“水景住宅”遭受水价上涨考验 专家建议用中水

　　近日水价上扬使京城“亲水”楼盘陷入维护成本提高的困境，专家建议物管公司应尽量使用中水，并完善防水系统，以减轻业主物业费负担。 　　按有关规定，从今年8月开始，全市各单位用水定额将在今年初确定的计划指标基础上，平均核减10%-15%左右。同时水价格从每立方米2.90元调整到3.70元。该规定还明确提出园林景观用水不得使用自来水，要尽量使用雨水或者是中水。有业内人士认为，水价上涨将进一步加重目前水景住宅的维护成本。 　　[B]现状：水景住宅风起云涌身价倍增[/B] 　　其售价比同地段的“旱楼盘”高出5%-10% 　　适当的水景构造，能起到丰富空间环境和调节小气候的作用，增强居住舒适感。于是许多开发商纷纷以园林水景作为楼盘的主要卖点，在小区内建造人工湖泊、瀑布、小溪、喷泉、水景广场等演绎都市水文化。 　　北京以“水景”为卖点的早期楼盘就有万科星园、紫玉山庄等一批知名项目。今年入市的顺驰在北京运作的第二个项目顺驰·领海也是以园林水景为突破口。而不久前举办了盛大开园仪式的富力城，最大的园林亮点也是水景。这些项目共同的特点就是在住宅小区景观设计中，都拥有不同面积的人工湖泊。据统计，在北京目前住宅楼盘中，“水景住宅”约占了5%-6%.由于北京水的稀缺，拥有大面积水景的项目售价要明显高于同地段的“旱楼盘”。 　　据中原地产市场总监徐成峰介绍，水岸楼盘价格均比同地段“旱楼盘”高出5%—10%，而同一楼盘中面向水景的户型也比其他户型每平方米平均高出400元至1000元左右。 　　北京悦豪物业管理有限公司总经理邓南宇称，目前北京“水景住宅”一般分为三种：一是完全借用天然江河湖泊等自然景色而建筑的住宅；另一种是将江河湖泊之水引入社区进行人工造景的楼盘；最后一种则是纯粹的人造水景住宅。 　　从目前实际情况来看，北京水景住宅大多数是以人工建造水景项目为主。在后期的维护中，用自然水景的项目不会发生相关的物业管理费，而其他两种则不同程度的负有一定的后期维护费(造景成本及中水处理系统使用费)。如果水景采用的是市政用水，后期以水为主的能源维护费将是一笔巨大的开支。 　　[B]波动：水价上涨将提升维护成本[/B] 　　业内预测，有关部门将对小区人造湖泊等非居民用水制订严格的收费标准 　　从目前水景住宅的实际情况来看，人工建造湖泊面积通常都在3000平方米至5000平方米左右，有些项目的水景湖泊面积更大，如富力城的人工湖，面积达到7000平方米，而顺驰领海则以3.8万平方米超大湖泊号称京城最大的水景住宅。这些面积巨大的人造湖泊水资源一般来自三方面，除江河湖泊等自然水源外，还有自来水和经过处理的中水两个来源，目前人造湖泊水资源通常是以后两种为主。 　　据富力城策划经理王志刚介绍，目前人工建造的湖泊中，水景湖泊维护和水源更换等方面的费用是水景住宅中后期维护费用的主要项目。北京悦豪物业管理有限公司总经理邓南宇也介绍说，在目前物业管理收费标准中，还没有人工湖泊水资源维护费用的规定，该项费用一般都是从绿化费和维护费中支出。由于目前普通住宅物业管理费用收费标准固定，所以如果人工湖泊维护费用数额巨大，将有可能超出物业管理收费的规定标准。 　　目前北京市发改委已明确规定，居民用水价格从每立方米2.90元调整到3.70元，中水价格维持在每立方米1元左右。也有业内人士认为，在目前北京水资源日渐紧缺，水价上涨的情况下，有关部门会对一些非居民用水制订严格的限制和高额收费标准，这就使住宅小区中人造湖泊极易成为重点“关注”对象，这也使如何合理维护人造湖泊水资源，减少维护费用成为开发商和物管公司必须面对的问题。 　　[B]解决：充分利用中水处理系统[/B] 　　使用该系统进行污水净化，实现二次利用将有效节水30%以上 　　北京大学景观设计中心主任俞孔坚博士认为，人造水景也不应采用生硬的硬质坡岸。“水景”必须是生态的、环保的、节水的，符合可持续发展战略，同时在日后维护过程中，还要特别注意维护成本的合理性。 　　王志刚也认为，在北京水价不断上涨的情况下，人造湖泊等水景的维护费用已成为目前开发商重点考虑的问题，他认为，根据北京目前现有的实际情况，合理计划人造水景的维护成本应从两方面进行考虑。 　　一要充分考虑到水资源的节约。这主要表现为在先期建设过程中，做好人造湖泊的防水系统，尤其是做好地下防渗漏工程，采用喷泉、水墙等循环式用水，从建筑设计方面防患于未然。 　　同时也有专家认为，制约北京“水景住宅”开发有几大不利因素：蒸发量大；降水量不足；地下渗漏、污染严重且水源极度匮乏。由于北京目前严重缺水，因此做水景要特别谨慎。如果设计没有前瞻性，盲目迎合市场需求，最后将骑虎难下。 　　另一方面就是要充分利用中水处理系统进行污水净化，实现二次利用，人造湖泊水资源要以中水为主。2001年《北京市中水设施建设管理试行办法》规定，建筑面积在5万平方米以上的小区必须采用中水系统。所谓中水相对于上水(自来水)和下水(污水)而言，其基本原理是将人们日常生活中的大量污水收集起来，经特定设备的生物处理后，引回住户及社区，用于冲厕、绿化，洗车、消防及造景等，将有效节水30%以上。而从目前的实际情况来看，中水的价格为每立方米1元，相对自来水的价格而言，维护成本将大为降低。 　　■[B]成本核算[/B] 　　使用中水每平方米少花近3元 　　人造湖采用自来水每平方米需花3.8元，而使用中水仅每平方米花1元 　　一般人造湖泊水资源的消耗主要包括水更换和因蒸发、渗漏后水资源补充两个方面。水资源更换主要是根据人造湖泊水的清洁程度定时进行一定量的水资源更换，而目前因工程质量导致水资源渗漏和气温干燥蒸发而补充的水则是人工湖泊维护的主要用水方向。如果一个人造湖泊的防渗漏工程做不好，水渗漏将会造成大面积水资源浪费。 　　徐成峰认为，目前大型水景项目都采用自清系统，通过强制循环等方式保持水系的清洁与美观。初次贮水采用的一般是地下水或自来水，补充水则是中水和收集处理后的雨水。注水后，在湖中设置的曝气机、喷泉等设施会不断地向湖内充氧，维持水中的含氧量；同时在水中投放各类水生动植物，创造其自然生长的生态环境，也可使湖水通过自身净化能力保证水质。 　　以5000平方米人造湖泊为例，如果使用自来水为水资源，该人造湖泊一次性换水价格为19000元，而使用中水则一次性换水价格仅为5000元。同时由于维护成本中不仅仅只包括水价，因此实际维护价格还要高于换水价，根据实际测算结果，像顺驰领海3.8万平方米水面若全部使用中水需花费4.56万元左右，全使用自来水则需花费11.4万元左右。 　　■[B]未来趋势 [/B] 　　中水将成为水景新“血源” 　　目前开发量在15万平方米以上的大型住宅小区才有条件建中水处理系统 　　从目前的实际情况来看，已出现居住小区自己建立中水处理系统，把大量洗澡水、洗衣水、景观用水、使用过的循环水回收后集中于污水处理厂进行再利用，以供给景观水资源，这不失为一条既经济又实用的水景处理办法。 　　徐成峰认为，这种中水处理系统将成为水景住宅中水资源来源的新途径。通过一次性投入，可实现居住小区水资源的重新利用，同时减少水景住宅维护成本。 　　中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任委员开彦教授认为，一个小区至少需要具有10万平方米以上的居住人群，才能满足中水处理所需要的废水。也就是说，只有上一定规模的小区才具有建立中水处理系统的条件。另有专业人士认为，市场上真正能做到人工水景的住宅小区项目应该是一些开发量在15万平方米以上的大型住宅小区。如目前通州新开盘的新翠景园小区就拥有两个洁水处理站，能充分利用中水打造“水景”。 　　■[B]相关链接 [/B] 　　上海将出台小区水景指导标准 　　预计10月左右出台，内容涉及建设、维护等方面 　　记者从上海有关部门获悉，上海目前正在制订一部《上海市居住小区景观水环境建设与维护导则》(以下简称《导则》)，拟为新建住宅小区水景建设和维护提供一些指导。据悉，该《导则》主要包括水景建设应以生态优先并讲求经济实用等内容。 　　该《导则》制订后，将成为上海市建设与维护水景景观环境的主要要求，房地产开发商和物业公司也将按照《导则》中所规定的要求对住宅小区水景进行建设和维护。届时，小区景观水体标准及开发和维护都将有章可循。该《导则》预计在10月左右出台。 　　■[B]记者观察 [/B] 　　美观不等于昂贵 　　记者在调查中发现，目前北京的许多水景项目普遍存在维护成本较高的问题。其主要原因则是在水景建设过程中，没有采取中水处理系统或渗漏水系统做的不到位，造成大量自来水得损耗，增加了维护成本，也加重了业主物业管理方面的负担。 　　不可还否认，住宅小区中若有水景的确令人赏心悦目，但开发商在建造时不能一味追求美观而不计日后的维护成本。目前有的开发商为促进项目销售，往往不切合实际地增加水景面积，与整个项目的实际面积失调，同时与后期维护出现脱节。 　　这一方面增加了开发成本费，另一方面也增加了业主的物业费。当物业管理费难以支持时，原本美丽的湖泊就变成了一洼臭水。 　　因此在进行水景规划时，一定要考虑以后的维护成本，从实际情况出发，以生态优先和经济实用为前提，这样才能真正体现出水景住宅的优势来。