津城楼市惊现四大“奇观”

　　[B]外籍购房者比例上升[/B] 　　天津快速发展的经济给了越来越多的外籍人士以信心。据不完全统计，较去年相比，今年天津市各大高档房地产项目的外籍购房者比例有了明显提升,原本只在天津租房居住的外籍人士，现在也开始倾向于自己买房置业了。 　　天津市西南板块是外籍人士购房较为集中的地区，梅江南居住区、水上板块以及奥运板块的高档楼盘是这部分购房者的首选。其中，浩天天骄源的外籍客户比例达到了30%，时代奥城约为20%，汐岸国际约为10%，其他如阳光100、万科水晶城、仁爱濠景庄园等项目外籍购房者比例也不在少数。 　　据这几大项目的有关负责人介绍，购房的外籍人士主要有以下几个特点：以日本、韩国在津的私营企业业主、大型跨国公司的高级管理人员为主，之前多在水上公园周边的宁发别墅、世纪城、老天骄源等高档公寓租房居住，并已在天津生活了很长一段时间；所选房屋多为市区的高档高层公寓或郊区的低密度别墅，面积在170平方米到230平方米之间，有些外籍人士甚至在一个项目购买了两套以上住宅；对社区的地理位置、景观及物业配套非常看重，比较喜欢聚居。 　　戴德梁行研究部王虹认为，日渐火爆的天津房地产市场是吸引外籍人士由最初的租房居住转向投资置业的主要原因，而今年天津市高档楼盘供应量激增，则为外籍人士提供了较大的挑选余地，同时也意味着天津市高档房地产市场将提升到一个更高的层次。 　　[B]写字楼“喜买不喜租”[/B] 　　天津市持续、平稳、有序的经济发展增强了投资者的信心，愿意购买资产或者投资型的客户正在逐步增多，可以尽快回笼资金、分散风险的销售型新建写字楼项目也因此而成为市场中的主流。据了解，天津市正在建设的写字楼项目中，除信达广场采用了租售结合的营销方式外，其他如峰汇广场、恒华大厦、友谊大厦以及科贸街上的电子科技大厦、百脑汇科技大厦等，近20万平方米的新增写字楼基本上都是纯销售项目。在价格方面，集中于每平方米5000元至8000元区间。 　　万顺置业副总经理凌朝翔认为，正常情况下写字楼市场应该长线投资的出租为主，因为这样的回报率最高，企业资产还可以保值、增值。但目前市场中开发写字楼的房地产商为尽快变现以实现滚动开发，多采用直接销售的短线投资方式。销售型写字楼可能存在的最大隐患在于日后的物业管理，由于开发商仅以套现为主要目的，因此很有可能出现“出售后概不负责”的情况，影响写字楼的整体品质。所以销售型写字楼引进好的物业服务公司至关重要。他预计天津甲级写字楼市场租售结合的营销模式将给企业或者投资者带来分享市场的机会，但长远看写字楼纯出租仍是未来发展趋势。 　　[B]海河改造扯平区域差价[/B] 　　尽管海河贯穿的市内各区的地段价值存在着差异，但是在海河沿线崛起的新楼盘价格却开始趋同，无论是坐落在红桥区的泰达城、河北区的海河大道、和平区的海河之子还是河西区的海景假日，起步价格都已经超过了每平方米5000元。海河沿线新楼盘的区域概念正在变得模糊。 　　据介绍,尽管海河大道这个项目坐落在河北区，但是在海河改造的大背景下，来自于河西、南开以及北京、上海等地的购房者已经对这个项目确定了购买的意向，而且占了较大的比例。这就说明，海河改造正在淡化人们的区域概念。天房房地产销售公司的负责人认为，海河沿线楼盘区域概念的淡化，还体现在沿河不同的节点工程，锁定的不仅仅是某个区域人群的关注。像海景假日这个项目处在未来海河水上大世界的周边，尽管它不同于其他沿线楼盘全部属于高层建筑，但正是六七层的砖混住宅体现了休闲的居住主题，也吸引了来自不同区域购房者的关注。海贸物业发展公司的赵彤也认为，正在建设的海河之子项目处在规划的北五大道版块中，它是作为海河经济带商务节点工程出现的，所以海河周边的不同形式，不同功能的项目已经摆脱了区域化消费的固有模式，海河周边项目正在显示着它外向型的吸引力。 　　[B]新盘均价开始上攻5000元[/B] 　　戴德梁行最新一份调查报告显示，天津市第二季度新开盘房地产项目均价已经上攻到4880元/平方米。该结果是对天津市4至6月份上市的10个主要楼盘进行抽样统计后得出的，新供应总面积达100.9万平方米。其中，最高均价为水晶城的别墅项目，达到7900元/平方米；最低是海天馨苑，为3200元/平方米。与之形成鲜明对比的是，去年第四季度120万新上市地产项目中，均价仅为3030元/平方米。 　　戴德梁行的研究人员认为，造成这一现象的原因主要有两个。一方面，市场需求仍很旺盛。二季度商品房成交总量257.7万平方米，虽较第一季度有所下降，但和去年同期相比仍上涨了近30%。如此活跃的市场为开发商创造了信心。另一方面，随着市场的持续升温和土地成本的急剧上涨，中高档住宅开发在二季度成为天津住宅市场的焦点。在统计的10大新项目中，均价4000元/平方米以上的有5个，时代奥城、水晶城别墅甚至超过6000元。据介绍，目前中高档住宅开发较为集中的热点区域包括梅江及梅江南区域、奥体中心周边、市区内海河两岸、市中心区域。其中前两个区域的产品涵盖别墅与高档公寓两种，而后两个区域则以高档公寓为主。高档住宅开发的快速增长一方面是投资型购房需求和高利润率的拉动；而另一方面则是楼面地价提高的推动。 　　据天津市多家二手房中介机构的统计数字显示，天津市二手房市场的交易量明显回升，六七月份，天津市二手房市场交易量较上月平均上涨49.3%。由于商品房的成交数量下降，天津市二手房与商品房的成交量之比首次已经达到了0.9：1。一些二手房中介机构也在此时推出了一系列的促销措施，像降低购房者的交易费用，赠送装修等等，来刺激始终低迷的二手房市场。此外，房管局针对存量房市场，对市内六区直管公产房置换业务进行重大调整。并于7月19日开通“房地产综合信息网”，并从8月1日起，在天津市城镇范围内实现存量房屋交易网上管理制度。这不仅将有效地规范二手房市场，同时对二手房的价格也将起到调控作用。