中国房地产绝不会崩溃

　　临近年终，又有人想成为预言大师，对中国房地产发展作出危言耸听之预测。譬如，世界著名投行摩根斯坦利有关中国（房）地产泡沫即将破裂的预言。 但断定中国房地产泡沫即将破裂或中国房地产即将崩溃的预言，注定是虚妄之言。 “地产泡沫论”粉墨登场 也许并不奇怪，在对中国房价高涨进行质疑之后，“地产泡沫论”粉墨登场。 这一次的预言是世界著名投行摩根斯坦利亚太区首席经济学家谢国忠发出的。 谢国忠一篇《目前的投机是最后的疯狂》的分析文章，最近被媒体广为传播。在这篇主要针对中国房地产业发展的长文中，谢国忠断言，中国拒绝提高利率的做法刺激每一个潜在的投机者加入到这个有史以来最大的泡沫当中，因为这些投机者相信中国政府部门有能力控制并延长目前的投资繁荣。一些人能够很容易地获得资金，更加鼓励越来越多的人跳进这种游戏。当市场出现了大多数人都是赢家的时候，也就是股票和房地产的价格增长超过利率的时候，投机将会发生。伴随着房地产和股票市场市值不断增长，它需要更多的钱以保证游戏可以进行下去。当货币供应量开始下降的时候，这将是发生在投机停止进行之前的事情，之后投机应该结束。 他还指出，上海是这次经济泡沫的地震中心，这种情景有如1997年的香港和1990年的东京。当由于资金短缺而使得上海房地产的需求最终下降的时候，泡沫就会破裂。上海房地产价格对石油价格比例的极限变化是显示调整时间点即将到来的关键。 “我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离‘最后算账’的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年”这位经济学家说。 “地产泡沫论”不成立 也许纯粹是巧合，建设部政策研究中心课题组的一份研究报告差不多同时被公之于媒体。 这份报告指出，当前，一种持“房地产过热论”、“泡沫论”和“风险论”的观点认为，“此前的宏观调控对房地产的紧缩效应并不明显”，其依据是“1～6月，房地产开发投资累计资金金额为4924亿元，与上年同期相比增长28.7%”。而课题组认为，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势。今年国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。 报告认为，房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险必然存在，但目前房地产金融风险尚在可控范围。只要国民经济保持持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言“房地产泡沫要破灭”、“房地产经济要崩溃”。 许多业内专家同意，目前我国房地产市场的主要问题是局部地区供应结构失调、供求关系失调的问题，最多可以说是个别地区房地产局部过热或局部出现“泡沫”，而绝不能称之为整体过热或泡沫。所以，所谓中国房地产泡沫论事实上难以成立。 调整结构 房价可控 从一种经济现象来观察，“地产泡沫论”主要是基于今年以来房价持续快速上涨所引发的。全国平均房价从一季度上涨7.7％，二季度上涨10.4％，再涨至1-8月的13.5％，这种上涨幅度确实引起了全社会的普遍关注。 正如建设部9月底就此问题给新闻单位的通稿所指出的，房价上涨反映了近几年房地产市场供求的结构性矛盾在进一步延续。经济适用住房供应比例下降；一些城市中低价位普通商品房供不应求，推动房价上涨；局部地区商品房阶段性供不应求，带来房价上涨；部分开发企业利用政策和市场信息不对称，恶意炒作；土地和建材价格上涨、拆迁成本提高及精装修商品房增加等，是拉动房价上涨的主要因素。 建设部有关负责人提出，当前要抓紧市场结构的调整，控制非住宅和高档项目投资，加大中低价普通商品住房和经济适用住房供应比例，尽快缓解当前部分地区房地产市场结构性矛盾突出的问题。同时，要严格控制城镇拆迁规模，确保实现今年全国房屋拆迁总量比去年明显减少的目标。 建设部认为，一段时间内，商品房供应仍将保持一定规模，部分城市房地产市场阶段性供不应求的局面将有所改善，市场供求结构性矛盾将得到一定的缓解。如果各地注意把握好节奏，房价总体上可以保持相对平稳。 而只要房地产市场结构得以调整，房价逐步稳定，“泡沫论”就会失去存在的市场。 业内专家分析说，至少在可以预期的未来15年，我国经济年均增长率可望保持在8%～9%左右，这是大前提；与此同时，城市化进程正在加速，并带来刚性的住房需求；而随着收入的增长，居民也有继续改善住房条件的愿望。这些真实的住房需求足以支撑房地产业在较长时间内保持较快增长。所谓“房地产崩溃论”是完全缺乏立论基础的。