经过激烈争论 古建筑上市：冲破思维“牢笼”

　　苏州市房管局公房管理处的电话这些天热闹起来,许多消息灵通的客商开始咨询购买古民居一事。公房管理处处长俞国祥清楚记得,当初苏州刚出台《苏州保护古建筑条例》允许私人购买古建筑时也是这番情景。“本来古民居上市工作早就起步了,但此后围绕古建筑买卖合法性的争论持续了一年,买卖活动一度搁浅。”现在,古建筑买卖一事开始“回暖”,苏州关于古建筑买卖具体操作的文件即将下发,今年年内就要率先卖掉一批古民居。 　　争论持续整整一年 　　2002年10月23日,江苏省九届人大常委会第32次会议通过《苏州古建筑保护条例》。该条例中有多个条款鼓励非政府资金维修、置换、购买、资助苏州古建筑。这“非政府资金”包括个人、企事业单位甚至境外资本。短短五天后,国家新的《中华人民共和国文物保护法》就出台了。文物法规定,国有不可移动文物不可转让抵押和买卖。由此苏州古建筑能否买卖闹得沸沸扬扬,争论持续了整整一年。 　　古建筑保护在苏州有个现实特点,政府占有的控保建筑很多,还有文保建筑及未列入保护名录的风貌建筑等,需要政府保护的量非常庞大。大多数的控保建筑由公房管理处代为管理,一直是以低租金出租给居民居住。这些古民居的月租金平均下来是0.65元/平方米,根本无法“以租养房”。 　　从2003年开始,苏州提出五年内对所有古建筑抢修完毕。这批控保建筑都有两三百年的历史,现状很危险,需要大笔的修缮资金来维护。全部由政府承担难度太大,需要动员社会力量参与保护。经历长达一年的各种争论,最后基本达成一个共识“古建筑单纯由国家保护是走不通的,需社会力量参与保护”。根据文物法,苏州文保建筑不允许买卖。《苏州保护古建筑条例》中允许私人买卖的古建筑指向了文保建筑以外,尚未列入文物范围的控保建筑。 　　2003年年底,苏州出台了《苏州市古建筑抢修保护实施细则》,作为《苏州保护古建筑条例》的重要配套措施,其中涉及了社会力量参与保护的优惠政策。 　　谁对古宅感兴趣 　　“2002年条例刚出台的时候,有意向购买的人就很多,后来由于古建筑买卖处于争论状态,就没有进一步洽谈下去。最近古民居买卖要运作了,电话又开始热起来了,海外的都有。”俞国祥告诉记者,对购买古民居感兴趣的主要有两部分人,一种是开发房产的投资商,一种是直接消费者,后者有苏州本地的老板,有广州、杭州的客商,还有不少港澳台及海外人士。 　　这些人都喜欢苏州古建筑,他们购买古民居有的做办事处,有的当住宅居住,也有准备做成私人博物馆。民间交易中不乏类似的例子,而且成功的不少,如山塘、雕花楼,桃花坞大街一千多平米的古宅就给爱好古董的一台湾人买去,正报批准备做私人博物馆。俞国祥说,古宅购买对象都是相对特殊的人群,房管局出让的闾丘坊“詹宅”就是个例子。詹家子孙现在有的在美国,有的在巴西,他们根据祖辈的遗训,要对故土苏州做些贡献。于是詹家后代把这“詹宅”买下了,然后捐赠给市福利院,目前福利院正在进行对古宅的修复工作。 　　由于购买对象的特殊性,古民居上市中存在“修缮和上市”先后问题的争论。之前,苏州政府比较倾向的做法是“先修复再上市拍卖”,但从修复的绣园和双塔影院两个例子看,这种方法把买家的范围更缩小了,花大量资金修缮后很可能亏本卖或卖不掉。 　　对古建筑感兴趣又买得起的人本来就有限,这些特殊的人群对古宅往往有自己的理解和要求,先前的修复思路很可能不对买家的胃口。房管局现在考虑“先修复再上市”和“先上市再修复”两种方法并举,可以先让买主看房,选定了古宅再根据买主的思路修复。 　　条件具备的古宅先卖 　　“出售一批国有的古民居不比民间资产买卖,它有更严格复杂的操作程序。”俞国祥介绍说,“这过程涉及多个部门,规划、土地、税务。居民搬迁还有动迁问题。”今年上半年,争论平息后古建筑买卖“怎么卖”的问题被提上了议事日程。房管局提交了古建筑买卖具体如何操作的报告。近日,政府就要出台“古民居保护操作办法”的有关文件。“买主普遍要求古建筑周围交通要便利,内部基本设施要到位,并且古建筑和周围的环境要协调。目前很多古建筑还不具备上市条件”俞国祥坦言。 　　公房管理处管理的150处控保建筑面积达20万平方米,居住着4000多户居民。每一处古建筑要挤上十几户人家,多的有近百家,炉灶、违章建筑比比皆是,这种不合理使用对古建筑非常有害。另外,苏州绝大部分古建筑分布在小巷,与成片的老房子混杂,周边环境比较杂乱。 　　以往政府部门每年也会排定几十处古建筑的修缮计划,但都是杯水车薪。今年苏州投入5000万修缮古宅危房,先把需要抢修的房子保存下来,然后分批出让,今年下半年会选择目前条件基本具备的少数古民居先行上市。 　　政府收购、民间捐赠,或把政府拥有的出让给民间来保护,古建筑保护将走上多元化的道路,古民居上市是其中的一条路。俞国祥透露说,今后采取出让给民间的做法会多一点。“出让仅仅是产权的不同,古建筑的产权本来就多种多样,国有、私有或企业拥有等,不管谁拥有,有个原则就是谁拥有谁保护”。看好古建筑市场潜力,俞国祥自信地说“古民居买卖市场逐步开放,一旦转活了,古建筑保护就好办了。”