新加坡规划之父建议中国征物业税 用于保障性住房建设

　　近日,中山大学岭南堂内的一场演讲吸引了众多学子和媒体的目光。演讲者正是被誉为“新加坡规划之父”的国际著名规划设计大师刘太格。在他担任新加坡原重建局局长、总规划师期间,新加坡不仅日益成为一个花园之城、宜居之城,也基本实现了“居者有其屋”。 

　　近年来,新加坡的经验得到了中国的重视,刘太格因此也成了广东的常客,对中国和广东的认识也日益加深。在新加坡与广东合作建设的“知识城”项目中,他也是重要的参与者之一。 

　　在演讲和接受记者的采访中,刘太格除了介绍新加坡的经验,也为中国保障性住房体系的完善提出了不少建议。他提出,为了保障保障性住房建设的资金来源,中国应该适时开征物业税。  

　　 住房保障应由一个机构负责 

　　作为“居者有其屋”的倡导者,刘太格格外关注中国的保障性住房建设。他谈到,中国目前已经有了廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房,这说明政府开始真正重视国民的住房问题。虽然刚刚起步,但已经进入了正确的轨道。“住房保障体系的建立,最重要的是国家有决心承担重任。” 

　　但他指出,比较可惜的是,中国的这些公共住宅政策之间没有联动。“政策太分散,而且不同的行政机构都在参与”。他建议中国应该像新加坡一样,把公共住宅建设集中交由一个机构来做。“将政策合并之后,开发量就大了,随之费用降低效率也提高了。这对中国这样一个人口众多、解决住房问题资金紧缺的国家来说,尤为重要。”他介绍,在新加坡,公共住宅建设全部由建屋发展局负责,这个全面化的机构负责从土地收购、拆迁安置、规划设计,到建设、维护管理等公共住宅建设的全部过程,大批量建设使公共住宅的成本价比商品房低20%—30%。 

　　此外,要实现“居者有其屋”,就一定要严格控制保障性住房的价格和享受标准。刘太格介绍,新加坡政府对公共住宅均有补贴,额度依据居民收入不同而有所不同。对外,新加坡明确家庭收入的上限每月不超过8000元新币才能享受公共住宅。这个标准也会随着商品房价的变化而及时调整。  

　　 控制房价应先控制地价 

　　商品房同样是新加坡实现“居者有其屋”的一个重要组成。对于中国目前的高房价,刘太格也有他自己的看法。 

　　他介绍,新加坡构建了一个房地产价格安全网,给房价设置了“玻璃天花板”。商品房价格不可能跌穿公共住宅价格,但也不可能上涨太多,因为一旦商品房价格上涨过多,居民买不起,政府就会调高公共住宅对象的收入上限。“大量的公共住宅可以控制房价,因此房价能够维持总体平稳。” 

　　另外,他还提到了房价与地价的关系。他说,香港在回归之前,港英政府一直在炒地皮,导致房价奇高。而新加坡很好地控制了地价,因此房价也比较合理。“在中国,虽然政府没有炒地皮的主观意愿,但在土地出让及拍卖中,无形地推高了地价。应该重视这个问题。” 

　　征收物业税用于保障性住房建设 

　　针对中国保障性住房体系的发展,刘太格还认为必须把物业税的征收提上议事日程。他表示,保障性住房的建设势必需要政府补贴,但补贴也要考虑的政府的可承担度。 

　　他介绍,新加坡公共住宅的成本,房子的售价、租金、住房公积金只是其中一部分,其余由政府补贴的部分则来源于建筑承包收入、小区内商店收入等一系列经济活动,从而形成一个良性经济循环。尤其是产业税的征收,用于公共住宅的建设和翻新,这就相当于中国目前所说物业税的概念。 

　　“但在中国,房子盖完后,政府就没有收入了,就很难有更多的钱投入到保障性住房的建设中去。因此我建议中国征收物业税,把收入用于建设保障性住房。”当然,刘太格表示,物业税的征收不可一蹴而就,需要考虑国情,从长计议,并适时推出。 

　　■金句 

　　广州城市看起来有些“乱” 

　　搞规划出身的刘太格对广东的城市规划也有不少见解。他认为,在亚洲国家中,中国是最有条件做好规划的国家之一。因为政府组织完善,又积累了丰富的规划经验。但他提出,中国应该下决心现在就付出代价,解决交通堵塞、污染、绿化不足等问题。 

　　珠江新城不太像一个CBD 

　　经常来广州的刘太格坦言广州在城市规划方面仍存在不少问题,如城市看起来有些“乱”,交通堵塞严重等等。 

　　他举例,像珠江新城这样的城市单元,小的可能5公顷,大的也可能5平方公里,这本身就显得有些“乱”。而珠江新城规划改了又改,写字楼和住宅混杂,“在我看来,这个CBD不太像是一个CBD”。他说,“对于城市规划,必须深刻理解其真正的含义,什么是‘城’、什么是小区,不容许任何马虎,因为这将决定着如何进行各个功能的划分。” 

　　交通拥堵源于城市规划缺陷 

　　针对广州的交通堵塞问题,刘太格介绍,在新加波,公共住宅集合的新镇很少集中在城区,他们功能独立,设施完善,几乎所有的活动都可以在新镇内得到满足,这就可以大大减少交通流量。此外,在新镇与新镇之间、新镇与市中心之间,都建有高密度的城市走廊,包括道路、地铁和公交系统,大大方便出行。 

　　他还指出,广州的交通拥堵并不来自于汽车拥有量的增长,也不来自于道路的狭窄,而是整个城市规划的缺陷,“如果单靠扩路来解决交通阻塞问题是远远不够的”。 

　　每栋房子都有特色不是好事  

　　 在前不久省政府召开的一次会议上,省长黄华华曾表示,现在的城市建设中,房子建成什么样,都是由开发商说了算,政府没有话语权。因此整个城市显得杂乱又没有统一的风格。刘太格相当认同这一观点。 

　　他介绍,新加坡的公共住宅建设都有标准化的设计,基本格局和布局都要达到最基本的标准。他说,“中国国内几乎没一栋楼都要有特色。一个城市就像一个合唱团,如果每一个成员都有特色,就会有很多杂音”。因此每一栋房子都有特色不一定是好事。他认为,公共住宅想要成功,除了要有精确的政策主导建筑设计,更要重视问题的解决而非涉及的创意,不盲从时尚。 

　　●链接  

　　 新加坡82%人口 

　　住公共住宅 

　　据了解,目前新加坡总人口约为450万。对于这个面积仅有710平方公里的小国来说,要解决所有人的住房问题,显然不是一件容易的事。刘太格透露,目前新加坡总人口中有82%住在政府兴建的公共住宅中,其中的95%拥有自己的房子；而其余18%也拥有商品房。基本实现了“居者有其屋”。 

　　他介绍,政府对公共住宅给予了很大的补贴。以一个30平方米的户型为例,租金根据个人收入和支付能力来确定,从26元—205元新币不等,如以26元新币来计,折合人民币大约只有120元,补贴额度相当大。此外,公共住宅的售价也比商品房低很多,如公共住宅每平方尺的价格约为400元新币,商品房则至少在800元以上。正是因为有价格低廉的公共住宅,大多数新加坡人才拥有了自己的房子。