2004年房地产市场呈现快速发展之势头

一. 房地产相关政策及影响 2004年初北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(4号令)。4号令规定从2004年1月9日起，所有经营性项目的土地协议出让方式停止，并将全部采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地市场公开交易。同时对33号令规定的下列经营性用地，需要办理国有土地使用权出让的，均须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开交易：1)绿化隔离地区建设项目用地；2)小城镇建设项目用地；3)开发带危改项目用地；4)国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。4号令的颁布将是土地交易走向市场化的标志，将吸引更多的优秀企业进军北京房地产业，同时将进一步促使房地产的利润、价格趋于合理化。 二. 城市建设及房地产开发动态 (一) 城市建设 北京 2004年北京将调整城市空间布局、大力发展公交系统。北京市将调整空间结构及城市功能布局，形成“两轴、两带、多中心”。同时，将大力发展公交系统以解决目前严重的堵车问题。今年年内，北京市将开工建设一亩园公交枢纽和北京西站南广场交通枢纽，加上此前已经开工建设的四座交通枢纽，今年共六大交通枢纽全部在建。到2005年，北京市规划的八大交通枢纽将全部建成，交通拥堵状况将有望进一步缓解。北京市城市空间布局的的调整及城市交通条件的改善将进一步促进房地产市场的发展。 上海 上海市将控制中心城人口规模，引导人口向郊区重点城镇集中。新增的城市建设用地主要分布在浦东新区、郊区新城、“试点城镇”、临港综合经济开发区及嘉定、松江、青浦的工业园区。新增规划居住用地主要分布在外环线外的重点城镇、内外环之间的大型居住基地、中心城内的旧区改造用地。上海的城市规划从现在起要把更多的公共空间还给市民，如在中心城内办公楼容积率不得超过4.0，住宅容积率不得超过2.5。 广州 今年，广州市市政园林建设将投入67亿，重点建设污水治理和青山绿地两大工程。同时将计划投入20多亿元加快城市布局的快速路网建设和城区丁字路、瓶颈路改造工程，将重点推进华南路三期建设、全线打通科韵路、拓宽东濠涌高架路，开展“中环”便捷通道的方案研究。 南京 南京市将用326亿元建设河西新城区。河西新城区将建设为全国第十届运动会的赛场，未来现代化新南京的标志区，主要实施沿江开发、跨江发展的战略。2004年，河西新城区将有12个高层建筑于8月底前动工，4所学校、2所区级医院开工，9条大道、10条区间街巷改造规划出台。河西新城区是南京今年甚至几年内的发展热点，随着基础设施的大力建设，河西新城区的配套设施将大大改善，河西新城区房地产建设将快速发展。 杭州 轨道交通线网建设将根据城市总体规划期限，分为三个层次：第一层次为2010年，第二层为2020年，第三层次为远景年。杭州市计划到2010年，建成轨道交通82.5公里；到2015年，达到114公里。轨道交通建设将“建成一段，运营一段”，保持均衡、持续、有效的发展。 珠海 1月8日，西部沿海高速公路珠海试验段正式动工，该公路是2004年广东省开工建设的第一条高速公路--标志着广东省西路沿海高速公路珠海阮籍试验段，正式拉开建设序幕。1月18日，2003年珠海市政府承诺办好的“十件实事”之首的珠港大道二期工程，在历经了10个半月的施工建设之后，正式通车。 沈阳 2004年沈阳市将进行交通环境建设整治，主要包括9条街路，尤其是将黄河大街、南京街、沈苏快速路连成一体，形成沈阳市区第二条南北快速通道。与此同时，将实施“小巷工程”，改造市民家门口的三、四级街路，完善标准化街路的行人过街设施，建设10座过街天桥、10座地下通道。届时，城市出口道路现状将大大改善并达到畅通无阻。 (二) 房地产开发商及代理商动态 万科 2004年4月，万科在佛山的世纪花城将开盘，9月位于坂雪岗的项目将开盘，包括该两个项目在内，2004年全年万科将有近30个在开发项目。在土地储备上，到2004年9月，将有望上升到1,600万-1,800万平方米。 北京城建 2004年北京城建计划开复工面积达200万平方米，全年计划销售面积达50万平方米，销售总额将计划达25亿元。2004年北京城建有8大项目在北京同时运作，分别是北苑家园北苑大厦、世纪城市、汇和综合楼、北京五棵松文化体育中心、城和综合楼、北京奥林匹克(B区)国家体育馆及奥运村项目、领地项目和东直门交通枢纽暨国门第一广场等。 中化公司、中远房地产联袂打造“长安街收官王座 2004年2月18日上午，在凯晨广场工地现场隆重举办的“凯晨广场开工仪式暨奠基典礼”，凯晨广场是中化、中远和北京城开共同投资开发建设的顶级纯商务写字楼。位于西长安街畔，与中国华尔街---金融街遥遥相望凯晨广场总投资约30亿元人民币，占地面积约为4.40万平方米，建设用地约为2.20万平方米，总建筑面积约19.40万平方米。 珠江地产 2004年珠江地产在下半年还将先后推出珠江傲景家园、珠江跑马地项目、半山雍景苑、旭景豪苑、珠江东景项目五大全新楼盘。 富力地产集团 2004年，富力地产集团的目标是完成房地产投资额达60亿元，其中广州、北京各30亿元；预计开发16个项目，北京及沈阳共７个项目。富力在广州及北京拥有足够的土地储备，在广州拥有可建建筑面积达300万平方米，北京约达48万平方米，预计总投资额将达320亿元。广州住宅项目以富力桃园、富力现代城等为主力，流花路项目、富力广场南区项目预备春节后动工。富力城作为北京的航空母舰之外，2004年在京新开工的楼盘还有三个，一个是位于南二环南纬路，建筑面积约20万平方米的高档住宅区；另外一个在白家庄路占地面积将近5万平方米，总建筑面积约达18万多平方米，主要以写字楼和高级公寓为主。还有一块地在刘家窑桥附近，总建筑面积达30万平方米，将建成一个中型的住宅社区和一个大型的地铁商业。 广州日化立白集团 已成立广东金百汇实业有限公司负责房地产发展，并将斥资10亿元全面进军房地产业，分别在广州市荔湾、天河、番禺、芳村和南沙等五地开发建设写字楼、商住楼、物流基地等不同性质的项目。目前立白集团已经具体规划出台五个开发项目：1）在荔湾区开发的“动感小西关”将建成广州市第一条“健身休闲专业特色街”，现阶段已经全面招商，全部40多个店铺。2）在芳村，立白集团将要投资开发占地面积达1万多平方米的“立白大厦”，该大厦将于2004年年底动工，功能包括综合商场、商用写字楼和商贸旅馆。3）在芳村东沙开发区，立白集团拥有13.33万平方米后期开发用地，将于2005年开发住宅项目。4）在天河员村，立白集团已储备7万平方米的开发用地，将用于开发综合性物业，该项目也将在2004年底动工。5）立白集团在番禺和南沙分别拿地26.67万平方米和40.00万平方米，准备建成高标准、高起点的生产、科研基地和物流基地，其中番禺的项目更将成为华南地区最大的洗涤用品生产场所。 奥园集团 2004年，奥园集团将继续坚持“领跑复合地产，运营城市未来”的发展战略，进一步寻找新的发展机遇，将企业做强做大。对此，奥园集团副总裁、品牌管理中心总经理雷建文透露，随着南沙奥园、闸坡奥园、中山奥园、顺德奥园华庭以及武汉奥园等新项目的动工。预计2004年奥园集团的整体开发面积将达到60万平方米，而销售量预计在2003年36万平方米的基础上增长50%。 重庆 2月6日，重庆重量级开发企业协信集团与中国最大商贸流通企业上海百联正式签订战略合作联盟，组建百联协信购物中心发展有限公司，联合拓展中国西南片区的商业地产市场。 四．土地市场 2004年初，国家继续加大土地市场整顿力度。04年伊始，国家颁布了‘一号文件’规范土地一级市场，北京市出台了‘四号令’加快土地市场公开交易的步伐。04年初土地交易市场活跃，土地出让幅数较多，尤其是广州市土地交易增加，前两个月有28幅土地成功出让，出让土地面积达37.39万平方米。前两个月成交的土地以居住用地为主，且集中于城郊区。可以预计普通住宅将为未来房地产供应的主要类型。鉴于土地市场整顿工作的大力进行，目前上市的土地比较平稳，像北京、天津等大城市上市的土地较为分散，继去年年底的大规模上市，上海土地市场年初表现平静。 表1- 2004年1-2月全国各大城市土地出让公告 地块 出让方式 土地面积(平方米) 土地性质 使用年限(年) 容积率 现状 截止日期北京 京土整储挂(昌)[2004]001号 挂牌 32800 商业金融 40 3.00 另需代征路用地面积约9300道 2004年02月09日始门土储挂字[2004]001号 挂牌 10890 综合 50 ≤9.50 -- 2004年02月09日始京土整储挂(丰) 挂牌 -- 商住 40/70 -- -- --延庆县东外大街7号 挂牌 4136 商业 40 ≤2.80 -- 2004年03月04日始大兴区18号 挂牌 4498 -- -- -- 毛地 2004年02月24日天津 大港区 -- 31826 居住 70 1.20-1.5000 -- 2004年02月10日东丽区 -- -- 居住 70 -- -- 2004年02月10日河东区 -- 436 办公 50 -- -- 2004年03月05日南开区 -- 27962 居住 70 ≦4.00 -- 2004年03月06日南开区 -- 25624.2 居住 70 ≦2.50 -- 2004年03月07日红桥区 -- 314881 商住 50/70 ≦2.44 -- 2004年03月07日深圳 G12301-0124 挂牌 50093 酒店 40 -- -- 2004年03月10日A820-0008 挂牌 2227 工业 50 -- 部分临时建筑物 2004年03月09日A934-0231 挂牌 38354 工业 50 ≤1.41 欠土地使用费188万元 2004年03月05日杭州杭政储出[2004]1号 挂牌 7786 金融/办公 40/50 ≤6.00 -- 2004年02月06日始杭政储出[2004]2号 挂牌 43416 #a-08-1地块 6099 商业/办公 40/50 ≤5.50 -- 2004年02月06日始 #a-08-3-5地块 11893 商业/办公 40/50 ≤8.50 -- 2004年02月06日始 #a-10地块 9826 商业/办公金融 40/50 ≤3.50 -- 2004年02月06日始 #a-11、12地块 15598 商业/办公金融 40/50 ≤3.50 -- 2004年02月06日始杭政储出[2004]3号 挂牌 26558 商业/办公 40/50 ≤4.30 -- 2004年02月09日始杭政储出[2004]4号 挂牌 32209 公共设施 40/50 ≤1.30 -- 2004年02月09日始杭政储出[2004]5号 挂牌 3685 加油站 40 -- -- 2004年02月09日始成都 东大街3号地块 拍卖 14996 商业 40 ≤5.00 -- 2004年03月11日东大街4号地块 拍卖 11874 商业 40 ≤7.00 -- 2004年03月11日华民印刷厂 拍卖 4394 居住 70 ≤3.00 -- 2004年03月11日-- 拍卖 2913 商业 40 ≤1.80 -- 2004年03月11日原自动化设备厂 拍卖 10441 居住 70 ≤2.80 -- 2004年03月11日-- 拍卖 1207339 商住市政公共设施 40/70 0.90 -- 2004年04月25日沈阳 2004-001 -- 15500 居住 70 1.50 净地 --2004-002 -- 20000 商住 40/70 1.70 净地 --2004-003 -- 15000 商住 40/70 1.60 净地 --2004-004 -- 7000 商业 40 3.50 净地 --2004-005 -- 28000 居住 70商业40年 1.70 净地 -- 资料来源：北京市土地储备中心、上海市土地资源与房屋管理局、广州市国土资源和房屋管理局深圳、市规划及国土资源局、杭州市土地管理局、厦门市土地房产管理局、珠海市建设工程商用土地交易中心，以上数据仅供参考 表2- 2004年1-2月全国各大城市土地出让成交 地块 土地面积(平方米) 容积率 土地用途 中标单位 使用年限(年) 总地价(万元) 备注重庆 北部新区 666667 1.50 居住 联想集团▪融科智地 50 57100 --深圳 H228-0030 3501 ≤1.75 居住 -- 70 未成交 --A011-30_31 4791 1378 ≤2.25 工业 深圳市信航房地产开发有限 50 600 有租约 3413 ≤2.34 G06312-45 9522 ≤2.00 商住 深圳市鹏龙实业有限公司 40/70 3500 --A103-0059 32376 ≤1.50 商住 深圳市名居房地产有限公司 40/70 5180 --T304-0085 3735 ≤3.50 居住 深圳市西成投资发展有限公司 70 3800 十轮竞标广州 穗国地出合[2004]21号 6367 -- 居住 广州市益鹏房地产开发有限公司 70 11848664 --穗国地出合[2003]427号 4769 -- 商住 广州市达建房地产开发有限公司 40/70 28141272 --穗国地出合[2003]431号 4331 -- 居住 广州金侨德房地产有限公司 70 4742318 --穗国地出合[2004]2号 15365 -- 商住 广州美林基业房地产开发有限公司 40/70 19719364 --穗国地出合[2003]418号 11128 -- 居住 广州市园林房地产开发有限公司 70 6022471 --穗国地出合[2004]13号 159381 -- 工业 广州钢铁企业集团有限公司 50 4298374 --穗国地出合[2003]426号 3098 -- 综合 广州市市政集团有限公司 50 7924389 --穗国地出合[2004]19号 4084 -- 工业 广州市天河区供销合作社联合社 50 269401 --穗国地出合[2004]7号 1255 -- 居住 广州市公安局 70 269295 --穗国地出合[2004]6号 1582 -- 居住 广州市公安局 70 331305 --穗国地出合[2004]8号 804 -- 居住 广州市公安局 70 190185 --穗国地出合[2004]3号 1467 -- 居住 广州市公安局 70 346929 --穗国地出合[2004]4号 856 -- 居住 广州市公安局 70 188668 --穗国地出合[2004]10号 839 -- 居住 广州市公安局 70 177854 --穗国地出合[2004]9号 1250 -- 居住 广州市公安局 70 369030 --穗国地出合[2004]5号 1135 -- 居住 广州市公安局 70 248878 --穗国地出合[2004]1号 4634 -- 商办 广州市健康房地产开发有限公司 40/50 6892660 --穗国地出合[2003]425号 2701 -- 办公 广州市新华书店集团有限公司 70 13646890 --穗国地出合[2004]18号 17130 -- 商住 广东省水利水电物资总公司 40/50 1521433 --穗国地出合[2003]429号 480 -- 综合 广州黄埔供用电工程公司 50 472292 --穗国地出合[2004]17号 35571 -- 商业 广州江南蔬菜批发市场有限责任公司 40 15228598 --穗国地出合[2004]15号 7472 -- 居住 华南理工大学 70 1098599 --穗国地出合[2004]14号 13626 -- 商住/办公 广州市芳村新荔枝湾实业发展有限公司 40/50/70 11133304 --穗国地出合[2004]16号 14505 -- 商住 白天鹅房地产开发公司,广东友联实业发展有限公司 40/70 14326151 --穗国地出合[2004]20号 853 -- 工业 中国水产科学研究院南海水产研究所 50 188786 --穗国地出合[2004]12号 44137 -- 居住 广州白马房地产开发有限公司 70 31987192 --穗国地出合[2004]11号 5734 -- 商住 广州市运通房地产开发有限公司 40/70 26998726 --穗国地出合[2003]430号 9305 -- 居住 广州市富基房地产开发有限公司 70 12437860 --成都 1号地 121154 低层1.2多层1.8高层2.8 居住 上海绿地集团 -- 18000 --2号地 13873 <7.00 -- -- -- -- 流标3号地 19473 ,<4.00 -- -- -- 12350 --4号地 3967 <2.50 -- -- -- 3304 --5号地 12947 <3.00 -- 建川公司 5044 --大连 (2003)-69号 3300 5.45 商业 大丰立体驻车(大连)有限公司 40 5725 底价5715万(2003)-70号 2350 1.00 商业 大连北展豪迈房地产开发集团有限公司 40 263 底价261万(2003)-73号 9400 1.40 居住 大连锦绣房地产开发有限公司 70 1862 底价1858万(2003)-74号 168200 1.20 居住 大连友谊合升房地产开发有限公司 70 20291 底价12151万元(2003)-75号 20150 1.60 居住 大连悦泰房地产开发有限公司 70 3569 底价3562万(2003)-76号 54200 -- A:办公/B:居住 大连万锦房屋开发有限公司 70 3568 底价3561万(2003)-77号 21200 1.20 居住 大连鹏生房地产开发有限责任公司 70 3006 底价3000万南京 NO.2003G63地块 69044 -- -- 南京市建华房地产综合开发公司 -- 12000 --NO.2004G01 156544 -- -- 南京地铁房地产开发有限公司南京金源房地产开发有限公司 -- 37000 --NO.2004G02 3392 -- -- 南京弘瑞建设开发有限公司 -- 1430 --NO.2004G03 1962 -- -- 南京华通房地产开发有限公司 -- 3550 --珠海 珠国土储2003-05 7616 ≤0.40 -- 路桥房地产有限公司 -- 910 --珠国土储2003-09 16456 ≤2.50 -- 路桥房地产有限公司 -- 2880 --珠国土储2003-10 499 ≤2.00 -- -- -- 80 --沈阳 TX2004-001 8570 2.50 -- 尚未公开 -- 171 已平TX2004-007 6000 1.50 商业 尚未公开 40 102 末平TX2004--014 9370 2.50 -- 尚未公开 -- 209 已平TX2004-015 20160 2.50 -- 尚未公开 -- 486 已平 注：土地面积取整数； 资料来源：天津市土地交易中心、深圳市规划及国土资源局、南京市国土资源局，以上数据仅供参考 四.当月房地产市场概述 (一) 新开楼盘市场 住宅市场：2004年前两个月住宅市场平淡发展，受春节及天气等因素的影响，一手住宅市场新增供应较少，大部分城市仅有1至2个项目上市。从新增住宅来看，小户型住宅仍为市场的热点之一，且配套设施较为齐全。上海市城市边缘地区和城郊区域本月别墅物业呈放量之势，新增供应集中分布在松江、嘉定、闵行等区域。深圳市新增供应住宅主要在南山区，且都是小户型定位。珠海市新增供应位于拱北区域。天津市04年1-2月期间新开楼盘1个；在售楼盘中由于推售周期的而新开的组团有5个。其中河西区的项目为3个，河东区1个，南开区1个，塘沽开发区1个。该6个项目均为住宅，其中的5个为普通住宅，1个为高档别墅项目。从区域分布来看，河西区的3个项目分别归属于高、中、低档住宅；而其他三区的项目则以中、档居住项目为主。写字楼市场：写字楼新增供应寥寥无几，北京、上海目前无新增写字楼项目供应。北京市目前写字楼在售楼盘较多，主要分布于中关村、金融街、CBD区域，在售楼盘数分别为20个、2个、15个左右，平均销售价格分布为13,000元/平方米、1,6000元/平方米、1,6800元/平方米，平均租金水平分别达18.93美元/平方米/月、20.60美元/平方米/月、22.84美元/平方米/月。天津市写字楼供应主要集中在下半年，且以商住楼居多，商住楼的销售价格主要在5,000~6,000元/平方米，7,000~8,000元/平方米这两个价格区间内。新增供应的少数写字楼项目品质较高，规模较大，供应的区域集中于小白楼和围堤道区域。目前南京市掀起了一轮写字楼建设高潮。南京中关村的珠江路受二次开发影响，写字楼将展开新一轮的角逐；规划中的河西商务中心，十大标志性建筑的总建筑面积将超过40万平方米。 表3- 2004年1-2月全国各大主要城市一手住宅典型个案 区域 楼盘名称 占地面积 (平方米) 容积率 销售价格 (元/平方米) 户型设计 (平方米) 配套设施高档住宅 北京西四五环 汤泉逸墅 140000 2.00 7900 -- --上海虹桥 虹桥乐庭三期 -- -- 12000-15000 -- --上海长宁 虹桥新天地 -- -- 15000 -- --南京河西 金马郦城 172000 0.90 4800 55-250 --厦门富山 官邸double 6700 5.97 9150 复式酒店式公寓 --广州越秀 南越雅轩 1621 4.28 5900 -- --成都城中 郁金香花园广场 -- -- 3800 -- --沈阳沈河区 麦哈顿国际庄园 43000 2.50 100万~300万/套 入室大玄关设计 咖啡厅/商务中心/健身中心/社区影院普通住宅 北京西五环 中海枫涟山庄 100000 1.50 5300 -- --上海普陀 新城枫景 160000 (建面) -- 3700~4000 -- --厦门江头 盛世华城 17482 5.60 3800 投资出租小户型 --天津河西区 清秀园 21000 2.38 3600 -- 教育、医疗设施齐全重庆南岸区 华宇▪江南枫庭 22000 -- 2800 2室2厅/3室2厅 超市广州番禺 东海花园 79193 2.33 4100 -- --成都城北 迪康银色诗典 29600 (建面) -- 2750 -- --沈阳于洪 格林梦夏 180000 1.19 3000 3室2厅100-130 简陋/自身的健身俱乐部别墅 北京东五环外 扬州别墅 60000 1.30 6800 联排、叠拼 --南京江宁 运盛美之国 200000 -- 4600 联排：193独栋：400 --重庆渝北 青河湾 243335 0.50 -- 4室2厅 会所天津河西区 巴黎时间 52400 0.63 6600 -- 4000平方米的中心广场沈阳东陵 山地艺墅 250000 0.20 5200~5400 独栋315~500 大型，高档次的业主会所 数据来源：北京、上海、天津、广州、深圳、重庆、四川、南京、沈阳、厦门中原研究部 表4- 2004年1-2月全国各大主要城市一手商铺典型个案 楼盘名称 区域地段 建筑面积 (平方米) 销售价格/租金(元/平方米/月) 品牌定位 业态组合 周边商业氛围 停车位 (个)商场 财富商业广场 上海杨浦 -- 200000 -- -- -- --蓝调街区 34000 9000~13000 高端品牌 上岛咖啡等 -- --嘉华国际商业中心 华昌大街 84000 240~300 沃尔玛超市等 -- -- --九天金华城 厦门中山 9600 10000~87000 中外时尚品牌旗舰店 精品/运动休闲服饰/娱乐 -- 37街铺 中环▪银座 重庆渝中 -- 4000 -- 娱乐/消费/综合商业 最繁华的解放碑 --住宅底商 郁金香花园 成都城中 -- 13000 -- -- 紧邻春熙路商圈 --银信商座 沈阳和平 -- 10000~12800 -- 尚未形成 最繁华的商业街 未定 数据来源：北京、上海、天津、广州、深圳、重庆、四川、沈阳、厦门中原研究部 (二) 二手房市场 受春节长假的影响，前两个月全国二手房市场发展平淡，上海、深圳等大城市二手房交易明显降低。上海二手房成交较少，据中原统计，中心城区、长宁、虹口成交量比上月减少近0.24%-0.40%。深圳二手房成交量较以往明显减少，二月初客户对成熟片区及高端住宅的需求较旺，如华侨城片区、布吉片区及南山片区成熟路段。从客户需求方面来看，高端市场的客户承受能力增大，特别是华侨城片区将有望持续年前的旺势。 表5- 2004年1-2月全国各大主要城市二手住宅买卖、租赁成交典型个案 楼盘名称 区域 所处楼层 房型 成交面积 (平方米) 成交价格 (元/平方米) 租金 (元/平方米/月) 装修状况上海 光明城市 普陀区 8 2室2厅2卫 116.00 10931 -- 普装金丽广场 徐汇区 20 2室2厅1卫 81.45 8226 -- 优装世茂滨江花园 浦东新区 2 3室2厅3卫 233.00 12446 -- 优装广州 蓝色康园 海珠区 6 2室2厅 60.00 -- 28.33 一级一类帝景苑 天河区 11 4室2厅 136.00 6544 -- 一级一类东风广场 东山区 22 2室2厅 70.00 6000 -- 一级一类深圳 百花园牡丹阁 福田区 19 2室2厅 80.00 8750 -- 普装百仕达二期 罗湖区 10 3室2厅 138.00 -- 65.22 普装 数据来源：北京、上海、天津、广州、深圳中原研究部 表6- 2004年1-2月全国各大主要城市商铺成交典型个案 物业名称 区域 成交面积 (平方米) 成交价格 (元/平方米、元/平方米/月) 成交价格、租金 (元/平方米、元/月) 成交客户 北京 唐人大厦 西大望路 6400 375000 58.59 -- 银泰庄园 西城西外大街 1016　 153010 150.60 -- 东环广场 东城区东二环 30(使用) 6451 215.02 -- 上海 虹桥中洋公寓 长宁区 757.33 4000000 5282.00 -- 庙山路商铺 浦东新区 190.00 3800000 20000.00 -- 商铺 徐汇区 245.00 45000 183.67 -- 广州 -- 海珠区 73.00 3275712 19800.00 私人客户 -- 荔湾区 150.00 21000 140.00 私人客户 深圳 观海台花园C栋 南山区 77.93 1800000 23098.00 大陆客户 骏庭名苑首层铺位 罗湖区 120.00 24000 200.00 大陆客户 数据来源：北京、上海、天津、广州、深圳中原研究部 表7- 2004年1-2月全国各主要大城市写字楼典型个案 物业名称 区域 级别 成交面积 (平方米) 成交总价/月租金 (元、元/月) 成交单价 (元/平方米，元/天/平方米) 行业类型北京 银海大厦　 海淀区 甲级 470.00 50529.70 3.58 --国航大厦　 朝阳区 甲级 321.00 47784.06 4.96 --天津 万隆大厦 -- 乙级 120.00 7200.00 2.00 --云翔大厦 -- 乙级 200.00 12000.00 2.00 贸易上海 淮海中华BOSS大厦 黄浦区 甲级 78.23 7377.00 3.14 --太平洋企业中心 长宁区 乙级 163.00 16000.00 3.27 --广州 交易广场 东风路 乙级 135.17 6759.00 1.67 物流业天誉商务大厦 广园路 乙级 155.62 1003.75 6450 咨询业深圳 时代金融中心 福田 甲级 205.10 19514.00 3.17 --银座国际 福田 乙级 182.27 11847.55 2.17 -- 数据来源：北京、上海、天津、广州、深圳中原研究部 五、区域房地产市场价格 住宅市场：从全国各大主要城市住宅区域价格比较可以看出，北京、上海等大城市及各城市中心城区住宅区域价格较高。北京中心城区的住宅销售价格继续保持在7,000元/平方米以上。随着北京市交通条件改善，通州、顺义、昌平等区域房地产迅速发展，住宅销售价格高速上涨。前两个月上海市各区的新盘平均价格均呈不同程度的上涨。长宁、杨浦上涨幅度较大，普陀、闵行、虹口和徐汇等区涨幅比较接近，上涨幅度为0.70-1.80个百分点，浦东、闸北和中心城区价格较平稳。珠海市各区域的住宅平均销售价格最高的区域为吉大区域，达4,260元/平方米，其次是老香洲和拱北，均价分别为3,750元/平方米和3,650元/平方米。南京市平均销售价格在4,000元/平方米以上的主要集中在城中、城东和河西。厦门房地产主要分为三大板块：岛内板块、岛外-集美、海沧、杏林板块、岛外-同安板块。目前，岛内住宅的市场均价在4,300元-4,500/平方米，岛外-集美、海沧、杏林住宅市场均价在2,600元/平方米左右，岛外-同安住宅市场均价在1,600元/平方米。写字楼市场：随着中国经济的良好快速发展，写字楼需求增加，写字楼租金水平据高不下。商铺市场：商铺市场与区域的商业氛围紧密相关。1 月，上海市商业中心地区、次商业中心地区、次中心城区及城市边缘地区的租金及售价较平稳，与去年12 月相当，原因是春节期间，商铺新增供应量较少，因此价格无大变化。成都市商业营业用房市场上春熙路、骡马市、城东和城南的价格保持稳定，盐市口由于是市中区的“黄金海岸”价格继续保持上仰。城西、城北由于有不少区域是专业市场和这两个区域有部分高档商业营业用房推出，使这两个区域的平均价格上涨。 表8- 2004年1-2月全国各大城市商铺区域市场情况 城市/区位 平均售价 (元/ 平方米) 环比上月 (%) 平均租金 (元/ 平方米·月) 环比上月 (%) 典型租期 (年) 典型免租期 (月)上海中心区 徐家汇 -- -- 1035 0.00 -- -- 淮海中路 南京东路 南京西路 次中心区 四川北路 -- -- 237 -1.25 -- -- 五角场 上海不夜城 城市边缘区 -- -- 60 0.00 重庆中心区 渝中区 35000 -- 300 -- 1 6次中心区 沙坪坝区 26000 -- 200 -- 1 6 南岸区 23000 -- 160 -- 1 6 江北区 27000 -- 210 -- 1 6广州 中心区 东山 7778 -- -- -- -- -- 天河 12000 -- -- -- -- -- 荔湾 14000 -- -- -- -- -- 越秀 -- -- -- -- -- --次中心区 海珠 16000 -- -- -- -- -- 白云 2000 -- -- -- -- --城市边缘区 芳村 12500 -- -- -- -- --郊区 番禺 6000 -- -- -- -- --南京中心区 -- 25650~40000 -- -- -- -- --次中心区 -- 12300~22500 -- -- -- -- --城市边缘区 -- 4000~10500 -- -- -- -- --厦门 中心区 中山路 34000 -7.00 340 -10.00 -- -- 厦禾路 23000 4.00 100 5.00 -- --次中心 南山路 9000 2.00 32 3.20 -- -- 海天路 13000 3.00 90 2.00 -- --珠海 中心区 老香洲 1270 -2.31 100 -- -- -- 吉大 12500 -1.57 150 -- -- -- 拱北 10500 -4.55 200 -- -- --次中心区 新香洲 7620 1.60 -- -- -- -- 前山 1070 -2.73 -- -- -- -- 唐家 5600 3.70 -- -- -- --成都中心区 春熙路 46300 0.00 -- -- -- -- 盐市口 29920 0.00 -- -- -- -- 骡马市商圈 28718 3.61 -- -- -- --次中心区 城东 15156 0.00 -- -- -- -- 城南 10413 0.00 -- -- -- -- 城西 8760 1.15 -- -- -- -- 城北 6412 4.57 -- -- -- -- 注：销售价格为商铺一级市场价格；资料来源：根据上海、重庆、广州、深圳、杭州、珠海、厦门中原研究部提供的资料整理所得，以上数据仅供参考 表9- 2004年1-2月全国各大城市中心区住宅区域市场情况 城市/区位 平均售价 (元/ 平方米) 环比上月 (%) 二手房平均售价 (元/ 平方米) 环比上月 (%) 平均租金 (元/ 平方米·月) 环比上月 (%)北京中心区 东城区 9603 -2.77 5098 -9.35 -- -- 西城区 8389 -4.11 5376 -2.63 -- -- 崇文区 7211 0.11 5088 -4.11 -- -- 宣武区 7142 6.00 4567 -18.92 -- --次中心区 朝阳区 7106 -1.25 1551 -68.56 -- -- 海淀区 6322 -2.57 5317 -4.01 -- -- 丰台区 4454 -4.19 3206 -12.60 -- -- 石景山 4473 1.87 3197 1.33 郊区 通州区 3804 10.39 1851 5.23 -- -- 顺义区 4351 25.46 3725 52.29 -- -- 门头沟区 2792 -4.48 1119 -21.09 -- -- 大兴区 3990 4.34 2258 0.49 -- -- 昌平区 4495 55.38 2525 5.03 -- --上海中心区 黄浦/静安/卢湾区 9452 0.10 8041/10831/8012 -2.73/-1.84/-3.37 -- --次中心区 徐汇区 8244 0.07 10822 0.61 -- -- 浦东新区 7433 0.38 7039 1.43 -- -- 普陀区 6806 1.73 -- -- -- -- 长宁区 9066 3.90 9299 0.12 -- -- 虹口区 7260 1.27 9212 -0.70 -- -- 闸北区 6254 0.22 -- -- -- -- 杨浦区 6369 8.24 -- -- -- --城市边缘区 闵行区 5797 1.88 7020 0.11 -- --重庆中心区 渝中区 3500 -- -- -- 26.00 --次中心区 江北区 2200 -- -- -- 19.00 -- 南岸区 2100 -- -- -- 16.00 -- 沙坪坝区 2200 -- -- -- 18.00 --城市边缘区 大渡口区 1750 -- -- -- 11.00 --深圳 中心区 罗湖区 7812 -4.50 5386 7.20 40.1 0 13.40 福田区 8466 -2.30 6940 2.10 37.70 6.50次中心区 南山区 6149 2.90 6119 -13.50 40.30 -27.20 盐田区 5901 -16.70 -- -- -- --城市边缘区 宝安/龙华 3878 -1.20 -- -- -- -- 布吉/龙岗 3735 -1.10 3591 9.90 18.30 -22.30广州中心区 东山 6053 0.00 3529 -5.00 40.49 11.00 天河 5319 -2.00 3559 17.00 37.24 -13.00 荔湾 5600 -7.00 2963 10.00 25.35 13.00 越秀 5000 16.00 3333 7.00 40.74 -13.00次中心区 海珠 4696 1.00 2679 -4.00 21.05 5.00 白云 4121 -1.00 2500 3.00 17.72 23.00城市边缘区 黄埔 3214 0.50 1667 -3.00 -- -- 芳村 3500 0.00 2000 1.00 8.82 --郊区 番禺 3285 -18.00 1765 18.00 16.33 8.00 花都 1678 -7.00 1429 36.00 -- --厦门 中心区 厦禾 4800 104.00 -- -- -- --次中心区 江头 4100 107.00 -- -- -- --城市边缘区 金尚 3800 105.00 -- -- -- --郊区 集美 2614 94.40 -- -- -- --南京 中心区 白下区 4543 -- -- -- -- -- 玄武区 4299 -- -- -- -- -- 鼓楼区 4480 -- -- -- -- --次中心区 建邺区 4257 -- -- -- -- -- 雨花区 3698 -- -- -- -- -- 秦淮区 3808 -- -- -- -- --城市边缘区 江宁区 2512 -- -- -- -- -- 下关区 3724 -- -- -- -- -- 栖霞区 3200 -- -- -- -- --郊区 浦口区 1698 -- -- -- -- -- 六合区 1478 -- -- -- -- --珠海 中心区 老香洲 3750 -- -- -- -- -- 吉大区 4260 -0.35 -- -- -- -- 拱北区 3650 -8.33 -- -- -- --次中心区 新香洲 3120 0.97 -- -- -- -- 前山区 2670 -6.32 -- -- -- --沈阳 中心区 和平区 3484 -7.00 3248 103.00 -- -- 沈河区 4456 -112.00 3322 29.00 -- --次中心区 皇姑区 3459 57.00 2725 43.00 -- -- 铁西区 2769 -15.00 2411 42.00 -- -- 大东区 2853 26.00 2490 32.00 -- --城市边缘区 东陵区 3288 103.00 2485 -70.00 -- -- 于洪区 2434 -7.00 2330 68.00 -- --成都中心区 市中区 3400 0.26 -- -- -- --次中心区 城东 3120 0.00 -- -- -- -- 城南 3200 0.00 -- -- -- -- 城西 2636 0.00 -- -- -- -- 城北 2500 0.88 -- -- -- --城市边缘区 龙泉/华阳/温江 1763 -2.55 -- -- -- -- 注：销售价格为住宅一级市场价格；资料来源：根据北京、上海、重庆、广州、深圳、南京·、杭州、珠海、厦门中原研究部提供的资料整理所得，以上数据仅供参考 表10-2004年1-2月全国各大城市写字楼区域市场情况 城市/区位 平均售价 (元/ 平方米) 环比上月 (%) 平均租金 (美元/ 平方米·天) 环比上月 (%) 物业管理费 (元/平方米/月) 空置率 (%)北京 中心区 建国门商圈 -- -- 0.72 0.98 -- 13.87次中心区 朝外商圈 -- -- 0.57 0.83 -- 14.03 金融街商圈 -- -- 0.69 -0.52 -- 16.37 CBD商圈 -- -- 0.80 0.40 -- 8.63 燕莎商圈 -- -- 0.64 -0.61 -- 14.35 中关村商圈 -- -- 0.63 1.79 -- 12.03上海 中心区 徐家汇 -- -- 0.54 1.89 -- -- 人民广场 -- -- 0.72 2.86 -- -- 小陆家嘴 -- -- 0.72 7.46 -- -- 淮海路 -- -- 0.72 -2.70 -- -- 南京西路 -- -- 0.63 1.61 -- --次中心区 虹桥开发区 -- -- 0.63 -1.56 -- --重庆 中心区 渝中区 6500 -- 0.22 -- -- --次中心区 江北区 4000 -- 0.11 -- -- -- 南岸区 3800 -- 0.10 -- -- -- 沙坪坝区 4300 -- 0.11 -- -- --城市边缘区 大渡口区 2700 -- 0.06 -- -- --广州 中心区 东山区 10083 -- 0.31 -- 26.00 8.30 天河区 13166 -- 0.36 -- 27.00 9.00 荔湾区 6000 -- 0.26 -- 29.00 13.00 越秀区 8250 -- 0.32 -- 27.00 23.80南京 中心区 新街口 7500 -- 0.31 -- -- -- 山西路 7200 -- 0.29 -- -- --珠海 中心区 吉大区 -- -- 0.24 -- 10.00 -- 老香洲 -- -- 0.12 -- 包含在租金中 -- 拱北区 -- -- 0.18 -- 包含在租金中 --次中心区 新香洲 -- -- -- -- -- --厦门 中心区 富山 -- -- 0.22 -- 10.00 13.00 滨北 -- -- 0.34 -- 包含在租金中 12.00 思北 -- -- 0.30 -- 10.00 15.00 鹭江道 12000 -- 0.27 -- 18.00 20.00 注：销售价格为写字楼一级市场价格；资料来源：根据北京、上海、重庆、广州、深圳、杭州、珠海中原研究部提供的资料整理所得，以上数据仅供参考 　　(来源：中原中国地产研究)