哈尔滨房地产有｜绝对值｜吗?

解读哈尔滨房地产｜绝对值｜ 　　在认识了房地产｜绝对值｜这个概念后，人们自然想寻找一个答案：哪里是哈尔滨房地产的｜绝对值｜？近日，中国著名房地产专家蔡照明先生应邀对哈尔滨楼市进行考察，并对房地产｜绝对值｜这一新概念进行了解读。房地产｜绝对值｜的三个阶段 　　房地产界人士都知道，房地产发展经历了三代“房地产价值定律”： 　　第一代房地产价值定律是：地段、地段，还是地段。这主要从价值的角度来考虑，买到最好的地段才最有升值潜力； 　　第二代房地产价值定律是:环境、环境，还是环境。这主要是从住宅的舒适性来考虑的，生活水平提高了，购房者认为最好的环境才是居家最好的选择。 　　第三代房地产价值定律是:地段+环境、地段+环境、还是地段+环境。除了地段还要环境，除了环境还要地段，只有买到地段和环境都是最好的房子才是“房地产｜绝对值｜”。哈尔滨房地产｜绝对值｜在哪里？ 　　据蔡照明介绍，房地产｜绝对值｜的概念最早出现在深圳。房地产业的迅猛发展培育了一大批成熟的置业者，特别是对于高档住宅，置业者不仅仅只看地段或环境，而是将地段、环境以及户型等综合起来考量一个楼盘的投资和居住价值。概括起来，深圳有三大｜绝对值｜地段：一是繁华商业中心地段，如东门、华强北；二是政治文化中心地段，如福田中心区；三是景观环境中心地段，如银湖、香密湖、华侨城等有山海湖景观资源地带。与这三大地段相结合的楼盘，楼价均攀高，而且没有贬值的。特别是以景观环境为中心的楼盘，楼价是最贵的。 　　蔡照明说，哈尔滨房地产｜绝对值｜同样也遵循价值定律。哈尔滨作为一个百年城市，曾有过长时间的历史辉煌；而且，哈尔滨的城市建筑也是全国一绝，俄罗斯建筑风格留给这个城市很深的烙印，这里有百年老街中央大街、果戈里大街，有百年教堂索菲亚教堂，等等，可以说，哈尔滨是一个非常有味道的魅力之城。 　　“这几天考察后，我初步发现有三大地段区域堪称目前哈尔滨房地产的｜绝对值｜：一是道里区中央大街区域；二是开发区中心区域；三是南岗区儿童公园和果戈里大街区域。为什么说在都市中心的地段才是｜绝对值｜呢？因为都市的发展水准决定了我们的生活方式。都市的好处在于它的便利，它的便利又在于它的成熟，这就不是一朝一夕之功，需要历史的积淀和长期的投入；其带来的便利与舒适也非笔墨所写，需要融于日常的生活和非常的需要之中。既然我们离不开都市，我们就要在都市中寻找最适合我们的地方。” 　　蔡照明强调，具有｜绝对值｜的楼盘应该是“出则繁华，入则宁静”。 　　“但还应该说，都市是个‘双刃剑’，在享受它繁华、成熟、便利的同时，可能还要经受诸如噪音污染等不利因素的影响，这也是为什么一些闹市区的街边高楼不好卖的原因。”蔡照明说：“房地产｜绝对值｜的要求是出则繁华，入则宁静，既享受都市的便利，又不受其不利影响，做到两全其美。”｜绝对值｜是一个综合指标 　　蔡照明认为，地产｜绝对值｜要求在地段、环境、户型、社区、物业这些与生活居住息息相关的指标方面都应该是最优的、不可替代的，而不能是次优的、可替代的。“由此构成的房地产才称得上｜绝对值｜。” 　　在房子的价值构成里，蔡照明强调环境是占据最为重要的部分。“环境分为两个部分：一个是看的，一个是用的。前者就解释了景观资源的重要性。房的面积其实不是房产证上写着的，更应该包括看到的，视野的占领。在西方看到的面积要比住的面积更为重要，所以同样是海滨公寓，一套看海的和不看海的差价若干倍，他们从不以面积来计算房价。”蔡照明说：“当然如果景观不仅是看，还可以来用，那就更是珍贵无比，所以，有海滩的房子比没海滩的房子又是几倍的差价，因为这可体现为生活质量的实际改善。” 　　经过实地考察，蔡照明对哈尔滨市中心儿童公园、果戈理大街一带的住宅极为看好，认为这里有打造哈尔滨房地产｜绝对值｜的潜质。 　　“城市中心区最稀缺的资源就是绿地和水景，而儿童公园和马家沟组成的区域恰恰满足了这些条件，试想，如果我们加一道围墙把儿童公园圈进来，那一定是哈市最高档次的楼盘，没有配套比她更大手笔的了。不同的是，现在这道围墙没有，但没有围墙的不利方面一点没有，而有利的却很多，比如这里大手笔投资的钱是有关方面来出的，这就不需要‘羊毛出在羊身上’，也不要住在这里的业主永久地背着各种各样的维修管理费用。在这里无疑体现了哈尔滨房地产的｜绝对值｜。” 　　蔡照明说：“一个城市的房地产｜绝对值｜只能是极少数，它一定是这个城市的地标式建筑，拥有最合理的规划设计，运用最前沿科技元素，代表最先进的居住理念。锁定了｜绝对值｜，也就锁定了最优化的生活质量和永久上扬的房地产投资。” 　　｜绝对值｜的概念浮出水面 　　为了深入调查哈尔滨房地产市场，实际反映广大哈埠购房者的购房需求取向，以专家的视角来解读哈尔滨楼盘价值，本报与创信（哈尔滨）市场调查有限公司在哈尔滨七个行政区域内，通过电话访问和创信专业KATI系统，对600位个人月均收入在2000元以上的哈尔滨市区长住居民进行了调查。调查结果显示，哈市购房者对楼盘价值认知日趋集中，房地产｜绝对值｜的概念开始浮出水面，成为人们渴求却又一时无法马上识别其全貌的房地产新现象。 　　调查中，我们发现，其实消费者需要的已不再是房子本身，而是房子的意味，即作为购房者情感、个性、身份、地位、财富的符号、形式、表征及其独特的心理情感需求。这和近来浮出水面的｜绝对值｜概念如出一辙。一、哈尔滨购房者购房时考虑的主要因素 　　从上图可以看出，消费者在购买房屋时，考虑的主要因素是地段价值、升值潜力、交通和居住环境。 　　二、购房者认为最有价值的地段 　　从上图可以看出，购房者认为哈尔滨未来五年内最具价值的地段，前三位分别为中央大街周边、道里江边沿线、儿童公园周边。 　　三、购房者对上述三个地段（中央大街周边、道里江边沿线、儿童公园周边）楼盘价格的认知消费者对上述三处楼盘未来两年内价格ARPU值预期为4344元，即4344元/平方米，消费者对上述三处楼盘未来5年内价格ARPU值预期为5174元，即5174元/平方米。本次调查的主要结论： 　　1.抗跌能力高低决定楼盘价值 　　楼盘价值不止在于房子本身，还在于地段、环境、品牌和户型等综合因素。市区的高档物业具有很好的投资价值，具备很高的保值能力。在地产时势好的时候，市区盘、郊区盘都会升值；时势不好的时候，郊区盘的跌幅将比市区盘大得多。以香港特区为例，地产时势好的时候，元郎的房子能涨到2万元／平方英尺；但当房地产处于跌势的时候，却跌到2000元／平方英尺。而港岛的房价无论市道怎样低迷，都能维持在8000元／平方英尺以上。总之，处于市区的高档物业房价绝大部分时间处于升势。市道好时，其升幅最大；市道不好时，其抗跌能力最强。 　　2.被普遍认知的楼盘将成为主流 　　从本次调查中可以发现，众多购房者对于诸如房地产｜绝对值｜这样的新概念还比较模糊，但他们对于楼盘的整体价值更为看重，而不仅仅钟情于楼盘的一个细节优势。这在某种程度上也显露了急需有一种经典楼盘不但被赋予这样的概念，更应实实在在以自身个性化的丰富内涵，让这些购房者能够眼前一亮。 　　楼盘综合价值在房地产｜绝对值｜的核心内涵中占有绝对强势的地位。正如市区的高档物业具备很好的投资价值，始终占有主导地位一样，本次调查所呈现出的购房者三大认知集中区域中，今后一段时间里，｜绝对值｜这样全新的房地产概念会得到更大程度的认同，从而引领哈尔滨房地产的新时尚。 　　发现｜绝对值｜=选房一步通天 　　什么概念可以赋予哈尔滨房地产一个崭新的形象？什么标志可以让哈尔滨的购房者迅速辨别出期待已久的心仪楼盘？这是人们一直以来积极寻找的答案。直到今年这个春天，房地产｜绝对值｜这个令人陌生的字眼跳入视野，才让人们有了豁然开朗的全新感觉。 　　在解读房地产｜绝对值｜这个概念之前，我们首先需要认识的是，购房者在做出选择时最认同楼盘的哪些细节优势？正如我们进行的调查中所体现的一样，地段、环境、户型以及价位等等因素，都会被通盘考虑。 　　在这个深思熟虑、反复揣摩的过程中，购房者也会不停地追问：房价起起落落，有没有一个楼价是绝对的正值，即买到的是只有增值潜力而无贬值后患的楼盘？由地段和环境构成的区位元素会不断历经变革，有没有可以一直保持上扬势头，让购房者始终承认自己找到了居家的最好选择？户型日新月异，无论用什么标准和概念来衡量，有没有一个居所真正可以“选一次，爱一生”？一旦破解了这三个问号，实际上购房者也就找到了最理想的楼盘，这个终极选择其实就是如今破土而出的房地产｜绝对值｜。 　　有了房地产｜绝对值｜的概念，实际上购房的过程也就变成了寻找的过程。但是，真正找到自己渴求的｜绝对值｜并非一件易事，专家告诫我们起码需要甄别三个误区：其一，高价不是充分条件。楼盘没有内涵，即使喊出天价，购买者恐怕多是愿意砸钱的爆发户；其二，惟区域论等于盲人摸象。同处一个区域内的此小区与彼小区也许只差了一个细节，但往往身价迥异，购销冷热之间外人常常很难琢磨透；其三，｜绝对值｜并非一味“绝对”。过于理想化的楼盘未免高处不胜寒，其实多是水中月镜中花，适合幻想不适合人居。 　　事实上，房地产｜绝对值｜的概念已经开始在南方城市流行开来。一旦房地产拥有这个概念王冠，楼盘想不旺销都难；一旦购房者认同这个概念取向，选房自然也是一步通天。那么，在哈尔滨，哪个楼盘会最先脱颖而出，把房地产｜绝对值｜加冕于身呢？专家的结论应该最有说服力，近日，国内几位资深的房地产营销专家在哈尔滨进行了一番详实的考察，最终做出结论：哈尔滨堪称房地产｜绝对值｜的楼盘还很有限，但儿童公园附近的北鸿河畔公寓已经先行一步，与这个全新概念握手言欢。 　　北鸿河畔公寓是不是就是购房者苦苦寻找的房地产｜绝对值｜，时间和购房者的眼力会给出更加公允的答案。但谁都回避不了的是，房地产｜绝对值｜已经抢滩登陆，在今后一段时间，这个概念会越来越被人们所熟悉，越来越成为左右人们购房心理和取向的至关重要的因素。换句话说，购房不问｜绝对值｜，等于“丧失原则”！