物业税征收悬而未决

　　物业税

　　物业税征收悬而未决

　　伴随着2009年局部房价高涨，物业税是否开征、何时开征再次成为今年全国两会代表委员热议的话题。物业税之所以备受关注，是因为它被多数人赋予了抑制房地产价格上涨的重要功能。许多代表委员强烈呼吁尽快出台物业税，并针对物业税的开征方式提出了各自的建议。

　　“建议加快开征物业税的研究和征前准备工作。”全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海表示，开征物业税，可以抑制房地产市场的炒卖行为，对房地产虚高价格进行调节，对社会弱势群体的住房税费予以减免优惠，这有利于缩小社会贫富差距，促进房地产市场健康稳定发展。

　　“物业税更规范的表述可称为房地产税，这样才能适应现实生活的客观需要。”全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康说。他今年提交的提案主要阐述了关于开征物业税的必要性和可行性。他认为，房地产市场的健康发展需要物业税，财政体制的健全、完善和落实也需要物业税。

　　事实上，物业税早就引起了多方关注。2003年10月，中共中央十六届三中全会曾明确提出：“实行城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”然而，时经6年多，物业税仍处于空转试验阶段，开征物业税仍面临着诸多难点。

　　如何确定物业税缴纳人是物业税开征的前提条件。但是，目前我国缺少完整房屋产权管理系统和地籍信息系统，设计、征收物业税则需要有准确、完整和清晰的产权资料作基础，这是先决条件。

　　而专家普遍提出的土地出让金并入物业税征收也面临实践难题。此外，征收物业税对现有房地产市场价格和供求、地方政府收入、企业利益和购房者利益等方面影响重大，而现有的财税工作体制也面临经验不足、工作量大以及市场冲击可能过大等问题的制约。

　　郭松海的建议是，首先要建立全国大中城市统一的房产权属档案体系，为开征物业税提供可靠依据；实行差别性的税收政策，可先开征房屋闲置税，如首先对商品住宅空置率高居全国首位的北京，在五环内的空置房屋试点征收，然后再逐步开展物业税的征收。

　　全国政协委员孙继业也认为，很多城市房屋空置率过高，抑制购房投机最有效的方法是提高房产的持有成本和风险。“在房地产保有环节征收物业税，这也是很多国家房地产的主要税种。”

　　但全国政协委员、中国城市建设控股集团总裁于炼认为，物业税对控制房地产价格有作用，也是房地产市场历史发展的必然，但仅仅将物业税看做对冲高房价的措施还远远不够。全国政协委员、清华大学教授李稻葵也表示，物业税对控制房价上涨的作用可能并不大。

　　至于物业税何时征收，全国政协委员、上海银监局局长阎庆民表示，由于物业税是面向消费者征收，可能会在某种程度上加重消费负担，所以何时征收要看我国的市场成熟程度。

　　建言献策

　　九三学社中央：物业税开征的七条建议

　　第一，把握时机，尽快开征。现阶段，房地产已成为大多数城镇家庭的主要资产，开征物业税的社会物质基础已经具备；同时，在房地产市场需求旺盛、交易活跃时期，开征物业税将对房地产的投资投机行为产生有效的抑制。因此，目前是开征物业税的合适时机。

　　第二，强化研究，夯实基础。做好相关法律、法规的修订以及施行前后的衔接工作，尽快出台物业税征收的专门法律，确保有法可依；深化配套税费体制改革，全面清理、整顿房地产收费，理顺物业税与其他房地产相关税种的关系；构建住房、土地、税务、民政、公安等部门信息共享平台，完善房地产登记系统；逐步建立一支大规模、高素质的房地产专业估价队伍；同时，研究并适时开展房产遗产税和赠与税试点。

　　第三，循序渐进，分步实施。第一，由简入繁。先开征非住宅物业税，再开征住宅物业税。第二，先局部后整体。先在房地产权登记成熟的城镇地区实施，再逐步覆盖城乡。第三，区别对待。

　　第四，制定应对风险预案。

　　第五，严密程序，加强监督。

　　第六，改善中央与地方财权、事权关系。针对物业税改革初期地方财税收入可能减少的情况，中央政府可给予转移支付和债券转贷形式以弥补地方财政即期缺口；切实转变地方政绩考核与经济增速挂钩做法，以减少地方政府对土地财政的依赖，保障中央宏观调控政策的有效落实；以物业税征收为突破口，深化财税体制改革，平衡中央地方财权事权关系。此外，建议将物业税收入主要用于保障性住房的建设。

　　第七，明确思路，加强宣传。