楼市预测：2004北京地产十大走向

　　2003年北京地产市场表现出的最大特点，是政府的宏观调控对市场的巨大影响：别墅土地叫停使得别墅市场火爆一时，经济适用房的大面积上市拉低了整体房价，司法解释的出台让房地产诉讼案卷堆积如山，而121和18号文更是让整个市场为之动容。有因必有果，2004年的北京地产市场将会在对政策法规的逐渐消化中迈向另一种成熟。 　　1、小户型风光不在经济实惠上主流 　　小户型在北京市场的火爆不足为怪，商品房毕竟是多元化的产品，对于总价承受能力相同的客户来说，他们的需求又有不同的偏重。有的客户偏重距离、交通和时间的便利；有的客户更注重空间的舒适，小户型的位置定律正是抓住了前一类客户群的需求。而从另一个方面来看，小户型不过是把一个大的豪华蛋糕切成无数小块，分别卖给买不起大块豪华蛋糕的人吃罢了。产品的成本无形中比普通蛋糕增加了许多，而且切割的过程极其繁琐，而如何让这些花了不少钱只买了一小块蛋糕的人感到物有所值就更加困难。 　　2004年，随着一批小户型项目的逐渐入住，各种各样的因为“切割”带来的不便会逐渐凸显。虽然中国人有句老话，“人多好办事”，但在这里，太多的人分吃一个蛋糕难免不出问题。而在看过了这些曾经风光无限的小户型项目暴露出的种种问题后，开发商、购房人和市场会逐渐回归理性。高单价低总价的市区小户型也许风光不再，而低单价低总价的近郊经济户型则进一步占据市场的主流。 　　2、别墅市场大火拼小独栋独领风骚 　　2003年北京的别墅市场可谓火爆一时。在别墅土地叫停的政策刺激下，为了赶上最后这一拨儿，众多的别墅开发商刺刀见红，挤破脑袋也要搭上末班车。于是，各色各样的别墅粉墨登场，开始宣告了别墅战国时代的到来。有下沉的，有上层的，有树景的，有水景的，有半山的，有观湖的，有大户型的TownHouse，还有小户型的独栋。 　　说2003年的别墅战火将继续燃烧到2004年相信很少有人反对，而能在2004年的别墅大战中独领风骚的无疑将是小独栋了。和普通住宅中红极一时的小户型一样，激烈的市场竞争必将产生客群的细分。富人中也有三六九等，乔丹和天意倒服装的个体户肯定不在一个重量级。既然普通住宅可以降低面积吸引年轻白领，TownHouse可以降低面积吸引中产阶级，那独栋别墅为什么不能降低面积和总价吸引厌倦了TownHouse又买不起大面积独栋的小资产阶级呢？从北京地产市场一贯的跟风习惯来看，明年的小独栋，又是一片刀光剑影。 　　3 、CBD豪宅余音缭绕写字楼蜂拥而至 　　清者自清，浊者自浊。CBD的项目其实不用太多的市场宣传，能够站在那里本身就是一种身份。看看温莎大道、万达广场、华贸中心，就知道“桃李不言，下自成溪”的真谛。而2004年的CBD仍将扮演这样一种角色，虽然不张扬，但是谁也不能忽视它的存在。 　　CBD的高档公寓在一定的时间内是坚挺的，而写字楼就未必有这样的幸运了。2004年，CBD的写字楼恐怕难以避免异常残酷的市场大战。 　　CBD的写字楼大多在高档公寓的护佑下遮遮掩掩。政府行为、国家形象……盖也要盖，不盖也要盖，不赚钱也要盖。说白了，这些综合性开发的项目有高档公寓为其买单。而中关村呢？完全不是那么回事。放眼望去，一栋一栋接近现房的写字楼蜂拥而至，真刀真枪地打，一平方米一平方米地拼。本来就未必多广阔的客户群被CBD、金融街和奥运村分走几杯羹，剩下的能抢多少，算多少。 　　4、整体价格趋平稳性价比摆上桌面 　　2003年的北京地产市场，经济适用房和别墅都大量上市，这在一定程度上平衡了市场的总体房价。从局部市场来看，随着土地价格的上升和开发利润的逐渐降低，市场价格也从下降逐渐趋于平稳。除去一部分变相促销的降价手法之外，大多数的普通住宅价格走势稳定。个别的高档公寓出现了直接降价的方法，这都是其产品定位与区域地块不甚匹配造成的。而且，其所在区域的市场平均价格也都趋于稳定。 　　值得注意的是，在强制性按照使用面积销售预售商品房政策出台之后，市场可能会经历一段价格相对波动的时期。在这段年初的盘整期间，价格、面积和销售方式将不可避免地经历一段改革带来的阵痛。 　　2004年，经过了波动带来的阵痛，市场整体价格将继续趋平，日益理性的消费者在购房的时候将更多地考虑性价比。也就是说，没有昂贵和便宜，只有值和不值。如果值，七千八千不能算贵，2004年，性价比将摆上桌面。 　　5、传统热点淡出市场新旺地铸就辉煌 　　2004年京城地产的传统热点区域将逐渐看淡。CBD、亚奥、万柳这些区域的建筑密度越来越大，可开发用地越来越少，运营中暴露的问题越来越多。其中CBD区域经过了几年的洗礼，已经确立了自己在京城地产界的地位。也就是说，CBD的项目已经不需要做大规模推广，推广的结果也不会太明显。而亦庄则像望京一样，面临商业、市政、交通等配套设施跟进不够及时的问题。而八通线的开通将通州楼市的价格拉升到一定的限度后，后市的发展空间也将受到较大的限制。 　　反观东四环借CBD之势高歌猛进，较多的可开发用地和较好的位置也为该区域的走热继续推波助澜。太阳宫借地段和配套的先天优势逐渐崭露头角，在一段时间内，这块四环内少有的风水宝地将继续在市场上“兴风作浪”。而五环沿线的一些边缘集团将随着一些大盘的启动和新绿化带的建设逐渐成为市场新的热点区域。其中东坝地区在奥林匹克花园、朝阳新城等明星楼盘的引领下，涌动着正大集团、印尼三菱、和记黄埔、天鸿集团四大诸侯的割据。而定福庄集团则依托众多万象新天等超级大盘的烘托成为整个市场瞩目的新焦点。另外，从明年的市场情况来看，岳各庄和西北旺随着供应的放量都有成为热点区域的可能。 　　6、营销策略推陈出新品牌服务显风流 　　营销是一个地产项目成功与否的关键所在，无数策划人为了营销策略的制定绞尽脑汁。2004年，从大势上来看，各项目的营销策略都将继续求新求变。但创新和变化是相对的，在北京这样吞吐量巨大的地产市场，酒香也怕巷子深，“炒”是地产营销长期不变的策略。概念要炒，产品要炒，理念要炒，服务也要炒。关键看这些操盘手怎么玩。 　　2004年，京城地产的营销策略将在努力创新的同时走向务实的道路。以搞怪和另类为主的推广方式只能一时吸引眼球，未必能够长期成为楼市营销的主角。在概念表面化，产品同质化，理念虚浮化到来的时候，开发商和策划人们只能静下心来好好做做服务。服务竞争是市场发展到一定程度后的必然结果，海尔在家电行业的脱颖而出就说明了这个问题。在明年京城地产营销的比拼中，类似珠江、宣颐等项目推出的包机包列出游等人性化的品牌服务，将会得到进一步的发展。因为人们逐渐认识到，价格是可以掌控的，市场是无法掌控的；竞争是无法预知的，品牌是可以保险的。 　　7、郊区住宅后起勃发商务花园苦不堪言 　　在城市日益拥堵，建筑密度日益增大的今天，郊区住宅逐渐成为楼市的后起之秀。在城市的周边，环境相对优美，建筑密度较低，生活舒适度大大增加。而且，从性价比来看，项目的品质不低，价格不高。只要交通相对便利，配套设施相对完善，像通州和亦庄，郊区住宅的火爆是早晚的事。2004年，像东坝和定福庄这样的郊区边缘集团将开始爆发自己的威力。 　　在郊区这样的地段，建设低密度住宅空间非常合适，而建设大量的低密度办公空间就勉为其难。也就是说，并不是所有的地方都适合建设商务花园。在没有形成一定的商务氛围的情况下，在没有相关的配套商务设施的情况下，在没有交通、经济、产业、市政等各方面条件支持的情况下，大量的商务花园将面临位置偏、价格高、客户少的尴尬。由于商务花园密度较低，工期较短，今年上市的一些商务花园项目在2004年将迎来现房、准现房阶段，届时，可能会有一些项目步履维艰。没办法，改革和创新，总要有人去尝试，总要付出些代价，第一批吃螃蟹的人难免肠胃不适。 　　8、产品竞争黔驴技穷环境景观要成卖点 　　在竞争激烈的市场上，产品竞争无处不在。在市场发展到一定程度的时候，在国内国外的建筑技术和新产品都被拿来之后，建筑产品的竞争道路将越走越窄。Town