北京东北四环豪宅怒放景观能否压倒一切

　　风水轮流转，今天的东北四环内外倒成了豪宅竞相落户的“热土”。 　　开发房地产，明枪易躲，暗箭难防。地产大腕首创置业率先发起和倡导“上东富人区”并独立支撑区域概念，希望通过造区、造圈，达到提升“阳光上东”自身项目品质的目的。虽然此前上东三角洲乃至ＺＡＭＡ咱们这些新生力量的出现，改变了上东区域的地产格局，一度曾令不少“阳光”拥趸者们在“富人区”前徘徊，但前不久同区内“丽都水岸”突然从坝河对岸杀将出来，其“头等舱生活”的楼盘诉求和动辄百万元以上的房价无疑又给这个区域平添了几分“贵”气；两者都是拿北京东北部唯一流动水的坝河说事，因此一场豪宅恶战已是在所难免。 冷枪迭出之际，同为东北四环板块的“国兴·观湖国际”终于按捺不住，突然发力，挟北京罕有“公园环抱的城市第一居所”以令诸侯，远瞄别墅云集的温榆河富人区，近挑正在大兴土木的ＣＢＤ豪宅，大有赢家通吃之意，令初秋的“豪”门盛宴好戏连台。 乱仗已然开打，但我们仍可试图从这三个项目的“刀光剑影”之中，理出相对清晰的“豪宅是怎样炼成的”—— 本报记者实话实说 业内行家真刀真枪 置业高手看楼说楼 楼市前沿铿锵【评楼三人行】 ■本期嘉宾 北京珠江房地产开发有限公司营销总监 史明 北京益言堂广告公司营运总监 韩涛 ■说同道异 有专业人士曾总结“跻身豪宅的七大定律”，我们不妨将这三个豪宅项目“对号入座”，由此评说开去—— 交通与位置——豪宅的城市定律 如今豪宅买家的精神需求远大于物质需求，但“深山寻景”的时代已不复存在，豪宅的价值同样体现在时间和空间距离的可达性上；都市豪宅越来越成为富人们“大隐于市”的乐土，而郊区别墅更多则是他们悠游闲聚的秘地。 阳光上东、丽都水岸和观湖国际均位于四环外，出入便利，在交通上由东四环、机场辅路等若干条主要交通枢纽进行连接，使高档生活区对交通的需求给予极大的满足，为豪宅的成长提供了良好的基础条件。 环境与景观——豪宅的资源定律 豪宅的珍贵性主要体现在土地的稀缺价值、特殊的资源价值、景观价值或城市的人文价值上、这在三个项目中，环境和景观资源均得到很好的利用和体现。 阳光上东＆丽都水岸：邻水而居，主打亲水牌 由于北京水域稀少，因此人们渴望亲水而居，青睐水景园林，但拥有水景（并非“水流”）的房地产项目在北京，尤其是东部区域可以说是屈指可数。阳光上东和丽都水岸都依坝河而建，又有大面积市政绿化和周边公园簇拥，“浑然天成”的成分更多。两者社区内景观均由ＥＤＳＡ担纲设计，在环境与建筑的和谐统一、花园式人居环境的打造上都下了一番工夫。 国兴·观湖国际：自然景观与社区风景有机结合，怎一个“绿”字了得？ 开车驶过东四环，最赏心悦目的莫过于朝阳公园的硕大绿色。而国兴·观湖国际正位于朝阳公园东侧，能将公园美景尽收眼底。社区西侧为百米城市绿化带，南接红领巾公园，北靠规划中的国际高尔夫球场，三面环绿，自然景观绝佳。有意思的是，国兴·观湖国际的社区园林规划同样出自ＥＤＳＡ之手，不知道未来漫步在这三个项目的园林中，能否会寻到些似曾相似的影子？ 观湖国际社区内４万余平方米北美风格水系生态园林——河谷公园堪称大手笔，中部设计为６千多平方米的人工湖，同时配合建筑的布局，将湖水、小溪、绿化穿插其间，使整个河谷公园依山傍水、一气呵成，大大提高社区的生态品质，使未来业主置身于“城中园林景，景中国际城”的环境之中。在观湖国际，开发商力求改变环境景观作为楼盘附属装饰物的地位，无论是销售人员的描述，还是现场的渲染，都能让人感受到“豪宅所能承受景观之重。” 国兴·观湖国际：把城市绿化带当成艺术来做值得借鉴 站在观湖国际售楼处前，西侧的百米绿化带颇值得品评。据介绍，开盘前开发商就斥巨资通过对百米绿化带的地形塑造、种植绿化、空间划分和交通贯连，以及一些运动小广场的加入，使得绿化带的功能更加完善；未来也能成为业主进行有氧运动、家庭活动等的主要活动场所。眼前开阔的草坪、葱郁的树木、蜿蜒的跑道、延绵起伏的地形，既隔音防噪，又能衔接朝阳公园景观，对于其他同样位于高速路旁的房地产项目，不失为一种生动的参考和借鉴。 规划与布局——豪宅的低密度定律 豪宅的永恒之道在于其建筑、人、自然、城市的和谐统一，而豪宅的价值某种程度上也体现于它的稀缺性和低密度性。 阳光上东：多种建筑形式分组团竞相“争艳” 早在阳光上东项目启动之前，首创一直都在酝酿打造出类似于美国上东富人区的产品类型和生活方式；而后其将西起东三环北路，东至丽都饭店，北起机场高速路，南至朝阳公园的一个扇形区域统统“一网打尽”，尽数纳入上东区的版图；阳光上东作为其核心，自然肩负成为富人区住宅典范和生活缩影的重任。 阳光上东总建筑面积７２万平方米，沿坝河水岸纵情延伸，其中分区域规划多种建筑形式。一期方街１号由５栋高层或多层建筑组成围合组团空间，底层部分规划为商业用房。由于围合的格局，整个组团未免显得有些压抑。圆街１号面对中心广场，３栋３２层沿河高层占据观赏河景的有利位置，南侧为一组多层建筑围合而成，与方街１号相互呼应。这两个建筑组团均为典型的德国式建筑风格。 在阳光上东的中心地块，产品的规划自然也会更“浓墨重彩”，容积率仅为１．７的滨河花园无疑是这个项目的重头戏。除２栋高层建筑外，其余均规划为４～６层低密度花园豪宅，以３００平方米以上面积、３．１５米层高大户型为主，部分为一梯一户，均价达１４０００～１７０００元／平方米；所谓“物以稀为贵”在这里是再生动不过了。 丽都水岸：“高开低收”，将豪宅进行到底 丽都水岸总建筑面积３５万平方米，容积率约２．５，在三个项目中密度较低。一期住宅开发约７．２万平米，包括２０层高层板楼、５～６层板楼及２０层塔楼共３栋，呈行列式建筑排列；二期为高档涉外型商务公寓；三期规划为低密度ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ与叠拼。看来，低密度住宅可真是开发商“不离不弃”的王牌产品，即便做豪宅，也多少带上点低密度；即便牺牲些销售面积，从提升社区品质的角度还是值得的。在丽都水岸一期产品中，最亮眼的是依湖而建的２０层板楼，南北通透，不仅与坝河北岸有６３米绿化带相隔，整栋建筑呈弧形曲线造型，与绵延的河道相呼应，颇具豪宅韵味。 国兴·观湖国际：高层板楼是主流 国兴·观湖国际的整体规划，分为南部商业区和北部住宅区两部分，并形成西疏东密的布局特征。北区由９栋２８层板式住宅组成，分成３个组团，基本满足南北朝向，达到户户观景。南区由３栋独立写字楼、商务公寓和配套商业组成。在南北区中间未来将引进一所九年制义务教育的名校，并形成区域的自然过渡。 在三个项目中，国兴·观湖国际的容积率最高，建筑呈行列式排列，最大楼间距达３００米，整体楼群显得严谨、工整而灵动性不足；虽然在规划时也讲求环境与建筑的融合，但与其丰富的景观卖点相比，国兴·观湖国际的建筑体就显得单纯平凡了许多。 风格与立面——豪宅的尊贵定律 俗话说“佛要金装，人要衣装”，住宅的立面更是彰显居住品位、品质最直观的窗口；豪宅尤是如此，通过溢彩流金、风格鲜明的外表向外界传递的是地位、荣耀、大气…… 同一些动辄拱门、廊柱的欧式豪宅有所不同，以上三个项目的立面同样采用现代简约风格。阳光上东方街１号为典型德式建筑，工业化痕迹随处可见，无论线条还是色块的运用，都强调了建筑的刚性；而作为豪宅，有些人难免会挑剔这样的立面缺少变化和情趣，“青菜萝卜各有所爱”罢了。从效果图上看，滨河花园的建筑立面也许因为建筑的高低错落而显得更亲切活跃，风格大气，与水岸的曲线形成一种起伏；在同样的环境下，这部分建筑倒让整个社区一下子鲜活起来。难怪滨河花园的单价要远远高出其他组团，漂亮的立面才能令豪宅客们“一见钟情”。 相形之下，丽都水岸和国兴·观湖国际的建筑立面都不能给人留下很深的印象，也许开发商正在追求“内秀”的开发境界吧。 户型与尺度——豪宅的舒适定律 这是检验豪宅的一个重要指标。豪宅就其产品本身而言，与普通住宅有着实质性的差别：首先体现在它的大面积；其次是豪宅的功能上更注重舒适性和享受性，要有足够的空间和平面，灵活地配置符合各种生活需求的绝对空间。就居住者而言，其内在的舒适才是豪宅的灵魂。 阳光上东：细节打造还需“更上层楼” 参观完方街１号的两套样板间，同行者都有同感：户型够大，但舒适度和功能性不够全面。５５平方米客厅，足够豪华气派，相形之下三个卫浴就略显局促；客厅和卧室有足够的面宽，但开窗尺度却不大，还都是高窗台，虽说可能受外立面牵制，但或多或少也影响了室内的采光和视觉效果。豪宅佣人房的配置也是必要的，但该户型没有专门的佣人房，若将多功能室改做此用，佣人进出穿梭在客厅与客卧之间自然很不方便。此外，主卧的豪华舒适、主卫的阳光享受，还有衣帽间的尺度都是作为豪宅至关重要的“点睛之笔”，在这套样板间里，这些环节显然被忽略了。 丽都水岸：空间、功能、细节面面俱到 这三个项目都以大户型为主打，但从样板间展示的户型而言，丽都水岸在空间尺度和功能设计上的把握更有豪宅感，也更追求细节。以１８０平方米三居为例，不仅南北通透，采光面大，卧室、客厅、衣帽间的面积尺度得当，气派舒适；主卫明亮宽敞，在沐浴身心的同时也能享受阳光。同样的卧室大开间，丽都水岸却采用了低窗台、多种开窗方式的设计，既满足了大面积采光，也是品质感的体现。 国兴·观湖国际：面积大就是硬道理 这个项目的样板间尚未对外公开，而我们有幸提前参观了尚在整改和家具配置过程中的三套样板间。给我们的第一感觉是“大”，尤其是２９３平方米客厅５．８米挑空的户型，一进门就给人“别有洞天”的震撼。据介绍，这里的户型最小为１４０平方米，主力户型以１７０～１８０平方米的三居为主，显然开发商更中意“丰腴型”户型。但细细品来，豪宅的室内空间还是有不少需要推敲和斟酌的要素：比如卧室的数量和尺度多少才够用，比如功能空间如何合理分配，比如多大的客厅才算豪华。希望在景观环境一跃成为楼盘主导的同时，“户型”始终是贯穿“豪宅之歌”的“主旋律”。 材质与装修——豪宅的附加值定律 建筑材料和装修装饰价值是豪宅的重要组成部分，很多豪宅的用料和细节的程度足以超越目前市场标准的１０倍以上。 阳光上东除了首期上市的方街１号为精装修标准外，其余均为毛坯交房；仅从样板间来看，精装修的材质和装修效果当属“中流”，对业主吸引力不大。从精装修改为毛坯房，一定程度上跟楼盘自住比例大、业主个性化装修要求高有关，也是开发商对项目营销策略的及时调整。 由于客观原因，我们没能参观滨河花园的样板间。据销售人员介绍，在滨河花园临河低密度住宅的底层和顶层，开发商专门聘请国际知名设计师事务所并亲自前往意大利等地购买顶级家具及室内配饰，推出仅有的两套定制式豪宅；估计售价在３５００美金／平方米左右。对这样重金打造的顶级豪宅，想来一定会令众人仰慕。“不求最好，但求最贵”——电影《大腕》里的一段地产疯话如今该改成“求最贵，更求最好”才对。 丽都水岸和观湖国际均为精装修交房，前者使用的材质和品牌已基本确定，普遍品质较高，并采用了先进的智能化对讲和门禁系统，并在样板间有所示范。 性价比——豪宅的可持续定律 追求性价比，是豪宅产品为之摸索的方向，而设计的适度超前更是豪宅禁得起时间的考验、历久弥新的原动力。 与观湖国际同一区域，地处朝阳公园南侧的棕榈泉国际公寓两年前开盘时精装修房均价仅售９０００元／平方米，而地处四环外的观湖国际刚一开盘，就打出１００００元／平方米的高价，未来房价升值空间的多少还是一个未知数。 由于物业形态、户型面积的制约，和产品同质化的加剧，目前这三个项目的自用客普遍多于投资客，购房区域性强。从发展的角度来看，丽都水岸均价９７００元／平方米带精装修的售价，加上富有品质感的产品形式，未来势力不容小觑。 ■楼盘简历 阳光上东 营运商：首创置地、阳光股份 地理位置：霄云桥东南、坝河南岸 规模：总建筑面积７２万平方米 社区总容积率：２．７（其中滨河花园容积率为１．７） 均价：圆街１号８４００元／平方米；方街１号９４００元／平方米；滨河花园高层住宅９０００元／平方米，４～６层部分为１４０００～１７０００元／平方米 交付日期：圆街１号２００５年６月交房；方街１号今年年底交房；滨河花园２００５年５月交房 交房标准：方街１号为精装修交房，其余为毛坯 装修标准：１０００元／平方米