房地产市场将迎来后大盘时代

　　数月以来，随着中央宏观调控力度的不断加大，发展商们普遍感到好日子一去不复返了，更有人对行业和企业的前途感到迷茫与悲观，仿佛看到了1993年的影子。但我认为，此次中央的宏观调控不同于1993年的急刹车，而是“点刹”，对整个行业并不具有颠覆性的影响。相反，今天的形势好比二十四节气中的“惊蛰”，虽然一些企业在乍暖还寒的“倒春寒”里冻得发抖，但寒流很快就将过去，春雷声已在不远处响起。 　　为什么说是“点刹”？首先从宏观上看，中国的城市化进程刚刚进入快速发展的拐点，一场史无前例的城市复兴运动刚刚拉开帷幕。中国今天的城市化率大约接近40%，按照西方发达国家的发展经验，一个国家的城市化率从30%到70%是一个高速发展的阶段。尽管近些年经济快速增长中的问题不少，但城市化的洪流依旧不可逆转，城市经营也不过是才刚刚破题，更多的好戏还在后头。其次，中国的企业进入到了一个新的发展阶段。经过十多年的市场磨练，一大批优秀的企业成长起来了，特别是私营企业。他们都度过了原始积累期，从饥渴不安的少年变成了身强力壮的青年。他们已经不再依赖小投入、高借贷起步，不再依赖短平快、滚动发展的模式，有条件考虑大投入和持续经营的增长方式，具备了长线经营意识。此外，他们的抗风险能力也大大加强，对市场的把握、对行业的理解和对企业自身的发展都有了充分的自信。三是民间购买力大大增强，社会消费进入了一个新的层面，市场需求保持强劲的势头。三年前中央提出“拉动内需”，就是看好中国广大的市场需求对经济增长的支持作用。今天人们的消费重心已从“必需型”转向“品质型”、“享受型”甚至“奢侈型”，由此也产生出很多新的市场空间。 　　在这三重因素的作用下，一是政府手里有粮，二是企业老板心里有数，三是市民袋里有钱，有这三方面作支撑，中央的宏观调控就不至于引起大的波动，反而会使城市和房地产业的发展变得更加有序、适度和可持续。 　　[B]观察：“前大盘时代”终结[/B] 　　那么，随着整个宏观经济和市场环境的变化，发展商们明天的舞台在哪里呢？我认为，“前大盘时代”已经终结，“后大盘时代”即将浮出水面。 　　实际上，并非我们开创了以广州华南板块为代表的大盘时代，而是我们遭遇了大盘时代。在1999年至2002年，珠三角与长三角涌现了不少的地产大盘，迫使处于地产开发最前沿的我们去研究和思考有关大盘开发的模式和方法，解决大盘开发中所面临的全新课题。大盘时代的出现自有其深刻的历史背景。 　　一是政府的城市经营水平滞后于市场经济的扩张速度，导致城市规划不到位，政府对很多地处远郊的土地的功能、性质、产业价值没有清楚的界定和认知，许多政府行为都是被市场、被发展商推着走的。二是由于各地政府为直接拉动经济增长，争先恐后地大搞市政基础建设，土地收益自然成为缓解财政压力的一条通路，这里面不排除短期行为的因素。三是地方政府缺乏对经营城市的系统驾驭能力，既无力按照专家建议的城市规划进行整体经营，也没有充裕的财政进行片区的整体配套，更缺乏合适的手段和引擎去发展新城区。 　　正是由于政府对土地价值的认识不清，缺乏经营理念，手段粗放，财力不足，才给发展商们提供了广阔的空间。大盘经营的开发商从某种意义上说是在市场的推动下，代替了政府的许多职能，从基础配套到生活、教育设施，必须一揽子承担，否则谁去买房？因此也带来了诸多先天不足。 　　但今天的情况已迥然不同。首先是中央决策层在科学发展观指导下，加强了对土地的宏观控制力度，严格信贷审查和发放，强化投资管理，完善土地出让与开发的政策法律法规，从而使土地交易的透明度增大，而黑箱操作、案底交易的成本和难度越来越大。其次，随着大规模的建设和开发，各地政府已越来越清醒地认识到土地资源的稀缺性以及对整个城市发展的重要性。政府经过多年的积累，已经有财力对城市进行预先的规划，而雄心勃勃的年轻官员们也学会了用城市经营的眼光与手笔与发展商进行博弈。当土地的潜在价值被发掘之后，发展商低成本圈地的空间几乎没有了。第三，农民兄弟们虽然文化水平较低，但他们不仅在战争中学会了战争，而且因为市场无形之手的推动，他们在城乡之间流动的过程中开始意识到土地的价值，所以现在发展商征地难度越来越大，而且价格不菲。 　　总之，国家醒了，政府醒了，农民醒了，这时任凭你发展商有天大的本事也不可能像过去那样圈到成千上万亩的廉价土地。正是在这种背景下，以大量圈占土地为主要特点的前大盘时代已经走向终结，随之而来的则是一个全新的后大盘时代。 　　[B]预言：后大盘时代将浮现[/B] 　　后大盘时代的第一个特点是具有浓厚的国土整治色彩。所谓国土整治是指在国家宏观战略的指导下，对土地进行科学规划、科学控制、科学治理、科学利用，从而实现土地资源的最佳配置和最大价值。如美国20世纪30年代经济大萧条时期罗斯福主持的国土整治，不仅通过以工代赈的方式解决了数千万人的就业问题，促进了美国的机场、港口、高速公路等基础设施的建设，还最大限度地实现了土地资源的价值和效用。目前，我国同样存在着国土整治的广阔空间，尤其在西部、东北。这将为众多开发商提供巨大商机。 　　后大盘时代的第二个特点是，一批实力雄厚、品牌卓著的超重量级城市运营商将迅速崛起。他们的影响力将远远超越地产行业、超越特定地域甚至超越国界。一个最典型的代表就是杭州宋城集团。在成功开发了宋城主题公园后，宋城集团酝酿在杭州乐园所在的湘湖再造一个与西湖交相辉映的全新板块。今天他们离这个梦想已经很近了，这就是2006年在杭州举办的世界休闲博览会。宋城集团立意通过这个博览会，配合政府把杭州作为世界休闲之都的形象展示出来，同时沉淀一个以休闲为主题的国际色彩的新城区。 　　后大盘时代的来临同时也宣告了房地产不等于新住宅运动，它将在更广阔的战略背景下，将城市运营、区域运营与泛地产的有机结合推向一个全新的境界。在城市居民收入日增的情况下，房地产的内涵与外延都将得到极大的拓展，房地产可以与旅游、休闲、教育、体育、会展、健康、工业、高科技等众多产业广泛嫁接，从而给城市经营者及地产开发商提供了很大的发展空间。 　　从这个意义上看，国家对土地开发的紧缩与控制，并不意味着开发商失去了新一轮的发展机会，机会永远都存在，只是不同时期呈现的面貌不同而已。虽然要再获得廉价的土地很难，但是如何在现有的土地存量上做好文章才刚刚破题。土地资源越来越稀缺，城市的价值也在不断增长，对开发商来说，现在的问题是如何锐意革新，把现有存量土地的文章做好。这既是新课题，又是好机会。 　　此外，随着中国市场经济的纵深发展，政府的职能也会发生很大的转变——制订游戏规则，当好竞赛裁判，营造投资与发展的良好氛围等。于是从旅游、休闲、度假、会议、会展，到新型的园区经济、旧城改造、新城建设，都将给锐意进取的开发商提供巨大的发展空间。 　　[B]忠告：相机而变做时势英雄[/B] 　　后大盘时代的到来，意味着中国房地产经过15年的市场洗礼又进入了一个崭新的阶段。在这个更高层次、更复杂的平台上，发展商要想长袖善舞就必须懂得新的游戏规则，研究新的打法。 　　一言以蔽之，明天的地产企业竞争已经不再是单个项目的竞争，也不仅仅是产品和服务的竞争，而是企业的竞争，是企业整合资源能力的竞争，是企业发展战略和路径选择的竞争。 　　如果说大盘时代是发展商的中学阶段，那么后大盘时代则意味着发展商们进入了大学的门槛，前方的路还很长，也很精彩，在这里发展商将遇到诸多全新的领域和命题。如果开发商还仅仅是停留在如何盖房子，研究户型、容积率或者园林景观的层面是远远不够的，它必须站得高——学会用区域经济和城市经营的眼光来发现土地的价值；看得远——要有深远的战略眼光，不仅要懂得做项目，更要懂得做企业；舞得动——善于大手笔地整合资源、跳出地产做地产、尽可能优化土地和项目的价值。 　　正所谓时势造英雄，一个时代有一个时代的鸟儿。在后大盘时代，随着中国宏观经济政策的转型，随着政府财力的积聚以及城市综合治理能力的提高，能够独领风骚地产界的已经不可能是传统意义上能大肆圈地、低成本运作的开发商，而将是那些有实力、有品牌、有产业引擎，并且深具战略眼光的发展商，他们善于借助外脑，善于整合资源、打造产业平台，熟悉各种复合开发手段。 　　随着前大盘时代的终结，发展商要想在后大盘时代的浪潮中有所作为，必须解决好以下几个问题：一是把握宏观趋势，了解政府意图；二是对区域和城市的发展有深刻的理解；三是关注与城市发展同步增长的相关产业；四是适度超前地把握与经济增长同步衍生出来的多元化需求。 　　总之，无论是前大盘时代还是后大盘时代，我们都始终相信，市场不是等出来的，也不是找出来的，而是做出来的。当中国房地产行业跨过了大盘时代的分水岭，发展商只要把握好上面几个问题，在充分评估自己的企业实力和资源整合能力的基础上，制订出相应的长计划、短安排的企业发展战略，必会在新一轮的经济发展中再显身手，为区域和城市的快速发展创造出更大的价值。