广州保障房小区可住城市1/200人口 首提人才公寓

香港专家帮穗规划保障房小区 可容纳5万人年底开工

　　广州白云区龙归将建一个能容纳5万人的大型保障房社区。记者7日获悉，该项目将在今年年底前开工。初步确定经适房、公共租赁房、人才公寓和限价房四种类型，是首个不设廉租房，且增设人才公寓的保障房社区。

　　7日，广州市国土房管局、市住房保障办邀请了香港房屋署专家、国内规划、建筑设计、社会学等相关领域数十位专家以及12个政府相关职能部门代表，还有保障对象等近60人参加会议，听取多方意见。与会专家对三个规划方案进行讨论，其中方案一比较受好评。

　　首次提出人才公寓房源

　　广州市住房保障办副主任黄信敬表示，龙归城不单有低收入人群居住，初步还定了经适房、公共租赁房、人才公寓和限价房四种类型。是低收入、中低偏下和中等收入混合居住的模式，其中的人才公寓是首次提出的想法。此次未将廉租房纳入其中，主要是考虑到从开发储备情况来看，不适合廉租户去到那么远的地方居住。

　　基本生活配套都齐全

　　根据规划，龙归城将结合轨道交通和道路交通统筹规划公交线路和站点，站点的服务半径不超过400米。同时，将公交站点引入社区，首末站设置于区内商业裙楼下，站点设置与步行系统、过街隧道、过街天桥相结合，社区与站点的步行距离不超过5分钟。公交站场采用三面敞开设计，解决空气质量问题。

　　龙归城规划设计了齐全的配套设施，并在沿城市干道设置商业中心和商业小广场，把所有商业和服务设施集于一体，不仅满足了居民的日常生活与娱乐购物需求，更实现了用地的节约、集约利用。将百货超市与沿街商铺结合，中档与经济型并存，并融入大型综合超市、便利店、仓储式商场、专卖店等多种形式，此外还设置特色书店、风情茶馆、画廊、人文景观走廊。

　　市住房保障办表示，完善的配套设施除了满足社区居民需求外，还可辐射至社区外周边住宅区。同时，商业运营的利润可用于补贴保障房小区物业管理支出等，从而减轻政府的负担。

　　龙归城项目

　　●总体情况：

　　龙归项目位于白云区中部，总用地面积345675平方米，可建政府保障性住房约117.52万平方米，已纳入广州市2010年新社区住宅建设计划。项目目前现状为农田和水塘等。项目建成后可容纳5万人口，相当于广州人口的1/200。

　　●规划户型：

　　三房套型：最小48.99平方米

　　两房套型：38.65平方米

　　一房套型：26.95平方米

　　人才公寓一室套型：37.7平方米，一房一厅约41.7平方米

　　方案1最受宠

　　该方案容积率3.4，居住人数49300人，总建筑面积104.6万平方米，可住10720户。

　　方案借鉴了香港和新加坡的建设经验，总体规划上采取了以大型综合商业体为中心，住宅组团围绕其展开的布局。综合商业体中肉菜市场、超市、百货公司、餐饮、散铺、电影院等一应俱全。

　　步行系统：风雨连廊链接经济适用房及各公共配套设施，居民可方便的通过连贯整个小区的风雨连廊到达社区公共广场、运动场地及各种配套设施。综合商业体与社区通过垂直交通核心和空中连廊进行联系，实现了商业与住区的无缝对接。

　　车行系统设计：距规划中的地铁三号线2公里，考虑通过公交系统进行转换，或提请地铁规划部门增设地铁延长线与地块直接进行对接。

　　景观系统设计：考虑到项目用地内原有大量水塘以及河涌，景观设计上把河涌作为景观轴。河涌是活水，不需专门的人工维护。布置了大量的健身广场和运动场地，尽量采用底层架空和风雨连廊的方式，营造开放性的绿化空间。

　　“群英”为龙归城配套献策：学位医院少了点，地铁远了点

　　7日，受邀的10位专家及12个政府相关职能部门代表，还有保障对象等近60人对现有的规划方案畅所欲言，提出了不少专业的建议。

　　会后，广州市住房保障办副主任黄信敬表示，仅他个人记录的意见建议多达十几页。下一步，将综合这些意见考虑对方案进行深化，随后再征求与会人士的意见建议。

　　社区公建配套：学位缺口大 无综合医院

　　广州市教育局代表提出，按照居住人口接近5万人来计算，规划的小学学位可能不够。如果按旧标准10∶1配置学位，龙归城至少需要5000个学位；按新标准8∶1进行配置，需要6000多个学位。但现在规划的小学学位只有3600个左右，小学学校只能建6～8层，所以要调整班级或者是面积来增加学位。示范性高中占地面积有一定标准，目前的占地面积肯定不够。此外，该代表建议学校运动设施和社区共享。

　　广州大学建筑与城市规划学院院长董黎认为，在规划位置上，目前的方案在十字交叉路口建学校不太好，尤其是小学。“小学尽量能设在小区最中央，周围的人可步行到达。”他建议，将公交车站和商场所在的高层，与中小学位置替换，这样还可以用作封闭式。低矮的中小学放在中央，也可有保护作用。

　　此外，广州市规划局代表提出，建议优化幼儿园选址。现在规划很多幼儿园都是贴着高层建筑边缘建设的，而且活动场所很多就在高层建筑的窗户下，万一有高空杂物或是有花盆等东西掉下，小朋友在该处玩耍很危险。

　　医疗设施宜单独配置

　　广州市卫生局代表就龙归城规划提出，一般区域居住近5万人，按照标准要有不小于2000平方米的医疗配套。医疗配套最好能单独设置。他建议对目前放置在裙楼综合楼的医疗点位置进行调整。

　　董黎提出，目前龙归城差一个接近300人床位的综合医院，低收入人群聚居如果配套不足，容易造成不好的印象。中山大学副校长、副书记李萍表示，作为大社区，要有较好的医疗，低收入家庭生活节俭，基本疾病要有全科医生和较好的社区医疗。

　　建议增设城市消防站

　　广州市公安消防局代表提出了城市消防站建设问题。该代表指出，在目前的规划中没有看到消防站布点。按照规定，在居住区域5～7平方公里内要建消防站，到达最远地点的时间为5分钟。龙归城现有的附近，也没有消防站布点。这么大的一个居住区，今后一旦发生火灾影响会很大，希望在后续规划中要考虑这个问题。

　　地铁距离小区太远

　　中山大学地理科学与规划学院教授魏清泉表示，龙归城高容积率、高密度和高层建筑“三高”与高交通可达性要相结合，在交通可达允许范围才考虑“三高”。近5万人口相当于广州城人口的1/200，而这个小区距离地铁2公里，交通压力非常大。一般距离地铁口500米范围高强度开发效果好，超过500米“三高”交通可达性达不到条件，居民要购买小车、机动车通勤。

　　也有专家提出，可考虑在地铁站点设公交总站，以便更好接驳。市交通规划研究所所长、高级工程师景国胜提出，要关注地铁站口与公交站场的衔接，地铁换乘接驳公交可考虑优惠甚至是免费。

　　社区规划细节：避免东西向户型 水景不必要

　　与会的专家都认为，龙归城采用风雨廊道的设想很好，但廊道建设稍显过多。

　　风雨廊不必太多

　　中山大学地理科学与规划学院教授魏清泉认为，风雨走廊解决了步行交通，还可作老人活动场所。华南理工大学建筑学院教授高级建筑师陆琦提出，有廊道将南北两边连通比较好，但过多廊道对2层以上住户造成干扰。可以利用架空层，不要单独去做太多的风雨廊道，跟大型购物商场和公交连通起来就好，最远的一端都不用打伞就可以走到公交站场，走到商场，不要过多建廊道。

　　地下车位可否减少？

　　负责龙归城设计的设计单位提出，龙归城主要居住中低收入人群，按以往商业住宅小区标准建地下停车库是否偏高？由于地下停车库的建设成本和物管维护成本都比较大，水电费用也比较大，而这些都是要住户进行分摊的。但是保障房小区住户对停车需求相对较小，建议可以考虑根据实际情况，适当减少配置地下停车库。

　　华南理工大学建筑学院教授高级建筑师陆琦则表示，地下车库建议还是适用原标准。“买不起房的很多，但能买得起车的还是不少。”他表示，买部低档车代步，如果没有地方放，又占用了小区地面道路，无法实现人车分流。如果暂时没这么多人使用，可以将地下空间先用于商业，等需要用的时候再腾出来回复停车场功能。

　　水景成本高建议取消

　　广州大学建筑与城市规划学院院长董黎表示，建议取消龙归城水面景观，水景维护保护不是经济性小区可以享受的，成本太大。广州市环境保护科学研究所总工程师崔侠也表示，河涌水面理念虽好，但是要考虑到水面维护的经济成本。此外还有河涌水质问题，上游如果是四类以下的水会产生臭气，造成住户困扰，建议缩减水面。专家们多认为，水体运用要慎重，要考虑到维护和安全。

　　尽量避免东西朝向户型

　　广东工业大学建筑与城市规划学院院长朱雪梅表示，东西朝向的要尽量避免，一梯20户，只有两部电梯比较拥挤，尤其是上下班高峰期。现方案内走廊相对长，没有采光口，光线不好，要考虑到社会安全性。尽量通风采光，要进行调整，适当争取开口。

　　有专家提出，龙归城位于位于广州北部，夏季主要是东南风，处于下风向。建设时要考虑多留东南风向通道。原广东省建筑设计院总工办主任朱文辉表示，龙归城户型很多，但有些户型有待优化。比如新加坡组屋户型设计把一室户和两室户换在一起，又方便与老人住在一起照顾，又有独立空间，三代同堂申请有优势。广州市是否可建设这种户型，这对人才引进会有帮助。

　　香港房屋署谈经验：吸取天水围教训 配套实施务必跟上

　　香港特别行政区房屋署高级规划师陈夏明表示，龙归城项目发展很像香港房委会早期发展的项目，新搬入居民就像“开荒牛”。虽然规划中公共配套都有，但是大项目分期建设，搬入时很多措施未必已经配套好。比如商场就算先建好了，但是商户因为居住的人不多，不会很快进去做生意。过往，香港沙田、青衣和葵涌等在市区的屋村没有太大的问题，但是东涌、天水围等较远的屋村，开发后未有医院等设施，到市区上班时间长费用高，产生了一系列问题。这是香港的经验教训，广州要尽量避免这样的问题产生。

　　香港屋村一般不做水景

　　陈夏明还表示，在保障房小区道路规划上，要考虑到消防道是否能让消防车进入，能否救到火。此外，香港屋村每栋楼标准有货车安排，可以停到楼栋门口。商业方面，他认为将商场、公交车站等在一起很要紧，工作下班后坐车回到小区，一下车就可以上楼买菜，地点适合在小区中央位置。

　　在专家意见较多的小区水景部分，他提出，现在香港屋村一般不做水景。此前曾经试了几次后，发生过浸死人的事故，而且管理维护也很麻烦。

　　屋顶收集太阳能效果不大

　　香港特别行政区房屋署高级结构工程师冯剑明称，小区规划设计还要看周边规划情况，不仅仅是单个小区的设计。就香港经验而言，如果周边很多商场、学校，那么屋村本来的配套就会减少。但现在龙归城周边都还是空地，也就是要自给自足，所以社会设施要多点。

　　7日专家们比较多提到利用屋顶和商场屋顶收集太阳能问题。冯剑明介绍，香港已经做过了。但最终发现，收集的太阳能只够部分走廊照明，真正效应不大。太阳能设备的投入大约要150年才能收回成本，“只有教育意义，未有实际作用”。