北京“城市别墅”供应缺口大

　　[B]在售城市别墅项目均热销，供不应求是主因；业内人士认为，城市别墅在京沪等市都稀缺，未来京城城市别墅市场仍将保持供不应求 [/B] [center][img]/upload/news/2004918102124615.jpg[/img][/center] [center]万城华府自8月8日推出第一个组团———39套别墅以 来， 至今已全部售完。 [/center] [center]热销，不仅仅在北京 [/center] 　　位于万柳的城市别墅项目万城华府本周将进行换签（签订正式合同），开发商向记者透露，截至9月15日中午，万城华府推出的第一个组团———39套别墅（包括联排别墅和叠拼别墅）已经被认购完毕。这意味着，该项目从8月8日开始接受认购登记以来，到目前为止保持着每天卖出一套多的平均销售速度。 　　“这对于一个最高售价在2.1万元/平方米的豪宅而言，是非常快的速度了。”其营销总监遇绣峰对这个销售业绩非常满意。 　　除了万城华府，另外两个较为典型的城市别墅项目紫玉山庄和东山墅也正在经历热销的喜悦。据紫玉山庄的开发商透露，紫玉山庄·第三季的104套Townhouse，自今年6月中旬开盘以来，目前已经销售过半。类似的事情也发生在朝阳公园附近的城市别墅项目———东山墅。据其开发商北京太合嘉园房地产开发有限责任公司副总经理高雪峰透露，东山墅自开盘以来一直保持着热销势头。 　　“事实上，北京所有的城市别墅项目都卖得非常好。而且这种情况不仅仅为北京所独有，上海的城市别墅也卖得相当好，客户需求也很强烈。” 　　北京中原房地产经纪有限公司副总经理殷则环对记者总结说。不管是北京还是上海，不喜欢远郊别墅、向往城市的繁华但又追求别墅舒适生活的客户比较多，但能满足这种需求的城市别墅数量非常少，这是所有城市别墅项目都卖得很好的原因。 　　[center][B]“宠儿”，因为供应稀缺 [/B][/center] 　　北京中原房地产经纪有限公司副总经理殷则环对记者表示，城市别墅在任何一个城市都是稀缺产品，供应的稀缺使城市别墅成为了“宠儿”。 　　据记者了解，在整个北京西部，目前在售的真正符合城市别墅条件的项目只有万城华府一个；在北京北部也只有紫玉山庄具备资格；东部数量虽多，但也仅限于朝阳公园周边的几个项目。“不可能有那么多地块可以让你去做城市别墅，适合做城市别墅的地块的稀缺是产品稀缺的根源。”遇绣峰认为。 　　[center][B]既生活在城市中，又生活在别墅里[/B] [/center] 　　从万城华府、紫玉山庄·第三季、东山墅等项目的热销来看，北京城市别墅的市场需求并不小。 　　“北京存在不小的一个群体，他们有钱，迷恋市区的繁华而不是郊外的清寂，但又喜欢别墅级住宅的豪华舒适。如今市区很多高档公寓里大面积单元的客户，其实就是城市别墅的客户，因为没有合适的城市别墅可买，他们只能‘委曲求全’。”殷则环分析认为。 　　万城华府的客户资料统计显示，买家在万城华府中诉求的城市生活意义主要包括学区别墅、成熟配套和便捷交通三个方面。 　　在这些方面中，万城华府的“学区别墅”定位是客户最为看重的方面之一。其周边拥有从小学到大学近30所，绝大部分是中国最顶尖的教育机构，这成了买家最为看重的配套内容，因为郊区别墅最大的配套问题就是教育配套缺失。 　　但北京华高莱斯地产顾问公司总经理李忠认为，城市别墅的最大优点还是交通便捷。他分析说，高收入阶层回城居住成为了城市别墅快速扩张的原动力，而这些人回城居住原因是无法忍受往返城郊的交通成本（时间成本）。 　　“学区配套以及交通便捷都是城市别墅优势的一部分，其实城市别墅的最大价值非常简单，就是‘既生活在城市中，又生活在别墅里’，实现现代高收入阶层的双重生活意义。”操盘万城华府的遇绣峰总监对城市别墅有着深刻的理解。 [B]市场预测 [/B] 　　[center][B]城市别墅升值前景看好[/B] [/center] 　　城市规划与土地政策使其供应量越来越少 　　北京中原房地产经纪有限公司副总经理殷则环认为，由于受容积率、价格等制约，北京可建城市别墅的地块非常少，因此目前乃至以后城市别墅的供应都很小，所以这一类项目不仅目前都卖得非常好，而且未来的市场也会很不错。 　　业内人士认为，根据北京的城区规划，目前三环内几乎不可能出现城市别墅，而五环以外的别墅事实上已经远离城市，因此只有三、四环之间或北五环之内才可能出现城市别墅。目前，北京东二环到东三环之间及其辐射区、万柳-西山板块正在成为北京城市别墅的两个集中区。 　　从供应看，由于城市别墅在位置上是有局限的，而适合建城市别墅的地带中地块更是有限的，再加上土地政策的变化，今后城市别墅的产量不会很大，再生能力也不是很大；供给肯定会越来越少，但需求肯定会持续，而且会大于供应。因此，城市别墅的潜力非常大，今后仍将供不应求。 [B]名词解释[/B] 　　[center][B]何谓“城市别墅”[/B] [/center] 　　“城市别墅”与“郊区别墅”相对应，是指位于市区的别墅或亚别墅产品。业内认为，一般必须具备四个显著特点：一是周边拥有优美的自然山水；二是位于市区，在北京，主要指四环以内；三是物业形态必须是低密度，至少是联排或叠拼等亚别墅产品；四是户户拥有私家园林或空中庭院。 　　从对城市别墅需求者的调查来看，这个群体对其住宅的需求主要表现在两个方面：城市生活的意义和别墅生活的意义。 　　通俗地说，就是追求别墅舒适生活的同时，又留恋城市生活的繁华。 　　目前北京在售的典型项目包括：万柳地区的万城华府、亚运村北部的紫玉山庄、朝阳公园附近的东山墅等。