房地产跨国界透视中国地产“走出去”的时机
admin
2005-02-18
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中国的发展商正在试探着走出国门，国家政治、市场机会、经济利益和国民形象等需要他们这样做。中国地产的“走出去”实际上存在着一定的历史必然性。中国当代房地产业已经
中国的发展商正在试探着走出国门，国家政治、市场机会、经济利益和国民形象等需要他们这样做。中国地产的“走出去”实际上存在着一定的历史必然性。中国当代房地产业已经和正在建立起它的国际地位。我们不难想象，中国的房地产还将创造一些足以在世界上称雄或者称奇的业绩
十年前，当极少数发展商开始跨地域开发房地产时，“异地开发”一词才逐渐被人们认识和传播。今天，当我们刚刚开始提及“异国开发”的时候，还很难想象再过三五年，“异国开发”会像“异地开发”一样被更多的中国开发商们所认同，会有更多的中国开发商们活跃在国际市场上。
中国的发展商正在试探着走出国门，国家政治、市场机会、经济利益和国民形象等需要他们这样做。中国地产的“走出去”实际上存在着一定的历史必然性。
中国房地产业的国际地位
中国当代的房地产业是在一种极特别的机遇下几乎“爆炸性”地发展起来的。这种发展在过去的六年中已受到国际市场的充分关注和尊重。这种发展有以下几个基本的特点：
一、数量递增明显：1997年，中国的城市商品房销售量为9000万平方米，而2003年，这个数字已达到32247万平方米，平均每年的递增率高达23.7%。
二、质量进步快速：在激烈的竞争中，中国住宅的综合性能和品质在整体上进步快速，尤其在北京、上海、广州和深圳、成都等重要城市更是如此。
三、发展潜能巨大：由于大家都已认同的市场理论，例如城市化进程、旧区改造、移民动向等等，中国人的居住市场还应该有不少于20年的发展空间。何况，人均GDP已高达中国50倍的美国，2004年8月份的新房销售量高达108万套，这个数字表明高度发达国家仍然有广阔的房地产市场。
四、富有民族特色：中国的开发商多注重文化理念、媒体宣传和品牌塑造等等，已形成富有中国特色的开发方式。中国人对于户型、小区环境和封闭式物业管理等方面的研究水平，已超过了不少国际同行，也形成了明显的中国特色。
五、拥有国际背景：中国当代房地产的国际背景因素主要体现在几个方面——外资投入、建筑艺术和工业技术的舶来、国际采购、客户结构中的外资以及世界经济的影响等。
六、需要国际发展空间：企业资金和经验的积累、宏观调控的限制、行业政策成熟后引起的机会调整以及国际市场和政策的吸引等因素，正在形成中国地产走出国门的机缘。
由于上述特点，中国当代房地产业已经和正在建立起它的国际地位。我们不难想象，中国的房地产还将创造一些足以在世界上称雄或者称奇的业绩。
中国地产“走出去”的时机
中国地产在不知不觉之间迎来了“走出国门”的大好时机，这个时机是由以下若干个因素构成的：
一、国家战略的需要：中国政府面对风云变幻的国际形势和国内经济发展的资源需求提出了“走出去”的国家战略。
二、房地产开发的综合实力：中国的开发商在数年的成长进步中已经具备在国际市场上谋求机会和利益的能力。
三、房地产业的特殊性质：特别的审美性、综合性、文化性和长期存在性等注定了房地产产品走出国门的意义。
四、新的市场空间：国内金融和行业政策限制的加深，使得一部分发展商开始把市场视野扩展到海外。
五、“走出去”是最好的学习：“引进来”可以学习，但其效果不如“走出去”所学到的更深刻、更广泛。
六、为中国争得“国际面子”：以往中国人在海外的多数投资项目不成功，在中外贸易中存在众多纠纷，最有形象价值的房地产无疑是为中国争取“国际面子”的良策。
七、综合国力的考验：在海外开发房地产尤其是大型房地产，不只是个别开发商能做到的，更需要中国综合国力的支持。
八、国际关系新态势：政治多极化、经济一体化的国际关系导致国家与国家之间的双边和多边关系变幻多姿多彩，造成不少经济合作机会。
异国房地产开发的障碍
进行异国房地产开发存在巨大的商机和利益，同时也会有不一样的困难和挑战，主要包括：
一、文化差异：在中国，大家都已公认“一方水土一方人”的地缘文化差异说。由于距离更远、历史进程不同、语言习惯各异，不同国家的文化差异更大。
二、政策差异：在房地产业方面，中国的政策已经相当成熟甚至过于苛严，而不少欠发达国家的政策由于处于不同的发展阶段，政策内容的差异较大。
三、排外阻力：中国也许是排外情绪最不明显的国家，而不少民族和国家存在狭隘的民族主义和排外情绪。
四、非正常成本：在异国开发过程中会有若干不正常的成本，包括由于语言不同而产生的翻译成本、交流困难引起的时间成本等。
五、腐败现象：西方发达国家的腐败行为已经受到相当的抑制，但不少发展中国家和落后国家却因为法制不健全而广泛地存在着腐败现象。
六、同行恶性竞争：对于中国开发商的综合能力，不少外国同行已经了解。当这种能力对他们的能力和利益产生威胁时，很可能出现恶性竞争。
七、创新的阻力：中国人在房地产开发过程中的创新行为有目共睹，这种在本国足以制胜的力量在异国使用却需要一个过程。
八、特殊危险：霸权主义和沙文主义导致的遍及全球并且逐步“进化”的恐怖行动、局部战争以及黑社会势力等，构成了某些国家和地区的特殊危险。
九、国家批准：有一定规模的对外投资项目，要经过中国国家的有关机构审批。
异国房地产开发的风险
了解风险的可能、制定防范风险的措施是异国开发必须高度重视的工作。通常，中国的房地产企业走出国门，在异国开发房地产时可能遇到的风险主要有以下七种类型：
一、政治风险：涉及政权和政要人物的稳定性、潜藏的区域战争可能性及法制社会的成熟度等。
二、政策风险：政策的差异、政策的局限、政策的波动以及政策的死板等。
三、汇率风险：资金的跨境调动(投资汇入和利润汇出)最担心的是汇率的不正常波动。
四、成本风险：中国人对中国项目的成本构成十分清楚，但未必了解不同国家的开发成本结构。
五、人才风险：异地开发存在着人才难度，而在进行异国开发时人才的难度更大，团队的组建存在着多方面的制约。
六、社会风险：涉及地方社会的安定、对黑社会势力的控制、投资环境的好坏、非正常事件的出现率等等。
七、文化风险：不同文化背景和文化环境下的人群存在不同的思维方式和行为模式，这种差异可能引起交流过程中的时间成本增加。
十年前，当极少数发展商开始跨地域开发房地产时，“异地开发”一词才逐渐被人们认识和传播。今天，当我们刚刚开始提及“异国开发”的时候，还很难想象再过三五年，“异国开发”会像“异地开发”一样被更多的中国开发商们所认同，会有更多的中国开发商们活跃在国际市场上。
中国的发展商正在试探着走出国门，国家政治、市场机会、经济利益和国民形象等需要他们这样做。中国地产的“走出去”实际上存在着一定的历史必然性。
中国房地产业的国际地位
中国当代的房地产业是在一种极特别的机遇下几乎“爆炸性”地发展起来的。这种发展在过去的六年中已受到国际市场的充分关注和尊重。这种发展有以下几个基本的特点：
一、数量递增明显：1997年，中国的城市商品房销售量为9000万平方米，而2003年，这个数字已达到32247万平方米，平均每年的递增率高达23.7%。
二、质量进步快速：在激烈的竞争中，中国住宅的综合性能和品质在整体上进步快速，尤其在北京、上海、广州和深圳、成都等重要城市更是如此。
三、发展潜能巨大：由于大家都已认同的市场理论，例如城市化进程、旧区改造、移民动向等等，中国人的居住市场还应该有不少于20年的发展空间。何况，人均GDP已高达中国50倍的美国，2004年8月份的新房销售量高达108万套，这个数字表明高度发达国家仍然有广阔的房地产市场。
四、富有民族特色：中国的开发商多注重文化理念、媒体宣传和品牌塑造等等，已形成富有中国特色的开发方式。中国人对于户型、小区环境和封闭式物业管理等方面的研究水平，已超过了不少国际同行，也形成了明显的中国特色。
五、拥有国际背景：中国当代房地产的国际背景因素主要体现在几个方面——外资投入、建筑艺术和工业技术的舶来、国际采购、客户结构中的外资以及世界经济的影响等。
六、需要国际发展空间：企业资金和经验的积累、宏观调控的限制、行业政策成熟后引起的机会调整以及国际市场和政策的吸引等因素，正在形成中国地产走出国门的机缘。
由于上述特点，中国当代房地产业已经和正在建立起它的国际地位。我们不难想象，中国的房地产还将创造一些足以在世界上称雄或者称奇的业绩。
中国地产“走出去”的时机
中国地产在不知不觉之间迎来了“走出国门”的大好时机，这个时机是由以下若干个因素构成的：
一、国家战略的需要：中国政府面对风云变幻的国际形势和国内经济发展的资源需求提出了“走出去”的国家战略。
二、房地产开发的综合实力：中国的开发商在数年的成长进步中已经具备在国际市场上谋求机会和利益的能力。
三、房地产业的特殊性质：特别的审美性、综合性、文化性和长期存在性等注定了房地产产品走出国门的意义。
四、新的市场空间：国内金融和行业政策限制的加深，使得一部分发展商开始把市场视野扩展到海外。
五、“走出去”是最好的学习：“引进来”可以学习，但其效果不如“走出去”所学到的更深刻、更广泛。
六、为中国争得“国际面子”：以往中国人在海外的多数投资项目不成功，在中外贸易中存在众多纠纷，最有形象价值的房地产无疑是为中国争取“国际面子”的良策。
七、综合国力的考验：在海外开发房地产尤其是大型房地产，不只是个别开发商能做到的，更需要中国综合国力的支持。
八、国际关系新态势：政治多极化、经济一体化的国际关系导致国家与国家之间的双边和多边关系变幻多姿多彩，造成不少经济合作机会。
异国房地产开发的障碍
进行异国房地产开发存在巨大的商机和利益，同时也会有不一样的困难和挑战，主要包括：
一、文化差异：在中国，大家都已公认“一方水土一方人”的地缘文化差异说。由于距离更远、历史进程不同、语言习惯各异，不同国家的文化差异更大。
二、政策差异：在房地产业方面，中国的政策已经相当成熟甚至过于苛严，而不少欠发达国家的政策由于处于不同的发展阶段，政策内容的差异较大。
三、排外阻力：中国也许是排外情绪最不明显的国家，而不少民族和国家存在狭隘的民族主义和排外情绪。
四、非正常成本：在异国开发过程中会有若干不正常的成本，包括由于语言不同而产生的翻译成本、交流困难引起的时间成本等。
五、腐败现象：西方发达国家的腐败行为已经受到相当的抑制，但不少发展中国家和落后国家却因为法制不健全而广泛地存在着腐败现象。
六、同行恶性竞争：对于中国开发商的综合能力，不少外国同行已经了解。当这种能力对他们的能力和利益产生威胁时，很可能出现恶性竞争。
七、创新的阻力：中国人在房地产开发过程中的创新行为有目共睹，这种在本国足以制胜的力量在异国使用却需要一个过程。
八、特殊危险：霸权主义和沙文主义导致的遍及全球并且逐步“进化”的恐怖行动、局部战争以及黑社会势力等，构成了某些国家和地区的特殊危险。
九、国家批准：有一定规模的对外投资项目，要经过中国国家的有关机构审批。
异国房地产开发的风险
了解风险的可能、制定防范风险的措施是异国开发必须高度重视的工作。通常，中国的房地产企业走出国门，在异国开发房地产时可能遇到的风险主要有以下七种类型：
一、政治风险：涉及政权和政要人物的稳定性、潜藏的区域战争可能性及法制社会的成熟度等。
二、政策风险：政策的差异、政策的局限、政策的波动以及政策的死板等。
三、汇率风险：资金的跨境调动(投资汇入和利润汇出)最担心的是汇率的不正常波动。
四、成本风险：中国人对中国项目的成本构成十分清楚，但未必了解不同国家的开发成本结构。
五、人才风险：异地开发存在着人才难度，而在进行异国开发时人才的难度更大，团队的组建存在着多方面的制约。
六、社会风险：涉及地方社会的安定、对黑社会势力的控制、投资环境的好坏、非正常事件的出现率等等。
七、文化风险：不同文化背景和文化环境下的人群存在不同的思维方式和行为模式，这种差异可能引起交流过程中的时间成本增加。
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