绿色间的协调与感知。除森林公园外，我们在楼体间穿插了各种主题园景，喷泉、小品等与绿地有机结合，最大限度地实现人与自然的零距离对话。”“藏谷”艺术中心，则是在农科所仓库的基础上改造而成，通过加入一些前卫的设计，过去年代的痕迹如拖拉机、种子库门和语录墙等都成了时尚文化艺术的载体。 石家庄文化气氛稀薄，作为省会也是从保定迁移而来，发展商却要在社区中做一个3000平方米的“藏谷”文化区，北京的“藏酷”、上海的″新天地″都有它火爆的根基，把它们的模式移植到石家庄，是否会曲高和寡，叫好不叫座？“它的影响不只是在石家庄，因为规模和风格，以后也会吸引京城的不少艺术人士。我们希望在石家庄人对精神和艺术的追求过程中，藏谷文化区能起到点火的作用。”发展商很有信心。 强势提升三线城市功能 国际城的特征很明显，一线城市的手法在这个三线城市得以尽情施展。北京、上海、广州深圳是房地产开发的一线城市，天津、青岛、大连、杭州、成都、武汉等属于二线城市，石家庄则只能算是三线城市。三线城市一般不在大发展商的计划之中。因为一线和二线城市还有大量的钱可以赚，在一线城市，一个项目可以卖到每平方米近20000元，而一个三线城市，3000多块钱的房子已经是顶天了，总价不一定有别人的利润多。这就是为什么发展商热衷于做一线城市的原因。“其实，只要产品做到位，性价比合适，三线城市同样是掘金宝地。”国际城发展商认为。 国际城对石家庄房地产市场的影响不言而喻，起码它树立了当地地产的新标高，这种新标高来自国际城对于石家庄的许多个第一：第一次在石家庄地产界引入“造城”概念，第一次将前卫艺术引入地产，第一次引进生态园林造景手法，第一次在商街项目中引入全程业态规划，第一次采用了基金这一全新融资方式。 影响最大的还是对于城市发展的思考。 按照规划，东南部是石家庄未来的发展方向，4月24日，由国际城开发商慧谷科技垫资修建的谈固大街（又称国际大道）开工，这是石家庄市第一条由民间垫资修建的市政道路，国际大道解决了困扰周边居民长达10年之久的交通难题。同时，“藏谷”艺术中心、时尚风情商街等配套设施的投入使用，将从根本上改变这一区域的环境状况、文化形态、消费结构和产业链，势必引起城市商务、文化生活中心转移，并带动区域经济发展。“项目的发展要和城市的发展更多的结合起来，除满足人们的居住功能外，更要注重人们的精神诉求。石家庄以前没有这样的项目，并不意味着消费者没有这方面的需求。国际城不仅要做成建筑的标杆，还要做精神的标杆。地产开发要为改善城市面貌，提升城市功能服务。城市形象的改变，首先是外表，是它的建筑。但一个城市形象的提升，仅靠一些小项目是无法完成的，必须有大盘，有一些实力强的发展商。同时，发展商的社会责任绝不仅仅表现为替政府多修了几条路，多做了几亩绿化的事，还要从一个城市的长远发展考虑，让一个城市更有活力，更有文化。”发展商说。 发展商也很坚信自己在文化地产方面的努力：“南方的许多城市已经面临二次崛起了，但石家庄还处于第一次发展的时机，我们是做短期的打算，赚一把就走呢，还是从长远着想，一步到位？我想我们从别的城市发展中已经看到了问题所在。目前来看，石家庄人的消费能力和审美意识还不到位，但我们要先把它做到位了。国际城的‘藏谷’放在北京，可能会非常轰动，但在石家庄就没有那么大的影响，但我们不能因此就不做了。对人们意识上的影响或改造是一件长远的、潜移默化的事情。”