小区公共设施用地建宾馆 168户业主状告规划委

[center][img]//m.teenabolic.com/upload/news/2004313113815801.jpg[/img]在原定规划中的公共设施用地上，一栋中高档写字楼正在建设。图为施工现场 徐胤 [/center] 在业主基本入住后，万博苑小区的两块建筑用地分别建成了中高档写字楼和三星级宾馆，使得该小区的绿地率由原规划的30.5%降低到16%，小区的停车位也由此变得格外紧张。而在该小区售楼时的规划中，这些地为小区配套公建用楼待建位置。但是，开发商的这一变动获得了市规划委签发的《建设规划许可证》。为此，万博苑168户业主以集团诉讼的方式，将市规划委推上被告席，要求法院判令规划委的行为违法，并撤销第1344号《建设规划许可证》。 宣传称购物不出门 在宣武区右安门桥的东北角，有几座高高的浅色塔楼参差而立，在暮色中尤其引人注目。门口的保安着装整齐，看上去非常严格的封闭式管理似乎让业主有着特别的安全感，这里就是被开发商称为高档住宅的万博苑小区。但是，就是这样一个表面上让人感觉很舒服的小区，里面的一些业主却反映有被骗的感觉。 昨天，小区业主张先生在业主委员会办公室向记者讲述了他买房的经过。1999年3月，他路过这里发现一个很大的广告，上面写着“万博苑现房公寓，7200元起价”。来到售楼处的张先生一下子就被小区规划沙盘吸引住，售楼小姐热情地推荐了绿地规划、停车场建设和其他配套设施的完善。尽管3层以上的价格每平方米每层加价100元，10层以后更是加价200元，张先生还是被广告上的宣传打动。当时，他就交了定金。 说到当时的广告，72岁高龄的南老先生更是印象深刻。他说，自己清楚地记得，售楼人员还详细地介绍了4号楼配套设施，包括老年活动站、少年儿童中心、高档次幼儿园以及居委会、物业管理等。谈到7号楼的配套设施，售楼小姐更是热情地透露了一家王府井百货大楼分店（大型超市）将落户这里的消息。介绍到这里时，售楼小姐还称赞他和老伴儿非常有福气，不出门不出院就可以买到想要的东西。“我甚至还能回忆起那个姑娘说这话时的神情。”南老先生语气坚定地说。 记者随后看到他们至今还保留的宣传广告，上面清楚地写着：万博苑高档住宅区,设有大型现代化地下停车场、时尚健身房、游泳池等现代生活娱乐设施。住宅区采用欧式园景设计,喷泉广场与别致的楼宇融为一体。社区内设有大型地下车库，能充分满足停车需求……能充分提供都市现代化生活享受。 南老先生说：“我当时就是看中这些宣传广告才买的房，不然没有这儿，没有那儿的，我才不会买。现在想来真是受骗了。” 张先生说，由于万博苑成功的宣传，他入住后不久，小区的入住率就将近有六成，但同时，随着居民的增加，他们发觉实际情况和开发商先前的承诺相差越来越远。 配套公建楼改宾馆 不仅是张先生和南老先生，居住在小区里的许多业主发现，随着买房人数的增加，停车位明显变得不够。入住率在六成左右时，小区里就有了近500辆汽车。“这时马路上、大门两边，甚至绿地上都被没地停车的业主停上了车。”每当看到此情此景，南老先生就不由得想起和儿子看房时的一段对话，当时他的儿子就曾经担心过停车的问题。而当时售楼小姐特别肯定地表态，“小区是一户一个车位，建有大型地下车库，能充分满足业主停车需求”。南老先生说：“我当时理解‘充分满足’的意思就是有多少车都能停下。” 不仅停车位越来越少，业主们还发现，小区的5号、6号楼竣工图纸和实际建筑根本不一样。图纸上清楚地列明，楼层为24层，其中地上22层地下2层。可是实际建筑却是地上23层地下3层，变成了26层的建筑。 张先生一脸愤慨地指出，开发商的这一行为直接导致5号、6号两座楼出现严重的质量问题。他说，由于基础下沉不均匀，导致建筑主体出现通体裂缝。 在业主的带领下，记者看到，两座楼都是从1层到23层在同一个位置出现裂缝，最宽的地方有五六毫米。 张先生还不客气地指出：“别的什么都不管，电梯里面还有着23层标识呢！真不知当时负责验收的人来没来现场。”南老先生则一针见血地指出：“这根本就是腐败验收，违法验收。” 据了解，尽管万博苑小区出现了上述种种问题，业主和开发商之间还是保持了最大程度上的克制，只是有20多名业主以个人身份和开发商打起质量官司。 双方矛盾激化的导火索是由于7号楼的施工建设。 据张先生介绍，原来的规划中，7号楼是个L型的小区配套公建用楼，地面上有6层。现在却变成了一个四四方方的中高档写字楼，不仅侵占了绿地、配套车位，更为严重的是，这块地方被从小区规划中拿了出去。“这样，无形中就加大了公摊费用，造成房价贬值”。 张先生说，不仅是7号楼被改成写字楼，原来所谓的王府井百货大楼分店也没了影子，而且4号楼也早被开发商变成了三星级宾馆“玉华宫”。“这样，我们小区就连一寸配套的公共服务设施用地都没有了。”张先生用这样一句话概括了给居民生活因此造成的影响。 开发商被指不当牟利 张先生说，经过这样一改，开发商由此获得的暴利就清楚地摆到了桌面上。据他介绍，当初项目的总建筑面积为12.5万平方米，建设内容为“住宅及配套设施”。该项目的供电、供水、供热等市政设施的建设要按规划要求统一安排，与建设项目同步实施。当初的批复明确了4号楼和7号楼为小区配套公建楼。 随后，张先生给记者算了一笔账。他说，由于7号楼变成了14层的中高档写字楼，且独立出小区之外，总建筑面积4.3万余平方米。“这时，开发商除了建筑成本外没有别的投入，因为他本身的用地成本占了小区绿地和配套公建的利益。”张先生说，“按照现在的房地产市场每平方米1万元的价格计算，4万多平方米除去建筑成本，开发商得到的就有3亿人民币的利润。” 张先生说，开发商的上述行为都是市规划委的违法批建造成的。他说，由于用地性质从配套的公共服务设施改成公建用地，市规划委将小区全体购房人出资购买的小区土地，批准开发商用来建设“中高档多功能写字楼”，使得原本为小区配套服务的市政设施和车位无处安排。“显然市规划委的具体行政行为直接侵害了小区业主的合法权益”。为此，万博苑168户业主联名将市规划委告上宣武区法院。 规划委否认更改用地性质 3月3日的庭审中，作为被告的市规划委提出答辩。他们的代理人表示，市规划委审批的第1344号《建设规划许可证》按照法定程序，履行法定职责，是“符合法律规定”，和“完全合法的”。同时，许可证并没有改变小区原规划建设内容，至于“公建”与“配套公建”只是用词习惯问题，“不存在变更7号楼建设性质的问题”。另外，关于配套公建面积“701平方米”的写法是“笔误”，“应为7010平方米”。 对于市规划委的说法，业主代理律师指出，市规划委根本没有拿出证据证明“701平方米”是笔误。他们认为，政府行政行为的笔误就是书写公文时的错误，“金融机构的一个笔误，会导致国家经济危机；法庭的一个笔误将造成冤假错案；政府行政行为的错误要影响千家万户人民群众的生命和财产”。 同时，业主代理律师指出，事实上根本不是什么“笔误”。市规划委批准配套公建用地就是701平方米，正好是小区4号配套公建楼的用地面积。而7号楼作为非配套公建的中高档多功能写字楼，已经在规划委审批的文件中，被上一级审查时删去了，所以才有7号楼单体批准的第1344号《建设规划许可证》的出笼。 对于是否变更土地用地性质，市规划委认为，把“配套公建”改成“公建”的写法是习惯用法，意思差不多，原告业主的理解“是个错误”。 对此，业主方面则当庭引用国家有关法律法规和国家标准指出，居住区公共服务设施就是配套公建，内容不包括“旅店、宾馆、写字楼”。居住区公共服务设施用地属于城市用地分类中的“居住用地（R）大类”。而“旅店、宾馆、写字楼”用地则属于城市用地分类中的“公共设施用地（C）大类”。因此《建设规划许可证》在性质上变更了万博苑小区7号楼的用地性质。 记者还注意到，庭审中，市规划委的代理人在答辩第1344号《建设规划许可证》的批准行为时多次提出，“再也没有什么证据了”和“再也找不出什么法律依据了”。 对于此案中改变用地性质的问题，一位长期关注房地产界的参加旁听的女士指出：“这一手法对于开发商来说根本不是新鲜事，但是像万博苑小区这样明显和典型的却不多见。”