我国房地产业“非理性繁荣”的隐忧

近年来，我国房地产业强势运行，房地产市场持续景气，呈现出一派“繁荣景象”，但是“繁荣”发展的表象之后存在着一些非理性因素，使这一繁荣成为了实质上的“非理性繁荣”。如果对这一“非理性繁荣”的态势不加以约束和规范，势必会影响房地产业、金融乃至经济全局的健康和理性发展。 一、非理性繁荣背后的隐忧（一）房地产业的非理性发展1、房地产开发企业的非理性发展。一方面自有资金少、竞争力弱。另一方面，由于房地产开发企业单一依赖银行债权式资金支持，股权和股东观念淡薄，从长远看这必然限制房地产企业的发展壮大。2、房地产市场的非理性发展。一方面房地产开发企业非理性的过快增长，影响房地产市场健康、良性和持续发展。另一方面，结构性失衡影响了房地产市场的理性发展。 （二）房地产金融的非稳健发展1、开发商贷款高比例化。由于银行贷款条件宽松，导致大量资金进入房地产市场。2、个人住房贷款低龄化。从住房贷款人的角度看，其低龄化趋势使消费透支现象浮现，降低了信用保障度。3、房地产金融产品单一化。目前，我国房地产金融产品种类非常少，只有贷款一种形式。 （三）经济的非协调发展1、扭曲资源合理配置。由于房地产业的“暴利”加上资金的趋利性，大量资金流向房地产业。2、恶化投资和生活环境。房地产的非理性繁荣导致了物价和房价的持续攀高，既恶化了投资环境，增加了居民的消费成本，也恶化了生活环境。3、导致其他行业通货紧缩。由于目前过高的房价收入比，使得普通居民必须到银行申请20～30年的按揭贷款才能买得起住房，而还贷压力又使大多数人产生不良预期，尽量压缩其他消费。4、引致产业结构失衡。 二、对策分析（一）房地产业：更新经营理念1、就房地产企业而言，要做到以下三个方面：其一，改变经营理念，改善自身资质。其二，调整产品结构，开发经济适用房。避免盲目陷入“攀高枝”的发展怪圈。其三，重视产品质量，树立品牌战略，在市场竞争中树立自身形象。 2、就房地产市场而言，要做到以下几个方面：其一，对中小房地产企业进行兼并重组，通过兼并重组一些资质低、自身资金不足的中小房地产企业，对有限的资源进行整合，从而使房地产市场步入理性发展轨道。其二，坚持市场化改革的方向，开发房地产二级、三级市场，加快商品房的流通，降低商品房的空置率，保证房地产市场产销的畅通。 （二）房地产金融业：增强抵御风险能力 1、严格规范房地产信贷管理。其一，建立房地产信贷客户资信及风险分析体系，为客户建立档案，定期进行资信及风险分析，同时要积极推进客户结构调整，拓展优质客户，增强风险抵御能力；其二，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段性监管方案，对信贷实施“实时监控、跟踪管理”。对高风险地区和高风险项目严格审批，建议实行向上级行报备制度，经上级行审查后方可发放贷款，提高风险控制能力；其三，建立区域市场分类的指标体系，加强房地产市场的分析，尤其要加强风险预警分析，提高市场把握能力。 2、开发新的房地产金融产品。加大房地产金融产品的设计开发投入力度，大力推进新产品的设计开发。其一，在房地产金融一级市场，开发一种“弹性利率抵押贷款”。该种贷款利率可随着通胀水平及市场利率的变化而按期适当调整，既维护银行利益，减少损失，又不至于给借款人造成较重负担；其二，在房地产金融二级市场，创造一种便于贷款流通转让的标准化的“住房抵押贷款证券”。该证券是将若干个住房抵押贷款组合在一个贷款集合，以这个集合产生的“现金流”为担保向投资者发行，期限短、面额固定，方便投资者购买；其三，发展由专业性的房地产运作机构发起并管理的房地产产业投资基金、房地产信托基金、房地产私募基金。 （三）宏观政策调控：促进房地产与金融“双赢”格局的形成 其一，加强政府管理力度，提高房地产开发商准入标准，从严核定其资质，适度控制房地产开发企业的数量，提高其质量，抑制无序竞争，促使房地产业形成长期健康发展的模式和正确的经营理念；其二，完善法规体系，强化行业管理，规范市场交易法规和相关制度，整顿和规范房地产市场秩序，引导资源合理流动，优化投资环境，抑制非理性投资行为和投机行为；其三，在金融系统内部，建议由人民银行牵头，加强各商业银行之间在竞争基础上的沟通合作，避免各银行之间为争夺客户降低贷款条件造成恶性竞争，降低金融风险；其四，建立国土、建设、规划、银行、财政、税收等相关部门参加的部际联席会议制度，定期对房地产市场运行情况进行分析研究，及时出台调控措施。