摩尔飓风袭击中国

　　近几年来，国内商业地产发展迅速。最新统计数据显示，2003年全国商业地产峻工面积超过2000万平方米。可见，随着经济的高速发展，商业地产的成长空间将越来越大。然而，目前国内发展商仍普遍缺乏有效的经验，对商业地产规划和建设的专业化水平偏低，操作思路、操作程序、招商渠道等不够完善，偏重概念营销或市场炒作，直接导致了市场需求难以得到真正的满足。这就要求发展商必须具有理性、专业的开发思路，正确把握和做出决策，避免走入商业地产开发及规划的误区，才能取得商业地产开发的成功。 　　一、商业地产飞速发展带来的新挑战 [img]/upload/news/20041229102934320.jpg[/img] 　　国内商业地产的飞速发展对商业地产开发模式和手段提出了新的要求。例如在2000年，发展商于北京亚运村核心区成功开发某大型购物广场商业街。项目一经开发即销售一空，并招纳了专业的招商团队为入驻商家提供管理和咨询服务。时隔三年后，在距该项目仅数百米的道路另一侧，某发展商开发另一大型商业街项目，但截止到目前商铺仅售出半数。究其原因正是由于商业地产的快速发展对地产开发模式和手段提出了新的需求，如果一味沿用原有的开发思路和操作程序，很可能导致商业项目操作的失败。 　　1、操作方式和开发手段应遵循商业地产规则 　　目前为止，国内仍缺乏真正意义上的大型综合商业项目（Shopping Mall）。关键问题在于国内发展商缺少商业地产开发方面丰富的经验，操作思路、操作程序、招商渠道等把握不好；另一方面，很多发展商在住宅项目开发过程中获得了经验，以为商业地产也可以像住宅项目一样运作，自己完成市场评估、规划设计及招商工作，忽视了商业地产的特殊专业性，没有遵循相应的商业地产规则，使得项目开发难以成功。事实上，商业地产和住宅项目存在本质的区别，住宅开发思路并不适用于商业地产项目。住宅开发商直接面对的是最终消费者，大型综合商业项目的销售对象则是商家，特别是主力店。并且，国际主力店往往采取租赁方式，开发展商首先要找到主力店，按其要求进行规划设计。例如五合在北京等地所做的几个大型综合商业项目即包含综合食品、日用超市、家居建材超市、家电超市等。这些大型商家都有自己一系列严格的、自成体系的要求，如卖场面积、停车位面积、货架陈列、建筑的开间柱网、层高要求以及自动滚梯的位置、数量等。如果开发商自己做设计，很难满足商家的要求，而且设计做得越深入，后期招商的困难越大。 　　另外，住宅开发可以采用滚动开发模式，资金压力较轻，可以利用一个项目前期收益进行后期的开发。而大型商业项目则需要一次投资建成，才能形成商业气氛。而对于有些主力店，发展商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金形式吸引主力店入住。这种开发模式决定了发展商必须具有极其雄厚的资金储备，以及抵御风险的能力。这些也必然要求开发商在进行商业项目操作时持慎重态度，遵循商业地产规律。 　　2、新工艺、新材料带来商业项目设计新趋势 　　进入21世纪，现代技术及各种新工艺、新材料日益全球化，体验消费成为现代商业地产开发的主要推动力之一。特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性越来越重要。在此，体验性消费主要包含七项内容：商业街风情；大型商业建筑空间与设施，如大型中庭、观光电梯、瀑布景观等；表演促销活动，如明星出场、花车游行、庙会、主题活动等；影视活动，如新式影院、媒体展示、IMAX电影、Livinglobe穹幕电影、立体电影；娱乐活动，如电玩游戏厅、旱冰场、虚拟世界、网吧、游艺厅；特色餐饮休闲，如异国情调的餐饮、酒吧、茶吧、观景、约会等；以及蹦极、汽车展销、摩天轮等其他活动。这些新型需求的出现，以及随之产生的新型业态，在商业地产中所占的比例越来越大，这一现象应引起发展商的足够重视，及时更新自身知识结构，以掌握开发这类项目的主动权，引领潮流。建筑师也必须了解并运用各项新技术、新工艺，才能设计出具有时代感的商业建筑。例如在南京河西新城商业中心项目设计中，北京五合同德国著名建筑多媒体专业工程公司合作，引进国际上最先进的技术，设计了与建筑结合为一体的超大型LED动态显示设置，可提供超大面积动态影像、演播功能，而不影响其后部建筑物的开窗、通风采光功能，这一技术可创造全新的空间与视觉效果，有很大的市场应用价值。 [img]/upload/news/2004122910323364.jpg[/img] 　　2、宏观城市系统及配套设施是商业消费的保证 　　商业设施的选址要符合城市发展规划和配套设施的要求，不仅要考虑在规划地块内建立足够数量的停车位，特别重要的是城市交通系统的支撑。同时根据商业设施的定位，应有城市级或区域级市政设施作为支撑，才能为未来的商业消费提供保证。例如在北京、上海等地建设一个市级商业中心，如果没有与之相配套的城市道路交通体系，一旦投入运营，将会为周边城市交通带来很大压力，同时，市政配套系统难以提供足够消费群体的支持，必然会影响到自身的经营发展。因此，商业设施的开发需考虑周边顾客群体支撑体系，包括周边人口规模、收入消费水平、消费习惯、职业与知识结构等。同时，服务半径、新的交通体系、轨道交通与高速公路的衔接等都是影响商业设施的重要因素。 　　有关部门不完全统计数据显示，目前国内约有200余个大型Shopping Mall 项目正欲上马，除北京、上海、广州等大型城市，中小城市也纷纷向大型Mall冲击。可以说，Shopping Mall在国内的开发普遍处于一个探索阶段，并不适于所有城市，特别是在大型Shopping Mall的选址上，开发商应特别重视城市发展规划和城市交通体系规划对其产生的巨大影响。 　　三、商业地产设计应与商业规划及招商工作形成互动 　　1、建筑设计应与具体的商业业态及主题相呼应 　　建筑设计应满足居住者的使用和需求。以往的商业地产建筑设计往往只针对开发商，满足开发商的设计构想和需求。事实证明，这样的设计对于其后入驻的大型商家或商铺也许并不适合，很难满足他们的实际需求。因此，商业地产设计和风格应与具体的商业主题及其品质相呼应，而不是基于开发商自己的判断或规划。这就要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产开发如同酒店设计一样，酒店发展商应该先明确酒店管理公司，按照他们的要求进行设计。每个商业集团也有自己的管理规定，开发商不是自己使用店面，而是要租售予主力店，因此必须按照主力店的要求去设计。例如做购物中心方面的商业地产，发展商应找一些专业的商业顾问公司，以明确商业业态的特点和具体操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位，开发商应以高度专业化的方式进行操作，并由专业设计公司根据主力店的要求进行建筑设计。而如果做普通商业街的商铺，发展商则可自行操作，但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，大型住宅项目的热销才是目的。另外，社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计，如果一座几万平米的大型商业设施内有一条食街，装修氛围很好，但没有足够的通风排烟设备，经营必将受很大影响。 　　例如今天，许多大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要，是现代商业演化而来的形式，如今更成为一种模式。北京五合在深圳所做的一个项目即融合了三家主力店、小型精品店、品牌店、购物街，以及室外露天咖啡座、茶座等商务餐饮部分，并在商场门口提供了表演的舞台，做到了建筑规划设计与不同商业业态及主题的相符合、相对应。 [img]/upload/news/20041229103314230.jpg[/img]　 　　2、建筑设计应与商业地产操作互动进行 　　包括商业地产在内，建筑的形式或功能都需通过建筑设计来表现。因此，建筑设计应与商业地产操作互动进行。无论是商业地产的前期规划还是设计过程中的及时调整，都需双方的紧密配合。特别是商业建筑设计是专业化中的专业化。首先，开发商正确选择有专门的商业地产设计经验的建筑师是商业设施开发的重要一环。因为大多数建筑师都可以做住宅设计，但不是所有设计院都能做综合商业设施设计。例如商业地产、酒店和度假设施以及体育设施的设计需要具有某一特定领域的技术专长，不是任何设计公司都能设计满足商家要求的商业设施。 　　其次，对商业项目规模的控制、停车方式与流线的组织、纵向规划的分流与高限、人性化尺度的建立以及在建筑平面布局中重视环路与可视原则、创造体验性消费的良好氛围等，都应由开发商和设计师根据商业建筑本身的特殊性，以及商业设施开发及运营规律的特殊需求等予以正确的规划设计，而不是孤立地强调建筑设计自身表现力，以保证商业项目开发的成功。 　　商业地产是新一轮城市开发建设的高潮与机会。虽然其本身属于传统行业，但是在新的时期，它所面临的新的需求变化将导致其操作方式和结构的变化。在这方面，遵循当前市场规律和商业操作规则，借鉴欧洲等先进国家的项目操作经验，是商业项目运作成功的保障。同时，规划设计不仅仅是满足商业地产项目经济指标的手段，通过创新的设计和高技术的采用，在增加其文化价值、社会价值和技术价值的同时，也将成功实现商业价值的增值。