郑小平：“创意城市”规划、推广、融资

　　作为业界瞩目的LBDE2005的重要活动——2005北京国际景观建筑高峰论坛，于2005年6月8日在北京·中国国际展览中心隆重举办，本届论坛将继续保持较高的学术水准及影响力。来自世界知名设计公司的演讲嘉宾将与全国房地产开发商、工程商、城建政府部门等听众齐聚一堂，共同探讨城市建设发展之路。

　　论坛以“人文·生态·健康”为主体，为中国城市建设引入国际最为先进的理念，必将有力推动环渤海区域至全国城镇建设及房地产市场的投资热潮。

主讲人介绍

郑小平　BAZO国际建筑设计有限公司董事、总设计师，毕业于VPI＆SU建筑专业学院。在美国、英国、香港有15年的建筑与城市规划工作经验。96年创建BAZO顾问公司，8年来参与了大量亚洲及中国的建筑发展、城市规划，以及项目策划工作。其中包括上海黄浦江、南京秦淮河、武汉汉江，以及75平方公里威海城市规划等国际规划顾问。BAZO项目获多个建筑设计，城市规划奖项。郑小平的核心运营理论，“创意缔造价值”在众多境内外学术研讨会上引起反响。与2004年12月出版的“创意城市”书中对魅力都市的形成有更深入的探讨。

演讲实录

　　郑小平：非常感谢主办单位邀请我们来做这一次演讲，也非常感谢各位在繁忙当中抽时间参与这一次会谈。刚才黄教授给了一次非常精彩的演讲，他关注人与环境的健康发展，实际上我们讲的东西一样，但是我们讲的东西可能尺度有一点不一样，我们讲的尺度比较大，我们谈城市的健康发展，它的创意发展。

　　今天我的演讲分成三部分，第一部分介绍中国城市近五年来它的发展趋势，以及一些现象。第二我们阐述一下为什么创意成为城市发展的核心价值，第三我们会从规划，推广，融资三各环节来谈整个城市发展的需要。最后我们会留下一部分时间希望能够跟在座的听众，跟前辈，或者同时们有一个交流。

　　第一我们先介绍中国城市的发展背景。我这边用的案例基本上用过去我们公司五年当中完成的案例。第一个是上海，上海1999年做了一个非常大城市规划，1999年的滨水规划，它是一个蛮重要的里程碑，它引发了中国城市规划的热潮，所以从1999年开始一直到现在这个热潮一直在持续，这是1999年我们公司有幸参与规划的一家公司。这是其中整个标段当中整个规划的一个范围。

　　香港2003年也举行了一个国际竞赛，维多利亚港的竞赛我们公司也参与了，南京2003年底也参与了城市发展宏观的规划，有三家公司参与。整个大家看到秦淮河17公里战略发展规划。这是两汗图，左边是紫金山，可以看到宣武湖，我们规划17公里的规划，我们获得了非常好的规划奖项。武汉我们也参与了规划，是58公里的滨水规划，这个项目我们获得最佳创意奖项。这是一部分规划范围。
　　青岛有一个国际大赛，我们参与了琅邪组团的规划。海口我们也参与了规划，海口西海岸的规划，我们参与的西海岸的规划。这是我们提供整体发展宏观的蓝图。宜昌也完成了一个规划，宜昌老城区重新发展，我们给它们提供旅游发展的建议。威海我们给他们按照75公里的海湾规划。东瀛也是按照了一个96平方公里的发展规划。所以说中国城市整个背景来讲它将由现在的700个城市发展到1500个城市，在15年之内，我们面对一个史无前例城市化的发展，这是被非常多的专家所认定。去年十月份我们公司被邀请世界滨水发展研讨会，在这个发展研讨会有16个主讲嘉宾，我们是唯一从亚洲过去谈中国城市发展的。

　　在这个会议当中有一个鲜明的对比，原因是什么，欧洲，或者美洲项目的比例相对比较小，我举一个例子，大家看到中间这一块是阿姆斯特丹老火车设计项目。我们完成我们演讲汇报大家非常吃惊，大家听到新闻当中说中国在发展当中，没有想到中国发展速度这么快。听完之后很多人很有兴趣。阿姆斯特丹总工程师问你们怎么控制你们的发展，我的回答让他们松了一口气，我们说我们非常难控制这种发展速度，在如此高速度发展情况之下必然产生很多问题，核心问题我在这边有很多，可以列出来，我们归纳下来应该有三方面的核心问题比较重要的。希望提一提。

　　一个在快速发展底下资源流失非常巨大，这是非常明显的现象。大家看到这是美国的卫星图，中间这一块是宜昌老城区，中间是非常漂亮的自然景色，他们大桥还没有造出来，大家从卫星图上可以看到，发展商已经先在那边做土地资源做开发，对自然造成了很大的破坏，我们做景观规划非常看中的，中国快速发展资源流失是非常巨大的。

　　这是南京的规划，这两条河是非常有历史文化底蕴的河。但是这些地被一些房地产开发商建了一些高楼，破坏了城市的旅游资源。我们国家资源流失非常严重。第三看到开发商我们正在做规划，而开发商的大学城正在建造，他们挖土方，突防就是从山上就地取材，实际上我们建议这个山保护它的自然环境。这也是资源流失的现象。包括秦淮河旁边，它旁边古城墙非常完整，它旁边非常低廉的房地产开发也破坏了旅游资源。旁边就是中华门，它就相当于巴黎的卢浮宫，如果卢浮宫有非常低廉的房地产开发非常可悲的。这是武汉的，我们进入规划秦川河已经盖了，投资了两个多亿，他们把南岸最好的资源给破坏。资源流失是城市发展当中一个蛮严重的现象。第二行政平衡体制，本身这个体制平衡标准的问题，造成了一些地方长官意识，在他任期当中希望做比较大的工程，而缺乏长远的概念。第三个问题现在城市发展雷同性非常强，特别在WTO开放以后，西方文化对我们本土文化的冲击，这个现象反映在各个层面当中。

　　现在的艺术家用不同的手法在阐述同一个东西，就是我们现在的商品越来越多的重复，越来越多失去它的个性。非常难区分面孔与面孔。这个图片也可能在东京，也可能在上海，听说武汉也要做这个东西。这个图片是南非的小镇，但是这个图片可以解释中国上百个城市的结构。核心问题如何在众多城市中脱颖而出，这一个核心的主题，这是我们在城市发展当中最关心的主题，这个主题也引起了世界各个专家的兴趣跟讨论，我们也参与了很多讨论工作。包括英国的企业，包括我们连续几年到欧洲，到法国去参与大型的城市发展的论坛，做发展的顾问工作。在那边对中国城市发展有非常巨大的关注。所以说我们在这儿做一个总结。中国城市化发展是一个全球的机遇，正因为有这么多的问题所以为我们接下来的工作提供非常多的发展空间。而在这个空间当中经过过去二三十年的发展，我们核心理论，就是创意成为核心价值，也就是我们今天讲的主题。

　　我这边举一个例子，用比较大的，或者比较小的案例来阐述一下，为什么创意成为核心价值，为什么创意它能够在整个发展过程当中提高整个项目的整体价值感。大家看到这个是上海许家汇片区，发展商找到我们有一个头疼的问题，他们拿到一块地，这一块地刚好在中间十字形的道路割裂开了，他不知道把这个资源整合起来。我们跟他们共同探讨，提出相对好的方案，这个方案跟其他不同，用这张图可以表述清楚一下。

　　这张图大家看到绿色的地块二楼的房顶，二层的上面是两层商业开发空间，它利用巧妙的手法充分挖掘许家汇的商业价值，同时提供围合空间。第二个创意大家看到这一排蓝色顶的小房子，这个面积大概在两千到三千平方米之间，这个我们规划成办公楼，比如像我们这样的公司一直希望在市中心找到自己总部的办公楼，而找不到，我们规划当中为它先创造一个绿地，这个绿地为他提供一个进入办公楼的入口，这不但解决交通的问题，为它创作的商业房产开发的价值。发展商拿到这个方案非常高兴，他也知道这么一个概念的转变，可能为他这个项目增加几个亿的价值。从一个相对比小的价值来说，为什么创意能够为项目带来价值。第二个项目是比较大的项目，这是威海，这个范围有78公里，其中有两条公路，叫做老烟灰公路，两条公路将发展区域割裂成两个块状，进入这个规划以后，我们第一个知觉这两条公路直接上规划错误了，但是面对的问题他们正在投资这两条公路，他们已经投资两个多亿了，我们进入之后跟当地开发区第一个沟通，你们这个规划错了，你们必须停止这个道路的建设，然后给我们时间我们给你们提供良好的规划，我们重新规划了一条城市道路发展，我们帮他算经济帐，为什么你要浪费你的时间和两个亿的投资，而坚持做新的道路，原因就是新的道路能为城市核心提供六平方公里的土地，这个土地给你带来的城市发展和经济发展带来超过上百，上千亿的经济效益，所以你们应该往这个方面发展。从两个案例来提，为什么一个创意的思维能够为项目带来价值。

　　第三个刚才两个案例是从经济的角度来考虑，另外我们觉得从其他的角度来考虑创意思维也能够带来巨大的价值，这一张图片是汉江，汉江市民非常喜欢在这里面游泳，为这个航道造成很大的麻烦，而且每年有很多人在这里淹死。我们在两岸充分发挥创意想象，我们利用汉江水做了非常大的城市公园，实际是非常大的游泳池，我们中间有航道树，游人可以在里面非常安全的嬉戏。这个规划概念我们刚拿到一个消息在加拿大国际竞赛当中我们拿到一个非常好的奖项，这个概念被国际上所可了。南京秦淮河我们做了良好的规划，我们为南京市做了一个很好的建议，我们做规划的当时发展商一直在蚕食非常好的资源。我们觉得做规划的过程多种我们一些观点被政府所认可，而且付出实施这个观点为城市发展带来了巨大的价值。包括一些其他的，比如说保护老建筑，这个大家看到的是黄埔江外滩，外滩干道对景观造成了很大的影响，当时我们建议保留四条干道，2004年决定采用我们这个决定，而且进行这个工程，这是非常有意义的建议。这是我们当时画的效果图，希望外滩跟它的历史资源配合起来，发挥它的旅游价值。黄埔江我们建议保留50％的绿地，包括连接鱼园的景观，包括人林之江的主题，我们非常欣慰上海市政府听进了我们这个建议，而且很多付诸实施。
这是境内的案例，境外的案例我提供两个，充分表明了为什么创意为项目带来巨大价值。

　　大家看到这是中东的迪拜，迪拜在过去十年当中发展非常好，本来完全没有资源的城市，他们利用非常巨大创意的力量，巨大的勇气他们创造了房地产发展的新案例。我们综合来讲创意应该有它非常明显的特征，一个它有非常独特的视点，还有鲜明的经济逻辑，第三个有高亮点，第四必须有非常好的运作团队，去执行，去完成这个创意。创意规划我们还可以用一些其他的案例，举一个例子，比如说香港维多利亚港的发展。

　　香港政府面临同一个问题，当时2003年经济不振，非常希望借助一个建筑项目刺激它的经济发展，主导他发展的方向，所有获奖的五个方案都是从非常标志性的建筑切入点，我们公司参与过程当中我们切入点跟他们完全不一样，我们从城市30年的发展考虑香港到底需要什么样的建筑，我本人在香港住了15年，我觉得香港不需要新的标志性建筑，香港需要非常好的绿化环境，这个绿化环境反过来可以衬托整个城市，反过来为整个城市想象做一个提高，这是我们的切入点。针对这个切入点我们做了非常好的商业设施，我们把商业设施埋入底下，我们基本上90％的土地留给了环境，我们坚信这样的发展如果30年过来反过来看这个方案我们坚信我们这个方案是对的。当然很可惜这个方案的方向完全跟市政府发展的方向相反的，很自然我们没有中标，从技术上来讲我们失败了。但是我们觉得我们是一个胜利的失败者，我们这个概念在香港没有得到实施，我们在黄埔江旁边得到了部分的实施，我们重新在黄埔江参与了国际竞赛，我们重新把很好的理念提出来，得到专家的认可。这个工作已经进入施工图阶段了。

　　在海口这个项目我们提供90多平方公里宏观发展概念，我们的概念整个拉的非常超前，我们基本上用50年城市发展的角度，反过来谈今天海口90多平方公里的土地应该怎么样发展，所以我们道路网格结构，是以百年的发展方针。包括武汉我们提供很多创意的想法，其中一个很特别，武汉因为洪水的涨落非常大，落差大概有20多米，武汉市民在涨潮的时候实际上不知道自己住在江边，因为有一个防洪墙，把市民隔离开了。我们在南岸创造两米宽的绿化带，把防洪堤藏在了下面，为大家提供了可以永久的亲水景观。这个方案被很多专家所认可。延续武汉这个项目当中，沿岸有很多旧厂房需要拆迁，我们一个很好的建议，把烟囱留下来，我们把美国的挨斯米迪列引进进来，把它的烟囱都保留了下来。包括沿岸很多山体遭到破坏，我们请了很多环保专家做了怎么样恢复山体的报告。

　　另外就是南京秦淮河，我们进入规划以后，发现秦淮河具备很好的发展契机，秦淮河它的城跟墙，跟护城河是保存非常完整的，也就是说南京如果它好好的发展，秦淮河可以发展成世界级滨河旅游的区域，这是我们提出一个核心观点。从发展观点我们反过来对一些市政建设，对一些工程提出我们不同的观点，这个观点也被市政府也接受了。还有南京有一些城墙脱落了，我们建议可以恢复这个城墙，但是你必须注入今天的语言来刺激整个南京旅游产业的发展，所以我们建议修复城墙，但是用一种现代的材料，改变用玻璃按照原来的墙体的形态来做一个城墙记忆博物馆，这个记忆也得到非常好的肯定，也有不少的反对意见，你恢复古迹你不去恢复它的原样。另外一批很多专家支持我们的观点，今天的东西必须支持今天的语言，必须和历史有一个很好的结合。

　　这是从各个角度来看玻璃城墙博物馆规划的方向。我们规划完了之后为它带来了非常巨大的土地价值，这是在秦淮河跟长江口接口的地方，沿河很多土地增加了很大的价值。总结我们过去做的十几个规划项目，几乎成为一个定律，每一个规划完了之后土地价值成倍的往上翻。在威海拿到规划任务书，实际威海要求我们延续一期的开发来做第二期。我们觉得以前的工业区经过十年的发展已经落伍了，必须用全新的姿态做工业区的发展，而且充分利用滨河资源，一个滨海城市发展的模式来吸引投资，吸引优质的人员，然后带动整个工业区的发展，这个建议得到整个城市市委非常好的认可，也得到全国专家的认可。我们这个项目获得了两个优秀的奖项。

　　总结来讲，创意规划是创造高价值的生产力。我做一个假设，如果中国城市发展过程当中有很多的投资，每一个城市市政建设可能投五百个亿，一千个亿，规划投入，不管时间投入，成本投入，可以说是一个最高投资回报率的商业行为。这是我自己个人的一个观点。刚才讲到创意规划，我想讲一下创意规划只是第一步，我们现在很多城市意识到这一点，很多城市在做，做完之后很多城市不知道做什么，规划做完了他拿了很多图纸，很多模型。下一步做什么，很多城市没有概念，除了中国几个一线城市，北京，上海，深圳，这方面做的相对比较好，其他城市做的相对比较薄弱。规划完成影响有一个城市推广。中国城市推广有几个毛病，一个缺乏主动，第二个手法比较单一，充其量拍一些宣传片。比较少借用外脑，他们认为创意推广是政府部门的事情，政府职能部门推广就可以了，没有发动民众的力量。我们举一个例子，东瀛完了之后，我们去了山东济南，我们花了两天时间去了曲阜和泰山，它的自然景观非常好，整个两天形成当中我们所接触的计程车的驾驶员，或者酒店的服务员，或者旅游公司的从业人员，以至于派出所人员，在两天当中我们被骗了七八次，损失的经济是非常小的，但是感觉不良好，一个城市的形象追求完整，中国给人一个感觉，有很多形态的反差。

　　我们综合下来对外形象如果反差越大表示你城市推广能力越弱。如果对外形象越统一，也就是说你这个城市对外推广的能力就越强。我同一个比较正面的例子。我们看到新加坡，新加坡给我们一个完整的形象，新加坡从上到下，从总理到行政部门，新加坡有一个行政部门专门管城市推广，城市形态的，有20多个部门分管不同的分支机构，包括新加坡的企业，这些企业都统一的代表了整个新加坡的形象，包括它的服务行业，包括它的民众，包括它的教育体系，从小教育小朋友们你们要善待游客，要友善要和谐，对外形象非常重要。创意推广不光是政府的工作，是全民的运动，把这一块做好推广工作才能很好的做下来。
第二个策略定位不清楚，因为目标不清楚，一系列的策略也没有跟上。中国最弱的是执行，我相信很多城市都做过很多专家论坛，定出来一个目标，我们要做一二三四，到底怎么执行没有力度，如果执行做不了整个创意就挖掘了。刚才我举济南的泰山和曲阜是非常好的例子。

　　有一点中国城市应该学习，中国城市应该走出去，看看世界其他的城市他们是怎么推广自己的。这一点非常重要，中国城市现在还比较故步自封，我们的展会都是在自己地区，很少走出去。我们举一个例子，MIPIM应该是最棒的城市发展，房地产发展跟资本结合的平台，MIPIM我们跟他们讲你们应该关注中国市场，你们应该到中国市场来做，他们没有听进去。有人在做中国的MIPIM。

　　我讲IREE，2005年今年七月份在北京本地举行，大家如果关心城市发展，关心房地产跟资金结合的话，这是一个很高规格的峰会，我个人评价是这样，因为我跟他们组委会成员沟通过很多次，他们目标非常鲜明，而且他们有很多远见的理念。参与这种会展活动我们得到最好的收益我们可以了解起来的城市，其他的房地产开发商怎么样推广自己，怎么样用创意的手法吸引眼球，吸引他们投资。大家看到这是一个像开很疯狂的酒会，实际上有20几个市长和几大银行投资的总裁在康城会聚，只有争取参与这种活动你才能体会我们跟他们的差距在哪里，中国城市不能说自己跟自己竞争，WTO开放以后，我们的跟其他的国家在竞争，欧洲东南亚的经济都在恢复。上海的会展资源怎么样跟伦敦的会展资源竞争。最后一个环节，我们做了创意的规划，我们做了创意的推广我们目的要融资，我们希望人们到我们的城市来投资。方式有很多，我不一个一个谈了，基本上有信用，有市政债券，有股权融资，还有BOT，还有TOD，还有PPP，我个人觉得BOT实际规避国有资产的流失，ABS是一个很好的模式，我们国家没有很好发展这个课题。REITS是很好的发展模式，我相信它在未来在中国有很大的发展空间。核心的问题我们还是回到解决我们自己面对的问题，第一个经济政策，我想这个不是我们今天探讨的话题，我们不在这里深入探讨。

　　第二个是诚信，是非常重要要解决的问题，为什么很多境外的投资商没有大举进来，主要是城市诚信的问题。你把人吸引过来，你怎么善待人这个是非常关键的一个东西。我们招商引资我们不能杀鸡取卵。缺乏经验我们觉得是蛮严重的问题，因为我们公司跟外资单位相对关系比较好，经常有开发商跑到我们公司，我这边有很好的项目，你什么时候带一些基金过来谈一下。从他的谈话可以了解到，他对融资缺乏支持，在这个过程当中有很好的顾问团队协助他们投资。我相信中国有很多的机会，而且社会有很多闲散的资金，怎么把它聚在一起。不够性感，可能感性了一点，我在香港待过很多年，你每天可以看到很多中国团到香港，到新加坡招商引资，这些团不需要别人要什么，你要什么我这边有150个项目供你选择，这没有目标，非常不性感。第一你要把自己包装起来，第二个你要知道别人要什么。招标体系的缺陷，中国现在实行招标，但是往透明度走，实际上有两方面严重的问题存在，第一看似透明实际并不是非常透明，这是一个很大的问题，很多外资朋友说我们两年没有中过一次标，这个原因在哪里，有很多单位想拿标没有拿到标，这个标哪里去了。第二个我们比较关心的，因为我们是做城市规划，我们谈城市的规划是谈整体的发展，是在一个相对比较长的时间段用很好的机制一步一步开发的过程，但是招标系统把这个完整过程破坏了，可以想象一个很好的桌面，招标系统把这个桌面切成无数小豆腐干，交给甲乙丙丁方去开发。这是国内招标系统面临非常大的问题。第六个很奇怪的现象，我们做这么多城市规划，我们身边永远有很多很好的项目，这是很自然的现象，因为我们协助城市，城市应该怎么样发展，哪里有资源，着重开发哪一部分。同时我们在境外有很多的关系，跟投资行，跟大的基金，他们整天跟我们讲我们拿着钱找不到项目，一边有很多闲散资金，很多项目找资金，他们始终找不到，描述一个什么现象，这个过程当中有巨大的商机，如果有人能够在中间撮合这个资金，也就是资本的项目，或者城市发展的结合将会有巨大的价值产生。所以说有几个我们应该注意的，对于城市发展，或者大的开发商他们想吸引，想融资，一个必须了解投资方的关注，他关注什么，你解决他的关注他的资金才过来，很多开发区提出很多口号，我可以减你的地价，我零地价给你多少，你们问问，这个到底是不是资金关心的问题，他可能关心你的资源问题，首先你要知道人家要什么，你才能走出创意规划的道路。还有PPP合作模式，中国也在关注这个模式。第三城市发展，或者开发商他想融资，实际上以一个资源换取资本这么一个灵活的运用，这个过程当中有很多创意的手法可以运用的。

　　讲到创意的融资，可能我们要返回去讲，第一个你的项目要有准确的定位，第二你需要有创意的规划，第三个有良好的推广，第四个建立诚信的机制。这几个环节你都能够扎扎实实做到位资金会流过来的。资金永远流向好的项目，所以好多开发商，还有城市领导你们不能急于找基金。你们的着重点应该反过来扎扎实实把自己的工作做好，你的城市发展概念做好，基金自然找过来。这是我操作这么多项目当中自己的总结。

　　总结一下第一梯队已经有良好的结合，我们国家的第一梯队包括北京，上海，广州，房产开发第一梯队可能首创，万科，实际他们跟资本优良好的结合了，实际上这只是一个开始，我们还有第二梯队，第三梯队需要我们做。我个人的总结，新一轮城市发展才刚刚开始，中国还有无限发展的机会。2003年我参加了财富论坛，我提出一个观点，我们有最大的房产消费群体，但是我们的消费者却没有选择，我说消费者应该把自己组合起来，去发展自己的物业，2004年个人集资就开始在好几个城市产生了，在这之后好多朋友问我你对今后的发展有什么建议，我这边对城市发展，还有资本运作方面有这么几个趋势，跟大家讲一下。第一创意跟资本它将会有一个非常良好的结合。这绝对是一个大的发展趋势，创意跟资本一直都有结合，以前都是比较初级的阶段，国内很多开发商在十年开始，之前就知道找一些好的设计单位，有理念的单位结合他们做房地产开发，这是最初始的阶段。第二个阶段很多国外的基金，2005年现在有很多基金决定大举进入中国，他们代表资方，他们在中国要选择很多项目的运作者，他们要和首创，万科进行资本的结合。我讲创意跟资本的结合是在更高层次来理解，它的主导方可能来自创意方，一个城市也好，一个开发商也好，他有一个很好的想法，由他来做主导吸引社会上的资本来参与，由他来开发，由他来建设。这样资本将几何倍增。第二个发展趋势就是公加私，就是政府跟私人将会有更进一步的紧密结合。第三个是民间力量，现在中国城市发展这么快，中国真正意义的城市化发展还没有开始，什么时候才算开始，它要在民众力量释放出来才开始，这个民众力量可以从两个角度来理解，第一个角度从经济角度理解，我们现在市民手上有非常大的存款，但是他们不能分享城市化过程当中给他们带来的财富，当他们的财富能够进入城市化的投资，能够分享城市化的财富这个意义就不一样，第一个意义通过债权的手法，通过房地产信托手法让民众参与发展中来。第二个角度理解我们现在的城市发展实际上民众参与非常少，解释了为什么有很多形象工程，有很多投资，浪费投资人的金钱，而没有达到金钱的效益，这些投资在西方社会不可想象的，因为在西方民众的参与非常重，任何大的非常只有取得民众的支持才能发展下去。民众的参与他们能够起到监督的作用，他们关心他身边的环境，他要求争取到他自己喜欢的环境，这个话题反倒给黄教授讲的非常接近了，我们城市的发展，项目的发展还是以人民的需要为出发点，不管怎么样城市之所以存在，存在的目的是给人民提供良好的生活环境，这是我们城市发展的核心目标。第三个发展趋势民间的参与是非常重要的。

　　最后有用一个数字结束我这次的讨论。1300个数字，很多境外朋友知道我在中国做的相当好，他们问我在中国发展怎么样，我告诉他们我们这几代人很幸运，我们这几代人非常幸运，我们面临千年一遇的发展机遇，而且在这个当中大家能够找到自己的位置，创造价值。谢谢各位！

　　提问：您刚才提到民间力量，我想问一下您说的现在私人集资建房属不属于民间力量，如果属于，你觉得个人集资建房是不是有发展空间。现在网上炒作很厉害。你对这个的看法。

　　郑小平：个人集资建房是非常非常原始的阶段，个人集资力量非常薄弱，只是解决自己小团体的需求，民间力量释放要通过债权的手法，比如说房地产信托，它能够个人把房产开发，或者城市开发这个项目多作股票，比如两万块钱他可以投进去，参与这个行为当中来，从整个发展当中获取它的价值。我们国家的法规没有实现，所有城市发展资金量可能五百个亿，一个房产项目可能十几个亿。我有几个温州的朋友，拿着钱到处炒房，他们参与都是房产开发最末端的价值链，这个其实风险很大的，土地增值了，建造商增值的，你可能在短期获得利益，你短期内也可以获得巨大的损失，我说你们为什么不把你们的钱综合起来，从开发源头进入。这样安全性更加高，第二方面能够创造巨大的价值。

　　提问：几个有钱人合在一起做房地产开发和发展商开发有什么不同？

　　郑小平：意义一样的，自己资本法允许有200份，不能超过200份你可以去集资，你面对是非常庞大的群体，但是它个人的资金额度非常小。注册公司我知道中国法规是50个，证券法是有200分。现在顶端还没有开。好的，谢谢各位！