北京地产格局初显“垄断效应”？

北京的地产圈说大的确大，每年的开发量、投资额是不争的事实；转回头说它小其实也没错，也就那么点儿人儿，那么点儿事儿。 这其中，围绕ＳＯＨＯ中国和潘石屹的话题可谓是地产圈里一道多变的风景线，“老潘”善于制造话题、吸引眼球的本事，业界目前尚无人能出其左右。但他任何时期都没有被称为“土地新政”的４号令（《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》）出台后说得欢。不但自己说得多，更引人注目的是，这一次，老潘不再是孤零零地唱独角戏了，华远老总任志强跟他较上了劲，两人展开了一场旷日持久的“口水仗”。 事情还要从４号令公布之时说起。 断顿ＶＳ．粮票 １月３１日，《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》（４号令）一出台，就引起了北京开发商们的激烈反应。 华远总裁任志强对土地全部公开交易后，政府是否有能力保证市场所需的土地供应量提出质疑。他说，过去开发企业有大量的人员和资金进行土地交易。而政府的人、力、物都明显少于开发企业，如果不能有充足的土地资源投放到市场中，极有可能造成土地价格飞涨。 由于目前公开交易的土地数量并不大，开发商们在加快找地的速度却是不争的事实。任志强提出：“一些公司有可能断顿，潘石屹基本上就要断顿了。他目前已经没有什么可规划的项目了。” 针对这一消息，潘石屹表示愿意拿“鸡蛋”换取没有过期的“粮票”。他说，北京大部分土地是“历史遗留问题”，其中有４００块没有赶上４号令这趟末班车，会被政府收回。另外８００多宗地，是手里拿着还没有作废，但马上要作废的“粮票”——计委的立项批文。４号令出来了，“粮票”有没有过期就清晰了，现在这８００多份“粮票”，只有找到钱才能形成北京房地产市场有效的供给。 为平息愈演愈烈的“断顿恐慌说”，２月２６日，北京市国土资源和房屋管理局召开新闻发布会，在公布“４号令”相关政策衔接内容的同时，也对楼市未来土地供应情况做出预测：目前本市已取得“粮票”的土地可满足四五年的开发量。据其介绍，目前本市已取得“粮票”待开发的土地约４０００公顷，相应规划建筑面积约８０００多万平方米，按目前北京市每年２３００万平方米的开发量，可保证北京房地产市场４至５年的土地供应不会出现大的缺口。另外，在此期间，北京的经营性项目土地供应还将通过招拍挂出让，因此，即使会有一些开发商出现土地供应的“断顿儿”现象，但并不会影响“全局”。 这样看来，似乎就没有断顿之虞了。然而部分业内人士并不完全认同，他们指出，８０００多万平方米中，一部分只有立项，手里面有这些规划面积的人不一定全有钱；一部分可能面临“过期”问题，因此很难在未来形成集中的供应量，保证未来五年的住宅投放量，这种乐观预期可能还存在一些问题。 叫卖ＶＳ．叫买 本来老潘在媒体上频频曝光并不是什么希奇事儿，然而这次他不仅在媒体上公开求地，配合着网上的宣传攻势，更把收购铂宫和尚都的意向嚷嚷得尽人皆知。尤其是在收购任志强尚都一事上，潘石屹不遗余力地频频爆料，“粗粮票”、“细粮票”、“全国粮票”这一通联想和比喻，搅得媒体应接不暇。 由于此事涉及任潘两人及其各自所属公司，记者特地向双方进行了求证，双方均表示确有其事且正在洽谈之中，但是否能够顺利签约，何时能够签约还是未知数。 在这场引人注目的“收购故事”中，潘石屹和任志强给媒体的说法并不相同。分歧的焦点之一在于，究竟是谁先给谁发送了“秋波”？ 潘石屹说是任志强要卖尚都给他，起因是任志强说他“断顿”，他便给任志强发手机短信“那你给我块地”。任志强随后开价，有意把尚都国际后期２６万平方米打包卖给他。 而任志强则一直强调“不是我要卖尚都，而是潘石屹非要买”。且绘声绘色地讲述潘石屹觊觎尚都的态度，又是“偷偷”前往察看，又是企图撬走尚都的销售人员，又是追任志强一直追到政协会议现场。他说：“华远公司在先期比较注重土地储备问题，这就是正式公司行为与个体户、夫妻店不同的地方，完全以公司行为出现的会要求连续的业绩所以要不断地补充。所以，我们现在的‘粮票’要比潘石屹多一点，日子也好过一些。” 随后他又向一些媒体出示了一份潘石屹的信函，表示：“潘石屹想用粗粮票的价格买细粮票，是不可能的。”言下之意，任志强是不会让步的，除非潘石屹给出他满意的价格，否则免谈。 任潘两人可谓是“花开两朵，各表一枝”，一个故事的两个版本，绝非简单的谁追谁那么简单，它的背后隐藏着什么？ 垄断ＶＳ．鸡蛋 我们不排除潘石屹确实有收购尚都的可能性，也不提是否诚如任志强所言潘石屹真要“断顿”了。在鸡蛋换粮票的炒作，尤其是收购尚都一事中，潘石屹占的便宜明眼人一看便知，他并不是在被迫“坦承”自己没有“粮票”了，更多的是在炫耀他手中有大把“鸡蛋”。从侧面验证了他建外ＳＯＨＯ热销３３个亿却“屈居”热销榜亚军的传言，并再次表现出他善于利用媒体宣传炒作的“能耐”，老潘没花什么钱就再次引导媒体聚焦他和他的ＳＯＨＯ。 而任志强和华远一方看起来没占什么便宜，甚至已经有人因此怀疑尚都的销售情况不佳。既然如此，任志强为何要一反往日“老大哥”的不屑态度，陪潘石屹炒这一把？这可以算是尚都事件的焦点之二。 还是古人说的好“无商不奸”（需要特别声明的是，记者此处所说的“奸”并无贬义，只取其精明之意）！任志强和华远岂能赊了自己的本帮别人赚吆喝。 据任志强透露，华远集团目前在谈的５０万平方米以上项目有４个，尚都的动作已经不仅仅是单纯的商业合作，而是涉及到公司的战略调整，而他有意将这种战略调整辐射到整个产业内，由众多不同的公司共同参与来运作。 任志强指出，北京房地产市场急需建立一个产业链，并且重组房地产业，包括生产经营模式、不同公司各自的功能区分，从而产生一种新的房地产产业操作模式。并透露说他将作为第一候选人参加房地产促进会改选，希望通过当选，把这个协会组织变成地地道道的商会组织，由行业内几个规模较大、实力较强的公司牵头，形成企业联盟。这样既有行业工具，又有企业的想法，从而真正起到保护、重整产业结构的作用。 按照任志强的初步设想，今后，在将由这个行业协会或企业联盟负责政府土地竞买，然后在行业内部按各个公司的分工不同重新分配。具体说来，就是将现有的房地产公司整合，形成一个产业链。每个公司在产业链中都能找到合适的定位，按照不同的功能发挥各自的作用。而行业协会或企业联盟在其中所起的作用，就是运用这个有组织的团体拿下政府的“大蛋糕”，再分给产业链中不同分工的企业，这就是所谓的土地在市场上的自由配置。 根据目前北京房地产业现有格局不难发现，这未来的企业联盟，极有可能是以任志强、刘晓光、冯仑等京城几大巨头为首。如此一来，政府的土地将会在第一时间收拢在他们手中，然后再由他们根据自己的判断再行分配。 任志强自己也并不讳言这一点，他说，在组成企业联盟后，非联盟成员的房地产公司想单独在北京市场上买地将会变得很困难，因为单个公司购买土地的价格不可能与企业联盟所出的价格相抗衡。对于那些手中握有“粮票”却不愿出售的公司，任志强表示，将会通过与他们的谈判，把所有协议转让的土地都抓住，然后再按市场化原则重新分配。而这个分配的对象也只能是加入协会或是联盟的房地产公司。看来，今后的北京房地产业将变成一个大型的会员俱乐部，如果不入会就想分一杯羹已没有可能，“垄断”效应已初步显现。 尽管现在诸多问题还笼罩在层层迷雾中，任潘双方对于合作进展也含混其辞，“鸡蛋粮票之战”是否会演变成房地产业的大地震还很难预料，但是可以预见的是，今后一段时间，北京房地产市场必然会明箭穿梭、暗流涌动，且让我们拭目以待，静观其变。