北京低碳城“破壳”亮相 未来8年将呈现全貌

　　哥本哈根峰会余音犹在，房地产业在北京的呼应便已显现。记者获悉，一个规划面积超过4平方公里的低碳生态城已通过控制性详细规划方案，而这背后，已经经历了4年的筹划，在生态城依然存身与纸上时，前期的设计、规划、顾问投入便已经超过了4000万元。
　　而对于中国房地产行业而言，这座低碳生态城有着特殊的意义，因为它可以算得上第一个由企业而非政府部门规划发起的，又身处一线城市的此类项目，由下而上的轨迹和其中的艰辛耐人寻味。
事实上，在生态、低碳概念大行其道的当下，全国早已先后出现了多个以生态城概念推广的项目，然而，由于占地面积巨大，一级开发与二级开发难以顺畅连接、参与部门和企业关系难于理顺以及新能源技术运用受阻等问题，有的如上海东滩生态城般已然搁浅，有的则进展不顺，或是变了味儿，成为变相的纯房地产开发。
　　历经周折，位于北京丰台的这一低碳生态城项目终将破壳，但一级开发的美好愿景能否在二级开发中完全实现？由于在国内并无成功先例可借鉴，它的意义在于，能否探讨并实践出适合于中国国情的“生态城范本”，为未来的推广与复制提供试水的借鉴。

　　四年绸缪

　　面对近在咫尺的天津中新生态城，北京显得多少有些尴尬。在政府层面，也只是在上个月，门头沟区宣布将规划建设北京首个定位于低碳城市的生态城，而其总体规划有望在今年出台。而在同处京西却离城更近的丰台，距西五环一公里的古镇长辛店，已经通过了总体规划的长兴生态城无疑是目前的惟一。
　　为何着眼点都放在京西？这理应是源自北京两轴两带多中心规划中对于西部的定位——生态涵养区。长兴低碳生态城规划总面积约4.24平方公里，东至哑巴河，南至大灰厂，西至京九线东侧，北至东河沿村村界。这个规划总建筑面积420万平方米、可容纳7万人居住的生态城，计划开发周期为8年。位于永定河流域的这一地块有着先天的生态基础，项目中只有两个自然村落，原有土地以白地和厂房为主的先天特征，加之临近永定河、鹰山嘴森林公园等独特的生态资源，都为长辛店打造成生态城形成了良好的铺垫。记者从北京城市规划设计院了解到，该项目目前已完成控制性详细规划方案，并且将进入成果编制阶段。而且《北京长辛店低碳社区概念规划》获得了国际城市与区域规划师学会优秀设计项目奖。
　　事实上，长兴生态城并不是国内首个生态城，此前，国内出现比较早的生态城包括天津中新生态城、上海崇明岛东滩生态城等，但相异于其他生态城项目雄厚的政府背景，长辛店生态城的开发模式走的是一条自下而上的道路，推动者是一家民营企业——北京万年基业建设投资有限公司（以下简称万年基业）。
　　这条路已经走过了4年，知情人士告诉记者，早在2005年，万年基业即与丰台区政府商谈开发长辛店事宜，并于2006年初拿下长辛店项目的土地一级开发权。是时，万年基业与长辛店镇政府合作成立了一家新公司，长辛店农工商联合总公司和万年基业各占其中50%的股份。随后，面对着如此巨大的土地，踌躇满志的万年基业便发现，宏观调控来了。
　　“2006、2007年正好赶上国家宏观调控，我们觉得走传统的开发路子已经不行了，于是在2007年专门去考察了东滩生态城，感觉很震撼。也考虑到建设生态社区是国家需求、形势要求，而且企业要可持续发展也需要转型，因此决定把长辛店项目建设成低碳社区。”2009年12月29日，北京万年基业投资公司总经理黄玺庆接受记者采访时如是慨叹，从2006年年初拿地之后，万年基业即着手进行区域整体规划。前后共请了8个专业顾问团队，包括请国际知名的生态城规划设计机构奥雅纳公司做概念性规划，以及其他知名机构做产业规划、文化规划、成本规划等。其中在区域内的产业规划上，包括了商业（包括给农民配比商业解决就业问题）、酒店、休闲度假村等。仅在前期规划阶段就投入超过4000万元。为了找到更多志同道合的伙伴，黄玺庆甚至还牵头成立了一个民间组织——中国生态城建设与区域发展联盟。
　　然而，事情进展绝非一帆风顺，“我们一厢情愿地帮着生态城相邻的中关村科技园区丰台园西区也做了规划，想让我们的生态居住和商业区与相邻的产业区形成完美互动，但并没有得到采纳。”黄玺庆透露，然而，这还只是小的挫折，由于长兴生态城的规划要纳入北京市城市设计院对于长辛店北部居住区的整体规划，需要反复磋商融合，让这一区域的总体规划出台延迟了一年多。
　　不过，在低碳生态城这一理念上，万年基业的想法与政府不谋而合。2007年以来，北京市城市规划设计院牵头对该用地进行生态规划研究工作，编制完成了《丰台区长辛店北区生态规划——Ⅱ/Ⅲ号街区控规》。北京城市规划设计院总体所副所长鞠鹏艳表示，长辛店的低碳生态城中，有1平方公里是经过生态化治理形成的人工湿地公园，其余部分由中关村科技园区丰台园西区、规划居住社区和地区公共服务中心组成，这些区域的绿化以中和二氧化碳能力较高的乔木为主，依照生态城的理念，基本采用本地植物。
　　据其介绍，做生态城概念规划之时，目标是区域碳排放量减少到常规方案的50%以上。按照《北京市“十一五”时期能源发展及节能规划》的要求，新能源和可再生能源达到4%，而生态城里将用太阳能、地能满足部分生活热水、供暖、制冷、发电等需求，使可再生能源占能源需求的比例可以达到20%。
　　在生态城开发上，万年基业已经有过实践。在其后发先至的唐山曹妃甸国际生态城项目中，在唐山市政府的极力推动下，已经用年中开发、年末交房的速度实现了一期的样板工程。而在长兴生态城的建设背景中，国资的权重也已经增加，随着北京市收紧土地一级开发权，丰台区政府直属一级开发企业已经参与其中。就在去年底，从事生态城一级开发的新公司完成了股权结构的置换，“重新置换股权后，万年基业和丰台区综合投资公司各拥有45%的股份，长辛店镇则占10%的股权。”黄玺庆透露。

　　八年建成

　　鞠鹏艳这样描绘长兴生态城未来的模样：“生态城的空间布局、道路系统都将会与当地的季节风向结合。当地的夏季风向大致呈南北走向，因此生态城的主干道以南北向为主，每个地块的建筑安排也都有相应要求，不仅营造了地区内舒适的微气候环境，也减少了建筑季节性的能源消耗。”
　　同时，这个低碳社区的空间布局还特别考虑了邻里结构，也就是以人的步行距离设置邻里单元的空间尺度，减少机动车使用率，居民不需要汽车就能够满足基本的购物、休闲要求。此外，生态城里还有自己独立的公共交通工具，居民步行500米即可方便地乘坐。
　　如果进展顺利，未来8~10年，长兴生态城有望呈现出全貌。黄玺庆称，生态城的前期工作已准备充分，今年初就将会进入一级开发阶段，快的话用不了一年时间，一级开发即可完工。
　　不过，虽有上海、天津建设生态城在先，但目前并未有已成型的成功案例，长兴生态城能否按预期成功建设尚不得而知，政府和开发商只能在摸索中前行。对各地生态城项目有所研究的一位业内人士告诉记者，受政策限制、利益纠纷等诸多因素影响，很多生态城难以完全按照规划建设下去，例如上海东滩生态城即受制于用地指标，农业用地无法变性，从而不得不转让它用。而事实上，很多具体的生态城指标在现行框架下难于实现，比如诸多新能源技术能否运用，关键在于能源提供方能否接受，而不取决于开发商，目前能够采用的只有太阳能采暖和地源热泵。而生态城建设对于原住民“不拆迁就地安置”的思路，也并不符合当前的拆迁规则。
　　“生态城开发商与房地产开发商的区别在于出发点不同，一般的房地产开发商考虑的是物业、销售、出租、盈利等，而建设生态城则要更多地考虑整个区域的发展，包括进行产业规划、促进就业与生活的本地化、进行新能源基础设施的建造等。因此，生态城想要快速发展，还有待于在政策方面有所创新才行。”该人士指出。
　　但可以肯定的是政府建设生态城市的决心。“低碳生态并不等同于造价昂贵，也不一定要使用很多的高科技，但绝不仅仅是环境绿化这么简单。”住房和城乡建设部副部长仇保兴指出，中国生态城发展模式需具备“三可”原则，即可复制、可持续、可推广。而中国房地产业协会副秘书长、城市开发专业委员会秘书长王平则表示，根据修编后的《北京城市总体规划(2004—2020年)》，北京已将生态城市作为城市发展的重要目标之一，并确定2010年以前为生态城市起步阶段，此后10年为成型阶段。当生态城市的建设越来越成为当今我国城市化的最强音，作为首都的北京应当起到的示范和导向作用不容小视。