南京房地产进入“盘整期”

近日，几位开发商和房地产规划设计研究方面的学者相聚，记者在一旁聆听他们谈当前最热也是与各自利益最直接的话题——房地产市场的走向。 　　南京一家单位的负责人说，他们计划在河西建办公楼，测算后大约需要贷款1.2亿元，找了四五家银行，都贷不到款。南京大学城市规划设计研究院焦泽阳博士说，自有资金比率的提高和银行对房地产信贷的严格控制，已使南京相当一部分中小开发商面临资金链断裂的境地。前两天，一家开发商给他透了个“底”，他们现在有15%的资金是“高利贷”借来的（向信托和担保公司融资）。在座的另一位开发商认为，眼下对有些开发商，15%的“高利贷”还算是少的。 　　大家共同的一个看法：南京房地产市场目前已进入“盘整期”。 　　市场变局，1/3房产商面临淘汰尴尬 　　他们的判断可说是搭准了市场的脉搏。今年以来，房地产企业投资的一系列动作，向人们真切地“说明”了政策的“有形”压力。 　　据统计，今年一季度，南京房地产开发投资总额虽然达56.17亿元，同比增长86.9%，但是与去年第四季度相比，已经下降了6个百分点。最新统计还表明，4月份贷款增速明显放缓，新增贷款与3月份相比减少了一半。 　　原因很简单，中央坚决遏制盲目投资和低水平扩张的表态；国务院加强宏观调控、控制投资过热的指令，以及央行一个接一个金融调控政策的出台；银监会一道又一道严控贷款风险措施的下发，这一切直指投资过热。 　　投资过热的根源，目前形成一致的看法是房地产盲目扩张所致。房地产的盲目扩张，拉动了下游产业钢铁、水泥、电解铝等的投资增长，而钢铁、水泥、电解铝等的投资增长，又拉动了电力、燃料、运输等方面的紧张。眼下，信贷在房地产行业的收缩（除经济适用房开发），直接促使着这一市场变局。 　　这几位市场人士说，现在有些项目公司的负债率高达80%-90%，靠银行的贷款在搞开发，他们认为，如果一家开发商的自有资金只占5%，那么一旦市场房价发生5%的向下波动，就无法承受了，也就预示银行存在风险。他们透露，近一时期南京房地产业出现一个动向，一些手中有地但开发实力已显不足的企业，以转让或出卖的方式“抛地求生存”。就连来自江阴的一家过去颇具实力的开发公司，也将在南京高价拍得的土地“吐”了出去。 　　南大城市规划研究院焦泽阳博士认为，信贷收缩、资金门槛的提高，将加速房地产市场优胜劣汰的整合过程。在这场盘整中，南京1/3的房地产企业将遭兼并。原因是，南京诸多开发商规模较小，强行规定资本金从原来的20%提高到35%，使许多小企业面临尴尬境地；市场“盘整”又将使经营成本增加。 　　目前房地产市场利润较高。从栖霞建设公开向股民公布的财务数据看，房地产的平均毛利润率达到35%，净利润率为11.79%，而高档楼盘的毛利润率更是高达86.09%。“栖霞建设”是2003年中国房地产业十大“业绩优良企业”，一般开发商有可能无法与其相比，但这个行业的利润率较高，毋庸置疑。但市场盲目扩张势头会受到抑制，资本金比例上升，拿地成本提高之后，“利润空间”将被挤压。原先靠市场“发热”，银行贷款过日子的小开发商命运难测。个人购房，交易量基本平稳 　　不过，从目前的市场运行情况来看，政策调控对个人购房行为的影响表现并不明显。南京市房产局产权市场处提供的一组数据显示，今年以来，南京市房地产交易基本平稳：1月份办件数量9500件，2月份13300件，3月份17955件，4月份15900件，5月8日这一天的办件量为711件。这一组数字说明南京房地产市场的需求仍很旺盛。 　　南京市房产局有关负责人则认为，信贷收缩对开发商的影响是立竿见影的，挺不过去的房产商只能抛盘；但对购房者的需求来说，这种影响却是微妙的，需要时间显现。 　　“五一”期间，南京举办的一个大型房展会，看房的人不比往日减少，但4天下来，76家楼盘平均每家仅成交了2套房，这实际反映出，在政策的作用下，开发商趋于理性的同时，购房人也趋于理性，也说明市场处于“盘整”时，不同利益市场主体博弈还会有段时间。不过，有一些市场现象已很明晰，开发商在市中心建的一些“投资性小户型商品房”已不再好卖。近日，开发商对市场的总体评价是，“房子确实没有前两年好卖了。”“腰带”收紧，会否影响房价？ 　　近日记者在采访南京市主管部门和市场人士时，大家共同的一个看法是，面对市场的变化，政府和企业都在进行调整。 　　尤其是政府对经营性用地宏观调控手法发生变化。《21世纪经济报道》报一位记者用他的眼光看南京土地市场变化时，这样描述：政府“操盘”控制土地供给，这一点在河西新城、城东新城、浦口新城、外滩新城、板桥新城等区域开发中表现得尤为明显。南京市政府现行的调控模式是：在对外公布规划方案之前，先把规划区域的地储备起来，“捂”在手里，再做概念，然后拍卖。政府这样做，是为了打压开发商暴利，控制土地泡沫，抑制过度用地的高档别墅开发。 　　近日，南京市又出规定，从现在起集中用半年时间清理、检查、整顿土地市场，凡是不在土地利用总体规划确定的建设用地范围内的各类开发区和城市建设用地，一律不报批；凡是没有通过建设项目用地预审的，一律不报批。整顿期间，能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目用地确属急需的，报国务院批准。另一方面，加大经济适用房建设力度，经适房供应量不低于商品房供应量的10%。 　　他们认为，继政府在金融方面对房地产市场进行宏观调控之后，土地市场风声骤紧，政策调控就像紧“腰带”一样，节节在收缩。但调控并不是要把房地产市场打压下去，让想改善居住条件的人买不上房，而是压缩泡沫，以人为本，统筹协调发展。从长期来看，作为三大支柱产业的房地产业的发展趋势仍然向好，只是经过这一个“盘整期”后，房地产业将改变现有的一些落后的经营模式，这一产业将朝着理性、健康的方向发展。