天津地产的复兴时代已经来临(一)
全家一起有乐子，同时还可以收租子，搬进去没半年还涨了票子。”
像买房、搬家这样很私人的事，罗彬却有一套他自己的推理：买房是因为拆迁，拆迁是因为城市要建设，城市建设需要钱，钱是戴相龙带来的。末了，罗彬还得出一个顺口溜似的结论：天津这个最不像大城市的大城市即将成为大城市。
天津的大城市形象最早在《畿辅通志》就有记载：天津“地当九河要津，路通七省舟车。九州万国贡赋之艘，仕宦出入，商贾往来之帆辑，莫不泊栖于其境。江淮赋税由此达，燕赵渔盐由此给。当河海之要冲，为畿辅之门户，俨然一大都会也。”
抛开这里描述的明、清两代时的天津不说，即便是在中国近现代工商业发展史上，天津卫的地位曾经丝毫不逊于上海。建国后天津的制造业也曾煊赫一时，国产的第一块手表、第一台电视机、第一架照相机都在这里诞生。只是到了现代，天津给人的意象，似乎总是有点模糊而尴尬。
1987年国务院发展研究中心将天津市定位为“环渤海地区的经济中心”，给出的发展方向是“建设成为现代化国际港口城市和我国北方重要的经济中心”。进入九十年代，天津经济虽还保持了12.2%的增长速度，但在全国大城市中的经济地位却不断下降——九十年代初天津率先被广州超过，九十年代末又被深圳超过，2002年再落后于苏州，GDP全国排第6，紧随其后的无锡、杭州、宁波也在虎视眈眈。并不宽裕的财政状况同样让城市建设捉襟见肘，市区公共基础设施功能落伍，日趋老化，天津更被奚落为中国“城市里的农村”，民间也一直把天津叫做中国最后一个计划经济的堡垒。如一位经济学者的评论：“天津就像一位没落的侯门浪子一样，眼瞅着一个个崛起的城市新贵们，心里充满了苦涩。”
很多天津人将天津发展缓慢的原因“归罪”于离北京太近，匍匐在首都北京的巨大阴影之下，天津一直处于“有定位，无位置”的状态。同为直辖市的身份和仅140公里的距离，注定了北京与天津之间的竞争关系，也正因为这样，人们很容易就忽略了天津直辖市的身份。
万通董事局主席冯仑说，复兴就是曾经兴过，又衰落了，又起。而沉默的天津忽然“声名鹊起”是在2003年，就像罗彬所说，这与天津市的新行政长官、前央行行长戴相龙的到来脱不了干系。就在当年，象征着城市富裕程度的GDP增幅便位居四大直辖市之首。2003年天津GDP完成2386.94亿元，人均GDP达到25874元，超额完成了年初天津市委市政府定下的发展目标。
与戴相龙一起经常被提起的是，他为天津构划了数额巨大的固定资产投资计划——5年总投资将超过7000亿元。这钱怎么花，自然会落实在新的城市规划中。
在2004年的最后几天里，《天津市城市总体规划(2004-2020年)》(以下简称新规划)高调出炉。这个在2003年开始修编工作的新规划已经报送国务院和国土资源部批准。新的天津总体规划最亮眼的部分，要数“构筑以京津为双核心，各种交通方式紧密衔接、快速转换、通达腹地的区域一体化的现代交通体系。”
“其实刚刚完成修编工作的天津新规划，并没有改变最初的定位，只是将原来的基础上更加地具体化，实施起来更为明确。当然，这其实也是另一种形式的重新定位。”天津市经济发展战略研究所博士研究员刘玉录这样认识天津的重新定位，“其实，天津这次规划调整也是搭北京修编城市规划的‘便车’，从而有助于‘十一五’期间对北京、天津之间的区域规划作某些调整。”
如果要找出与过去的区别，天津的重新定位主要是体现在政府在如何处理与北京的关系的思路上。“前一届政府要和北京争，这届政府的观念是要努力和北京拉近距离，进一步明确天津在区域中的职能定位和功能分工，统筹天津与北京及周边地区的分工合作关系。”天津市国土资源局土地管理处处长唐连蒙指出。在北京提出向东南方向发展的“大北京”思路后，天津的快速路建设很快上马，未来将实现半个小时内直达北京，“从而将天津和北京的市场实现有效捆绑。”讲到这里，唐连蒙扬了扬腕上的手表，笑着说：“我们现在经常和北京对表。”比如，大力发展房地产业。
以前谈到天津，人们脱口而出的会是狗不理包子、十八街麻花；很多年以后，相当多的人又会谈起摩托罗拉手机、康师傅方便面。无论前者还是后者，人们对天津的印象似乎很容易被一些关键名词所物化。而在过去的一年多的时间里，被谈及最多的，除了戴相龙新政，就是天津的房地产。当“新政”与天津地产联系起来时，无论是天津史学家、相声演员，还是本土与外地的开发商，甚至是出租车司机这样的平头百姓，都在用他们非专业或专业的视角告诉记者：房价会涨，房地产行业机会巨大。
文章一：7000亿砸出来的地产通道
戴相龙在上任之初就将固定资产投资和城市基础建设作为未来几年天津经济发展的主要驱动力，并提出了一个“五年规划”：2003年至2007年间，5年城市固定资产投资累计达7000亿元，其中城建投资约3000亿。为了实现这宏伟蓝图，戴相龙为天津制订了数额巨大的固定资产投资计划。2003年的固定资产投资1100亿元，2004年接近1300亿，其后3年每年固定资产投资都将增长20%左右。
这样庞大的固定资产的投入直接在新的总体规划中体现出来，也必然会带来城市空间和产业布局的调整，这将会给房地产市场带来的投资机会是每一位开发商都为之兴奋的。如天津中原地产总经理萧荣所说：“天津的房地产市场具备新一轮产业升级的所有要素，可以说其发展潜力是巨大的。”
从梅江到海河
早几年地产圈中，有人说天津“水”深，趟进去前途难测；有人说天津“水”冷，跳下去冻得要死。2002年，天津地产市场终于逐渐热闹起来，许多像万通、万科这样的大开发商义无返顾地跳了进来。
在萧荣看来，天津房地产热应始于梅江居住区的整体开发，兴于2003年下半年。
1994年国家实行住房商品化以来，天津房地产市场主要以发展经济适应房为主，商品房开发尚处于起步和积累阶段。2001年，天津市政府对定位于高尚生活区的梅江居住区进行整体开发。梅江的整体开发不仅带动了天津高档房市场，而且催生出以顺驰为代表的大型开发企业。
“天津房地产热兴起于2003年下半年，标志性事件是2003年9月份，天津单月商品房成交面积首次突破100万平方米大关，达到113.9万平方米。在随后的3个月里，天津单月商品房成交量均超过100万平方米。2003年，天津全年商品房成交面积达到1020万平方米，同比增长58.4%，为历年最高。”萧荣说。
萧荣分析认为：天津房地产市场在2003年下半年爆发，一方面是国内大环境使然，另一方面则是天津市场长期量变积累的过程。2003年，天津拆迁规模较大，直接带动住宅需求增长。经过90年代末以来经济适用房的开发，商品房逐渐成为房地产供应主体，改善型的需求成为了需求的主体。
如果说梅江所导致的市场的欣欣向荣只是使人们看到了规划的力量，那么，海河两岸的综合开发则使天津房地产行业有了持续火热的理由。天津市经济发展战略研究所博士研究员刘玉录告诉记者：“海河开发说了多年了，2002年中旬算是有正式启动的苗头了，这个时候，各地开发商开始陆续进来天津，2003年到达顶峰。”
海河两岸综合开发是天津“五大战略”之首，天津市海河经济开发领导小组办公室提供的资料显示，中海河开发总体规划为三部分，海河上游全长20公里，腹地面积42平方公里，将主要体现亲水的国际化大都市形象，建设以公共设施为核心内容的滨河服务型经济带、文化带和景观带；海河中游，全长18公里，腹地面积120平方公里，规划为以高新技术为主的都市性工业区和生态风景旅游区；海河下游至入海口，全长34公里，腹地面积150平方公里，将建成港口贸易经济区。官方的说法是，到2010年，海河区域综合开发总投资将达1050亿元，其中，上游区域520亿元，中游区域180亿元，下游区域350亿元。
天津决定在天津建城600年的起源地投巨资重建新城区，万通、泰达就联袂以“有多少城市可以重来”这个关于城市复兴的话题在去年的上海住交会上开始了他们的项目推介。
这个被命名为泰达城的项目是海河开发工程重点项目之一，被天津市政府视为是天津城市中心复兴龙头项目，地处天津城市中心地带——三岔河口，是子牙河、南运河与海河的汇集处，是天津的发祥之地。从地理坐标上看，是天津的中心点，方位上类似于北京的西直门。泰达城将在3年内建成，总投资70亿，总建筑面积160万平方米。其中包括100万平方米的高档住宅，和近50万平方米的公建设施，包括运河历史文化长廊、商业风情街、渔船码头、摩天轮、餐饮娱乐设施等。
作为与泰达合作的第一个项目，万通董事局主席冯仑显然不只是将泰达城当做一个普通的项目来对待：“泰达城不是简单的立足于旧城改造，而是把城市的功能在原有的基础上提升。这个是我们做泰达城的意义，在于复兴这个城市，而不是把旧的变成新的这么简单。”
跳进海河的当不只有万通，靠家电起家的地产新贵国美也将开发触角延伸到了天津市场。天津国美公司负责人韩瑞贵表示，国美现在在天津做的项目位于海河之滨，在天津市规划的“柳林生态区”内，总面积约有30万平方米。目前国美在土地方面的投入已经有3亿，预计地上开发这一部分还将花费5亿左右。与此同时，广东的地产大鳄、金地集团已经计划在海河旁边圈地。
南开大学城市与区域经济研究中心的博士研究员王家庭指出：海河开发沿岸的开发，使得以前低估和被埋没的价格充分体现出来，从而实现价值的最大化。
天津泰达控股有限公司董事长刘惠文说：“从海河的景观来讲，应该说它是一个城市的项链，应该说非常重要。所以天津市委提出这样一个战略，不完全是以一个景观带，单纯的海河的两岸开发，而把它作为一个环境，把它当作一个杠杆，来拉动和撬动天津的经济发展。从而再转过头来作用于房地产行业。”
跟紧规划赚大钱
“天津是地产投资回报最高的地方。”阳光100置业集团总经理易小迪说。所有的投资当然得是用来买地，这不是什么新发现，几乎所有的开发商拿的地一定或多或少地与天津新规划有直接关系或者硬要扯上关系。
早在2003年，地产巨鳄合生就一次性在天津拿了2万多亩地，一时被业界视做盛举。到了2004年中旬，合生又在天津吞下了4万多亩土地。天津合生珠江房地产公司经理冯杰告诉记者，合生在天津拿到的土地位于宝坻区，其中2.25万亩的开发将以别墅为主。在别墅项目附近，一块面积2万亩左右的土地，合生正计划在该片土地上建设一个高等教育基地。在距离这个地块四公里的地方，合生还拿到了一块2万亩左右的土地，目前正计划将其建设成为工业园。针对着合生在天津开发的这6万多亩土地，合生的总体思路就是“城市运营”，通过工业开发、教育产业、旅游开发一系列运作，争取在9年内，让该区域初具规模。
据冯杰透露：“北京和天津之间建设轻轨项目的行经路线正好位于合生在天津的地块之内，轻轨的建成也将非常有利于合生的运作。”
新的天津规划除了中心城区之外，实际上它关注的是整个天津包括四郊五县、滨海新区等在内的一个更大范畴的城市发展。其中提出了“一轴两带三区”的市域空间布局结构。“一轴”是指：“武清—中心城区—滨海新区核心区”发展主轴；“两带”是指：“宁河—汉沽—滨海新区核心区—大港”东部沿海发展带和“蓟县—宝坻—中心城区—静海”西部城镇发展带。“三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海—大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库—北大港水库”湿地生态环境建设区。
而合生显然是想在“东部沿海发展带”中获利，天津市政府提出的工业东移也使得合生沾光。
基础设施的配套建设往往会带动周边地区的发展，在这方面开发商的嗅觉恐怕是最为灵敏的。“我们在几年前就在城市东面有项目发展的考虑，而且我们在那里也有实际的项目，就是现在万科系统内最大的一块土地，四千亩的万科东丽湖项目。”天津万科副总经理卢冰介绍。
新规划对城市居住用地做出了明确规划：以中心城区和滨海新区核心区为城市主、副中心，在外围发展居住就业综合型城市组团。中心城区及近郊地区划分为33个居住片区，滨海新区划分为20个居住片区。每个居住片区人口在15万-25万人左右，含3-5个居住区或居住小区。居住片区需配置大型超市、社区文化中心、综合运动场、中小学、社区卫生服务中心等各项服务设施。
加上位于城市南部的万科水晶城二期以及位于中心城区西部的另一个大型居住社区西青城区内的芥园道项目，万科在天津城内的布局紧紧跟随着新规划的节奏，“我作为开发商只不过就是在这些信息里能够提前预知并且行动了。有了公示后的规划，就看谁的行动快了”。卢冰透露，万科要跟着天津政府走，根据修编后的规划，万科准备在东部地区继续发展项目，“我们的目标是今年在天津同时发展五个项目”。
“显而易见，城市布局的调整和城市建设的巨额投资，是影响房地产市场发展的重要因素。”萧荣感慨道：“天津的地产商对于新规划的关注超出了我们的想象。任何一个项目，在把握其未来定位时，都不能脱离城市整体规划。‘一轴两带三区’的空间布局结构，将进一步促进城乡一体化市场的成形，未来四郊五县和滨海新区的房地产投资将有所增加，中心城区的开发也将更加注重整体协调，使土地效益得以更大化。”
让开发商们最为兴奋的莫过于“京津双核心”的构建，这其实是“京津一体化”的另一种提法。没有比交通更能推进“京津一体化”进程的了。城际轨道交通项目的可行性研究报告经国务院通过，已于去年12月3日由国家发改委批复下达，如果进展顺利，预计今年上半年即可开工建设。该线路全长115公里，工程总投资123.4亿元，预计建设工期为3年6个月。建成后，旅客乘火车往返京津半小时即可到达。而京津塘第二条高速公路建设也已提上国家有关部门及京津两市的议事日程。
“各种交通方式紧密衔接、快速转换、通达腹地的区域一体化的现代交通体系。这样的交通体系建成以后，京津两个城市之间的信息、资金、技术等各种经济资源的流通更加畅通，这对于两个城市的未来发展包括房地产市场的互动，都具有不可估量的意义。”萧荣表示：“交通走廊沿线的土地一定会升值。应该引起两地甚至全国开发商足够的注意。”天津社科院经济社会预测研究所所长卢卫甚至大胆预测：高速客运铁路建成之后，如果真能实现半小时通车，北京人将来就会涌入天津买房。
记者 程磊) 和许多天津人一样，罗彬很容易跟陌生人混熟，坐在他开的出租车上，他总会跟你开一些很“葛”的玩笑逗乐。罗彬不到三十岁，是家中独子，未婚。2003年6月份在红桥区买了一套118平米的商品房，并把父母接来一起住。他们家以前都住在河西，罗彬与父母各有一套房，距离不远，但面积加起来都不到50平米。买房是因为罗彬自己的那套房子所在地要拆迁，而政府补偿的约10万的拆迁费用正好用来付新房首付款，新房月供1100元，父母则将原来住的房子以每季度2000元出租出去。让罗彬津津乐道的是：“搬进了大房子，
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天津的大城市形象最早在《畿辅通志》就有记载：天津“地当九河要津，路通七省舟车。九州万国贡赋之艘，仕宦出入，商贾往来之帆辑，莫不泊栖于其境。江淮赋税由此达，燕赵渔盐由此给。当河海之要冲，为畿辅之门户，俨然一大都会也。”
抛开这里描述的明、清两代时的天津不说，即便是在中国近现代工商业发展史上，天津卫的地位曾经丝毫不逊于上海。建国后天津的制造业也曾煊赫一时，国产的第一块手表、第一台电视机、第一架照相机都在这里诞生。只是到了现代，天津给人的意象，似乎总是有点模糊而尴尬。
1987年国务院发展研究中心将天津市定位为“环渤海地区的经济中心”，给出的发展方向是“建设成为现代化国际港口城市和我国北方重要的经济中心”。进入九十年代，天津经济虽还保持了12.2%的增长速度，但在全国大城市中的经济地位却不断下降——九十年代初天津率先被广州超过，九十年代末又被深圳超过，2002年再落后于苏州，GDP全国排第6，紧随其后的无锡、杭州、宁波也在虎视眈眈。并不宽裕的财政状况同样让城市建设捉襟见肘，市区公共基础设施功能落伍，日趋老化，天津更被奚落为中国“城市里的农村”，民间也一直把天津叫做中国最后一个计划经济的堡垒。如一位经济学者的评论：“天津就像一位没落的侯门浪子一样，眼瞅着一个个崛起的城市新贵们，心里充满了苦涩。”
很多天津人将天津发展缓慢的原因“归罪”于离北京太近，匍匐在首都北京的巨大阴影之下，天津一直处于“有定位，无位置”的状态。同为直辖市的身份和仅140公里的距离，注定了北京与天津之间的竞争关系，也正因为这样，人们很容易就忽略了天津直辖市的身份。
万通董事局主席冯仑说，复兴就是曾经兴过，又衰落了，又起。而沉默的天津忽然“声名鹊起”是在2003年，就像罗彬所说，这与天津市的新行政长官、前央行行长戴相龙的到来脱不了干系。就在当年，象征着城市富裕程度的GDP增幅便位居四大直辖市之首。2003年天津GDP完成2386.94亿元，人均GDP达到25874元，超额完成了年初天津市委市政府定下的发展目标。
与戴相龙一起经常被提起的是，他为天津构划了数额巨大的固定资产投资计划——5年总投资将超过7000亿元。这钱怎么花，自然会落实在新的城市规划中。
在2004年的最后几天里，《天津市城市总体规划(2004-2020年)》(以下简称新规划)高调出炉。这个在2003年开始修编工作的新规划已经报送国务院和国土资源部批准。新的天津总体规划最亮眼的部分，要数“构筑以京津为双核心，各种交通方式紧密衔接、快速转换、通达腹地的区域一体化的现代交通体系。”
“其实刚刚完成修编工作的天津新规划，并没有改变最初的定位，只是将原来的基础上更加地具体化，实施起来更为明确。当然，这其实也是另一种形式的重新定位。”天津市经济发展战略研究所博士研究员刘玉录这样认识天津的重新定位，“其实，天津这次规划调整也是搭北京修编城市规划的‘便车’，从而有助于‘十一五’期间对北京、天津之间的区域规划作某些调整。”
如果要找出与过去的区别，天津的重新定位主要是体现在政府在如何处理与北京的关系的思路上。“前一届政府要和北京争，这届政府的观念是要努力和北京拉近距离，进一步明确天津在区域中的职能定位和功能分工，统筹天津与北京及周边地区的分工合作关系。”天津市国土资源局土地管理处处长唐连蒙指出。在北京提出向东南方向发展的“大北京”思路后，天津的快速路建设很快上马，未来将实现半个小时内直达北京，“从而将天津和北京的市场实现有效捆绑。”讲到这里，唐连蒙扬了扬腕上的手表，笑着说：“我们现在经常和北京对表。”比如，大力发展房地产业。
以前谈到天津，人们脱口而出的会是狗不理包子、十八街麻花；很多年以后，相当多的人又会谈起摩托罗拉手机、康师傅方便面。无论前者还是后者，人们对天津的印象似乎很容易被一些关键名词所物化。而在过去的一年多的时间里，被谈及最多的，除了戴相龙新政，就是天津的房地产。当“新政”与天津地产联系起来时，无论是天津史学家、相声演员，还是本土与外地的开发商，甚至是出租车司机这样的平头百姓，都在用他们非专业或专业的视角告诉记者：房价会涨，房地产行业机会巨大。
文章一：7000亿砸出来的地产通道
戴相龙在上任之初就将固定资产投资和城市基础建设作为未来几年天津经济发展的主要驱动力，并提出了一个“五年规划”：2003年至2007年间，5年城市固定资产投资累计达7000亿元，其中城建投资约3000亿。为了实现这宏伟蓝图，戴相龙为天津制订了数额巨大的固定资产投资计划。2003年的固定资产投资1100亿元，2004年接近1300亿，其后3年每年固定资产投资都将增长20%左右。
这样庞大的固定资产的投入直接在新的总体规划中体现出来，也必然会带来城市空间和产业布局的调整，这将会给房地产市场带来的投资机会是每一位开发商都为之兴奋的。如天津中原地产总经理萧荣所说：“天津的房地产市场具备新一轮产业升级的所有要素，可以说其发展潜力是巨大的。”
从梅江到海河
早几年地产圈中，有人说天津“水”深，趟进去前途难测；有人说天津“水”冷，跳下去冻得要死。2002年，天津地产市场终于逐渐热闹起来，许多像万通、万科这样的大开发商义无返顾地跳了进来。
在萧荣看来，天津房地产热应始于梅江居住区的整体开发，兴于2003年下半年。
1994年国家实行住房商品化以来，天津房地产市场主要以发展经济适应房为主，商品房开发尚处于起步和积累阶段。2001年，天津市政府对定位于高尚生活区的梅江居住区进行整体开发。梅江的整体开发不仅带动了天津高档房市场，而且催生出以顺驰为代表的大型开发企业。
“天津房地产热兴起于2003年下半年，标志性事件是2003年9月份，天津单月商品房成交面积首次突破100万平方米大关，达到113.9万平方米。在随后的3个月里，天津单月商品房成交量均超过100万平方米。2003年，天津全年商品房成交面积达到1020万平方米，同比增长58.4%，为历年最高。”萧荣说。
萧荣分析认为：天津房地产市场在2003年下半年爆发，一方面是国内大环境使然，另一方面则是天津市场长期量变积累的过程。2003年，天津拆迁规模较大，直接带动住宅需求增长。经过90年代末以来经济适用房的开发，商品房逐渐成为房地产供应主体，改善型的需求成为了需求的主体。
如果说梅江所导致的市场的欣欣向荣只是使人们看到了规划的力量，那么，海河两岸的综合开发则使天津房地产行业有了持续火热的理由。天津市经济发展战略研究所博士研究员刘玉录告诉记者：“海河开发说了多年了，2002年中旬算是有正式启动的苗头了，这个时候，各地开发商开始陆续进来天津，2003年到达顶峰。”
海河两岸综合开发是天津“五大战略”之首，天津市海河经济开发领导小组办公室提供的资料显示，中海河开发总体规划为三部分，海河上游全长20公里，腹地面积42平方公里，将主要体现亲水的国际化大都市形象，建设以公共设施为核心内容的滨河服务型经济带、文化带和景观带；海河中游，全长18公里，腹地面积120平方公里，规划为以高新技术为主的都市性工业区和生态风景旅游区；海河下游至入海口，全长34公里，腹地面积150平方公里，将建成港口贸易经济区。官方的说法是，到2010年，海河区域综合开发总投资将达1050亿元，其中，上游区域520亿元，中游区域180亿元，下游区域350亿元。
天津决定在天津建城600年的起源地投巨资重建新城区，万通、泰达就联袂以“有多少城市可以重来”这个关于城市复兴的话题在去年的上海住交会上开始了他们的项目推介。
这个被命名为泰达城的项目是海河开发工程重点项目之一，被天津市政府视为是天津城市中心复兴龙头项目，地处天津城市中心地带——三岔河口，是子牙河、南运河与海河的汇集处，是天津的发祥之地。从地理坐标上看，是天津的中心点，方位上类似于北京的西直门。泰达城将在3年内建成，总投资70亿，总建筑面积160万平方米。其中包括100万平方米的高档住宅，和近50万平方米的公建设施，包括运河历史文化长廊、商业风情街、渔船码头、摩天轮、餐饮娱乐设施等。
作为与泰达合作的第一个项目，万通董事局主席冯仑显然不只是将泰达城当做一个普通的项目来对待：“泰达城不是简单的立足于旧城改造，而是把城市的功能在原有的基础上提升。这个是我们做泰达城的意义，在于复兴这个城市，而不是把旧的变成新的这么简单。”
跳进海河的当不只有万通，靠家电起家的地产新贵国美也将开发触角延伸到了天津市场。天津国美公司负责人韩瑞贵表示，国美现在在天津做的项目位于海河之滨，在天津市规划的“柳林生态区”内，总面积约有30万平方米。目前国美在土地方面的投入已经有3亿，预计地上开发这一部分还将花费5亿左右。与此同时，广东的地产大鳄、金地集团已经计划在海河旁边圈地。
南开大学城市与区域经济研究中心的博士研究员王家庭指出：海河开发沿岸的开发，使得以前低估和被埋没的价格充分体现出来，从而实现价值的最大化。
天津泰达控股有限公司董事长刘惠文说：“从海河的景观来讲，应该说它是一个城市的项链，应该说非常重要。所以天津市委提出这样一个战略，不完全是以一个景观带，单纯的海河的两岸开发，而把它作为一个环境，把它当作一个杠杆，来拉动和撬动天津的经济发展。从而再转过头来作用于房地产行业。”
跟紧规划赚大钱
“天津是地产投资回报最高的地方。”阳光100置业集团总经理易小迪说。所有的投资当然得是用来买地，这不是什么新发现，几乎所有的开发商拿的地一定或多或少地与天津新规划有直接关系或者硬要扯上关系。
早在2003年，地产巨鳄合生就一次性在天津拿了2万多亩地，一时被业界视做盛举。到了2004年中旬，合生又在天津吞下了4万多亩土地。天津合生珠江房地产公司经理冯杰告诉记者，合生在天津拿到的土地位于宝坻区，其中2.25万亩的开发将以别墅为主。在别墅项目附近，一块面积2万亩左右的土地，合生正计划在该片土地上建设一个高等教育基地。在距离这个地块四公里的地方，合生还拿到了一块2万亩左右的土地，目前正计划将其建设成为工业园。针对着合生在天津开发的这6万多亩土地，合生的总体思路就是“城市运营”，通过工业开发、教育产业、旅游开发一系列运作，争取在9年内，让该区域初具规模。
据冯杰透露：“北京和天津之间建设轻轨项目的行经路线正好位于合生在天津的地块之内，轻轨的建成也将非常有利于合生的运作。”
新的天津规划除了中心城区之外，实际上它关注的是整个天津包括四郊五县、滨海新区等在内的一个更大范畴的城市发展。其中提出了“一轴两带三区”的市域空间布局结构。“一轴”是指：“武清—中心城区—滨海新区核心区”发展主轴；“两带”是指：“宁河—汉沽—滨海新区核心区—大港”东部沿海发展带和“蓟县—宝坻—中心城区—静海”西部城镇发展带。“三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海—大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库—北大港水库”湿地生态环境建设区。
而合生显然是想在“东部沿海发展带”中获利，天津市政府提出的工业东移也使得合生沾光。
基础设施的配套建设往往会带动周边地区的发展，在这方面开发商的嗅觉恐怕是最为灵敏的。“我们在几年前就在城市东面有项目发展的考虑，而且我们在那里也有实际的项目，就是现在万科系统内最大的一块土地，四千亩的万科东丽湖项目。”天津万科副总经理卢冰介绍。
新规划对城市居住用地做出了明确规划：以中心城区和滨海新区核心区为城市主、副中心，在外围发展居住就业综合型城市组团。中心城区及近郊地区划分为33个居住片区，滨海新区划分为20个居住片区。每个居住片区人口在15万-25万人左右，含3-5个居住区或居住小区。居住片区需配置大型超市、社区文化中心、综合运动场、中小学、社区卫生服务中心等各项服务设施。
加上位于城市南部的万科水晶城二期以及位于中心城区西部的另一个大型居住社区西青城区内的芥园道项目，万科在天津城内的布局紧紧跟随着新规划的节奏，“我作为开发商只不过就是在这些信息里能够提前预知并且行动了。有了公示后的规划，就看谁的行动快了”。卢冰透露，万科要跟着天津政府走，根据修编后的规划，万科准备在东部地区继续发展项目，“我们的目标是今年在天津同时发展五个项目”。
“显而易见，城市布局的调整和城市建设的巨额投资，是影响房地产市场发展的重要因素。”萧荣感慨道：“天津的地产商对于新规划的关注超出了我们的想象。任何一个项目，在把握其未来定位时，都不能脱离城市整体规划。‘一轴两带三区’的空间布局结构，将进一步促进城乡一体化市场的成形，未来四郊五县和滨海新区的房地产投资将有所增加，中心城区的开发也将更加注重整体协调，使土地效益得以更大化。”
让开发商们最为兴奋的莫过于“京津双核心”的构建，这其实是“京津一体化”的另一种提法。没有比交通更能推进“京津一体化”进程的了。城际轨道交通项目的可行性研究报告经国务院通过，已于去年12月3日由国家发改委批复下达，如果进展顺利，预计今年上半年即可开工建设。该线路全长115公里，工程总投资123.4亿元，预计建设工期为3年6个月。建成后，旅客乘火车往返京津半小时即可到达。而京津塘第二条高速公路建设也已提上国家有关部门及京津两市的议事日程。
“各种交通方式紧密衔接、快速转换、通达腹地的区域一体化的现代交通体系。这样的交通体系建成以后，京津两个城市之间的信息、资金、技术等各种经济资源的流通更加畅通，这对于两个城市的未来发展包括房地产市场的互动，都具有不可估量的意义。”萧荣表示：“交通走廊沿线的土地一定会升值。应该引起两地甚至全国开发商足够的注意。”天津社科院经济社会预测研究所所长卢卫甚至大胆预测：高速客运铁路建成之后，如果真能实现半小时通车，北京人将来就会涌入天津买房。
城市复兴的地产“赌注”
一位网友在谈天津目前的地产市场的帖子里提到：戴相龙说，地产要开大，买好离手。于是那么多的开发商在城市运营这张桌子上纷纷“买大”。尽管这只是一个比喻，却显示出天津市政府将城市运营起来的决心。
“就像是买股票。对政府来讲，他要考虑百年大计。对开发商来讲，既然是一个企业，就得权衡投资机会。”顺驰前总裁张伟表示。
无论是“三步走”还是“新规划”，可以看出天津市政府试图以巨额的固定资产投资和城市基础建设，来驱动未来几年天津经济发展。这就不得不提到经常被提及的问题：钱从哪里来？财政没有钱搞城市基础建设，自然需要借助外部资金的力量；而吸引外资和民间资本投入恐怕非一日之功。担任过央行行长的市长戴相龙的办法轻车熟路：成规模的投资，银行信贷资金是再好不过的选择。
仅2003年2月到8月半年间，三大国有商业银行加上国家开放银行，就合计为一座城市提供了总额达1100亿元的银行信贷。
戴相龙到天津工作不久，就提出了把天津建设成为中国的金融中心的发展目标。为此，天津市还选定了3条“金融街”。1月18日获批的渤海银行也是极具意义的一笔，这是1996年国家“冻结”新建商业银行之后，现今获准设立的第一家全国性股份制商业银行，并引进渣打银行为其第二大股东。2003年年底，戴相龙亲自出席花旗银行天津分行开业庆典。在天津“新政”中，钱似乎已不是问题。
戴相龙曾多次提出“经营城市”的想法。戴的核心思路是，要求各区县要在政府指导下成立市场化经营机构，进行路、桥、水、电等基础设施建设，开发出高质量的土地，吸引开发商投资。要充分运用各种社会资金，特别是用好银行贷款，解决城镇建设的资金来源问题。从戴相龙的政府工作报告和一些讲话中可以看出，整个天津的发展是靠“经营城市”的理念，即通过土地升值来偿还银行信贷资金。
天津土地交易中心主任蔡云鹏指出，天津的土地市场能像今天这么活跃，和当前政府推行的城市运营理念大有关系。蔡云鹏从1999年底他接手土地交易中心工作开始，便一直着手为建立一个“成熟理性的土地市场”做准备。而在此之前，政府在城市经营上并无太大想法。开发商往往从平房改造及货币化拆迁中通过划拨手段得到土地。大量的土地交易中，政府只是一个中介。
这一切在戴相龙入主天津后悄然发生了变化。一方面进一步完善和制定2010年前的城市规划，一方面按照既定的城市规划进行海河两岸的拆迁改造。2003年，蔡云鹏参与起草了《国有土地有偿使用办法》。正是这一法规，使政府把土地的出让权抓在了手里，从而保证了土地一级市场的政府垄断和全市土地的集中统一管理。
从2003年开始进行土地收购储备，而且在通过土地交易运营城市的同时，也在按月按量地控制土地供应。根据萧荣的观察：“近几年天津的商品房价格及土地价格都在平稳上升，这也反映出城市的经济发展对楼市的带动效应。经济规模和投资机会的扩大，使土地资源的稀缺性得以显示，地价上涨不可避免。”不难看出，天津市房地产市场2004年的火爆在相当程度上源自政府的调控。
“这可不再是单纯的炒地皮、卖地，或者单单是把土地租赁给地产商，天津是在用自己土地未来15年的价值增值来做担保。”天津社科院经济预测研究所所长卢卫显然认同戴相龙“经营城市”的理念。在他看来，引入金融资本经营城市的模式，政府把城市土地、一部分房屋、固定资产作为国有资本来经营、盘活，以之向银行抵押，以获得更多融资担保进行固定资产投资，“这将是一个前所未有的、行之有效的解决方案，是最有效率的资本运作手段。”
实际上，戴相龙所提出的这个土地运营策略也是包括香港在内的世界各个地区通行的方式之一。按照国家统计局公布的数字，现在天津的商品房的平均价格每平方米3700元左右，这个数字只相当于上海、北京商品房平均价格的53%、54%。
按照发展经济学的观点，一个地区的固定资产投资主要用于城市基础建设，通常需要当地的经济实力和财政实力作为后盾。在天津，固定资产投资超过财政收入，“这说明天津的城市经济总体规模还不是很大，运行效率也有待提高。但也只有固定资产投资保持较高增速，才能迅速改变天津的城市面貌，从而使GDP保持较高增速。”
最理想的投资环境应该是“政府创造环境，企业创造财富”。天津市政府正是在创造环境上发力。戴相龙在一月初接受凤凰卫视吴小莉专访时，曾计算出从2003年到2010年，天津固定资产投资大概是1万5千亿，这个数字实际上是7年的总数字，这是全社会的投资。
关于风险，戴相龙提到：“靠我们现有的企业，提高效益，增加自我发展能力，改造投资环境，让全国各个地方，无论是中央国有企业，还是股份制企业、民营企业，都在到天津来投资；并继续地招商引资，当然还有财政用于基础建设，需要教育的建设，7年1万5千亿，四、五个渠道分别解决，那我这样做的做法，就不会产生风险了。对于房地产，我们可以通过政府掌握的土地，有计划地供应，控制商品房的价格，使之均衡的、适当的增长，保护到中低收入的人，就不会产生泡沫。”
萧荣道出了为何开发商敢“买大”的原因：“目前工业、制造业、房地产业是天津市固定资产投资的主体，投资绝大部分将由外资和私营企业承担。政府部门主要负责交通运输、邮政、水利、卫生、教育、环境和公共设施管理等方面，其投入并未超过政府财政收入总额。因此天津的固定资产投资虽然较大，但基本上是合理的。”
一位网友在谈天津目前的地产市场的帖子里提到：戴相龙说，地产要开大，买好离手。于是那么多的开发商在城市运营这张桌子上纷纷“买大”。尽管这只是一个比喻，却显示出天津市政府将城市运营起来的决心。
“就像是买股票。对政府来讲，他要考虑百年大计。对开发商来讲，既然是一个企业，就得权衡投资机会。”顺驰前总裁张伟表示。
无论是“三步走”还是“新规划”，可以看出天津市政府试图以巨额的固定资产投资和城市基础建设，来驱动未来几年天津经济发展。这就不得不提到经常被提及的问题：钱从哪里来？财政没有钱搞城市基础建设，自然需要借助外部资金的力量；而吸引外资和民间资本投入恐怕非一日之功。担任过央行行长的市长戴相龙的办法轻车熟路：成规模的投资，银行信贷资金是再好不过的选择。
仅2003年2月到8月半年间，三大国有商业银行加上国家开放银行，就合计为一座城市提供了总额达1100亿元的银行信贷。
戴相龙到天津工作不久，就提出了把天津建设成为中国的金融中心的发展目标。为此，天津市还选定了3条“金融街”。1月18日获批的渤海银行也是极具意义的一笔，这是1996年国家“冻结”新建商业银行之后，现今获准设立的第一家全国性股份制商业银行，并引进渣打银行为其第二大股东。2003年年底，戴相龙亲自出席花旗银行天津分行开业庆典。在天津“新政”中，钱似乎已不是问题。
戴相龙曾多次提出“经营城市”的想法。戴的核心思路是，要求各区县要在政府指导下成立市场化经营机构，进行路、桥、水、电等基础设施建设，开发出高质量的土地，吸引开发商投资。要充分运用各种社会资金，特别是用好银行贷款，解决城镇建设的资金来源问题。从戴相龙的政府工作报告和一些讲话中可以看出，整个天津的发展是靠“经营城市”的理念，即通过土地升值来偿还银行信贷资金。
天津土地交易中心主任蔡云鹏指出，天津的土地市场能像今天这么活跃，和当前政府推行的城市运营理念大有关系。蔡云鹏从1999年底他接手土地交易中心工作开始，便一直着手为建立一个“成熟理性的土地市场”做准备。而在此之前，政府在城市经营上并无太大想法。开发商往往从平房改造及货币化拆迁中通过划拨手段得到土地。大量的土地交易中，政府只是一个中介。
这一切在戴相龙入主天津后悄然发生了变化。一方面进一步完善和制定2010年前的城市规划，一方面按照既定的城市规划进行海河两岸的拆迁改造。2003年，蔡云鹏参与起草了《国有土地有偿使用办法》。正是这一法规，使政府把土地的出让权抓在了手里，从而保证了土地一级市场的政府垄断和全市土地的集中统一管理。
从2003年开始进行土地收购储备，而且在通过土地交易运营城市的同时，也在按月按量地控制土地供应。根据萧荣的观察：“近几年天津的商品房价格及土地价格都在平稳上升，这也反映出城市的经济发展对楼市的带动效应。经济规模和投资机会的扩大，使土地资源的稀缺性得以显示，地价上涨不可避免。”不难看出，天津市房地产市场2004年的火爆在相当程度上源自政府的调控。
“这可不再是单纯的炒地皮、卖地，或者单单是把土地租赁给地产商，天津是在用自己土地未来15年的价值增值来做担保。”天津社科院经济预测研究所所长卢卫显然认同戴相龙“经营城市”的理念。在他看来，引入金融资本经营城市的模式，政府把城市土地、一部分房屋、固定资产作为国有资本来经营、盘活，以之向银行抵押，以获得更多融资担保进行固定资产投资，“这将是一个前所未有的、行之有效的解决方案，是最有效率的资本运作手段。”
实际上，戴相龙所提出的这个土地运营策略也是包括香港在内的世界各个地区通行的方式之一。按照国家统计局公布的数字，现在天津的商品房的平均价格每平方米3700元左右，这个数字只相当于上海、北京商品房平均价格的53%、54%。
按照发展经济学的观点，一个地区的固定资产投资主要用于城市基础建设，通常需要当地的经济实力和财政实力作为后盾。在天津，固定资产投资超过财政收入，“这说明天津的城市经济总体规模还不是很大，运行效率也有待提高。但也只有固定资产投资保持较高增速，才能迅速改变天津的城市面貌，从而使GDP保持较高增速。”
最理想的投资环境应该是“政府创造环境，企业创造财富”。天津市政府正是在创造环境上发力。戴相龙在一月初接受凤凰卫视吴小莉专访时，曾计算出从2003年到2010年，天津固定资产投资大概是1万5千亿，这个数字实际上是7年的总数字，这是全社会的投资。
关于风险，戴相龙提到：“靠我们现有的企业，提高效益，增加自我发展能力，改造投资环境，让全国各个地方，无论是中央国有企业，还是股份制企业、民营企业，都在到天津来投资；并继续地招商引资，当然还有财政用于基础建设，需要教育的建设，7年1万5千亿，四、五个渠道分别解决，那我这样做的做法，就不会产生风险了。对于房地产，我们可以通过政府掌握的土地，有计划地供应，控制商品房的价格，使之均衡的、适当的增长，保护到中低收入的人，就不会产生泡沫。”
萧荣道出了为何开发商敢“买大”的原因：“目前工业、制造业、房地产业是天津市固定资产投资的主体，投资绝大部分将由外资和私营企业承担。政府部门主要负责交通运输、邮政、水利、卫生、教育、环境和公共设施管理等方面，其投入并未超过政府财政收入总额。因此天津的固定资产投资虽然较大，但基本上是合理的。”
