闲置土地交增值地价 新年开发商已面临土地大考

　　地处杭州滨江的某公寓楼盘，刚一开年就忙着领施工许可证。该项目为协议出让土地，当中经过一道转手。由于搁置时间较久，离闲置土地的核定期限已经不远。开发公司相关负责人告诉记者，现在要抓紧申领施工许可证了，因为闲置用地的处罚力度加大了。如果拖延成闲置用地，那就不是只交闲置费的问题了，还有可能要交增值地价。 

　　杭州拟对闲置用地征收增值地价  


　　“闲置的房地产用地将征收增值地价。”国务院1月初发布的《关于促进节约集约用地的通知》的新规定让许多业内人士为之一惊。一直以来，闲置的房地产用地是大家关注的焦点，对闲置用地的查处措施也是媒体见报的热门题材。如果说，银根收缩是这一轮房地产宏观调控的“第一炮”，那么，对闲置用地的查处就可能是“第二炮”。 

　　《通知》特别指出，对闲置土地特别是闲置房地产用地征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制定具体办法。2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告。 

　　浙江省及杭州市政府也很快作出了反应。记者随即打听到浙江省政府已要求对浙江省内的房地产用地征缴增值地价。而杭州市国土资源局相关负责人近日也向记者表示，杭州市闲置用地增值地价的收缴已有了初步想法。 

　　该负责人表示，只要是闲置用地，在原有的处罚办法基础上，还将征收增值地价。具体怎么征，增值地价部分怎么计算，杭州市已经在做具体的调研工作，方案目前已有了初步的轮廓，不久就可出台。 

　　国土资源部1999年4月发布的《闲置土地处置办法》规定，在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 

　　业内人士表示，从杭州市近年来的多次闲置用地处罚情况看，无偿收回的闲置土地并不多，大多数还是交土地闲置费。但土地闲置费缴纳有限，从目前的实施看，显得不痛不痒。而征收增值地价，则直指开发商要害。 

　　杭州市国土局相关人士透露，闲置用地的认定以出让合同或建设用地批准文件上写明的开工时间为准，超出开工时间满一年的即为闲置用地。只要是闲置用地，就要征收增值地价，可见这一政策的影响面还是蛮广的。 

　　某块地的增值地价怎么核定？从技术层面看，制定政策的难度会否较大？面对记者的质疑，杭州市国土资源局相关人士表示，他们会采取比较简便的核定办法。 

　　此外，据相关人士透露，由于杭州目前的招拍挂房地产用地出让合同上尚没有竣工时间的规定，一些开发商就钻了这个空子。一些大盘分几期开发，一期可能是在规定开工时间满一年期限内开工，而二期、三期就不受限制了。对于这种变相的土地“闲置”，国土部门也在考虑将竣工时间列入“考核范围”，对于超出竣工时间一定期限的土地也征收增值地价。 

　　闲置用地开发贷款也可能办不出 

　　不单是要收增值地价，金融方面也要对闲置房地产用地设卡。从近日起，闲置房地产项目可能办不出开发贷款。 

　　浙江省政府近日出台相关规定，金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信。 

　　而据记者调查，杭州市的各大银行都已接到这一通知。某国有商业银行房地产开发贷款的相关负责人告诉记者，按照这一规定，这类闲置房地产项目不但贷款从严，而且贷款到期后常规的延期待遇即“展期贷款”或这笔贷款到期后可申请下一笔贷款的“滚动授信”服务也可能享受不到。 

　　不过，也有某支行行长也向记者透露，由于银行方面还想做这类贷款业务，再加上政策规定得也不是非常细致，“完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业”，对此银行也很难界定，所以眼下很多闲置土地项目还是贷得到款的。 

　　记者查询《闲置土地处置办法》得知，已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的土地也属于闲置用地。杭州市国土局相关人士表示，项目动工的认定方法以领出施工许可证及桩基打下为准，“已开发面积占1/3”即开发面积占项目总建筑面积的1/3，而“投资额占总投资额不足25%”需即时评估，总投资额为计划投资额。 

　　某开发商分析说，如果国土部门将信息与金融部门联网，那么闲置土地房产项目申请贷款就真的难了。