2011沪土地首拍宅地低溢价成交 业内疑为内定
２０１０年１月７日，上海土地交易市场人头攒动，此种现象不免让人以为2011年上海土地市场的开端又将以“火爆”来定义。然而，本次土地首拍却最终以2幅地块现场无人竞价、宅地低溢价以及商办用地不给力的成交而告终。对此，有业内人士认为，本次宅地低溢价出让有被内定之嫌。
本次土拍可谓是“嘉定专场”。最终，上海绿洲9620万拿嘉定永新北路以西、纬一路以北住宅地块，该价格仅比底价高出100万，折合楼板价2528元每平；上海明发以3.87亿拿下嘉定高台路以南、沪宜公路以西商办地块，折合楼板价2878元每平，溢价率115%，这是本次土拍唯一一幅溢价率较高的土地。此外，东方财富底价1.37亿拿下嘉定区天祝路以南、云谷路以西地块(B16-1)，楼板价1500元每平，地块容积率2.5，属商办用地；骋望置地7000万拿下嘉定区叶城路以北、富蕴路以东商办地块，楼板价3633元每平，溢价率45%。经统计，本次4地连拍总成交金额6.9亿，土地总出让面积12.97万平方米。
内定疑点一：拿地企业与政府暧昧
一直是以“高溢价率、热捧”代言的住宅用地，在今日的土拍中表现得“很不给力”。嘉定永新北路以西、纬一路以北地块最终以9620万元被上海绿洲拿下。然而，新浪乐居从上海绿洲投资控股集团有限公司网站了解到，该公司是由上海市嘉定区房产经营(集团)有限公司和上海绿洲房地产(集团)有限公司整合重组而成，两家公司均属嘉定最早参与房地产开发建设的国有独资企业。
对此，业内人士认为，竞得人在该幅地块买卖之前或已与政府勾兑良好。据了解，此种情况在去年的土拍中常有出现，一些房企或与当地政府企业联合拿地，如嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块由上海隽翔、上海外冈、国际汽车城新安亭联合竞得，其中上海外冈或为当地企业，同样的，在宝山某地块出让之时，也有宝山区政府相关人员到场。可见，政府在土地市场中扮演者居功至伟的角色。
内定疑点二：成交价仅比底价高100万 四名竞买人到场无人竞价
值得注意的是，该地块仅以以高出底价100万的价格被上海绿洲廉价拿得，折合楼板价2528元每平，并且据新浪乐居从竞拍现场了解到，虽竞买的4家开发商全部到场，但现场无一家参与竞价，这种现象在历次土地拍卖中实为少见，拍卖现场一片“和谐发展”之景。
业内人士分析：地理位置欠佳 体量小或造就内定结果
资料显示，该地块东至永新北路，南至纬一路，西至北川河，北至郊环切向线绿带，从地图上查找可以看出，地块虽然紧邻嘉定区政府，但同样也紧邻太仓市，可以说地理位置相对偏远。
此外，该幅地块出让面积仅31710.8 平方米，沪12条强调，项目规模大于3万平方米的住房项目，分批申请预售证的面积不得低于3万平方米，项目规模小于3万平方米的需一次性申请预售证。那么如果该幅地块项目建成推出，仅推出两次就能完成项目的销售，可见，由于面积限制，所建成的项目体量较小。因此，受体量限制，大型的开发商则不利于长远规划投资，反而此类地块或能得到中小型开发商的青睐。
地理位置欠佳，体量小或已将一些开发商屏退竞买队伍之外。
此外，还有业内人士认为，内定也是情有可原。首先，嘉定区政府受到去年2幅地退地的影响，或有“一朝被蛇咬、十年怕井绳”之意。其次，内定后或能更好的控制土地开发进度，从而应对日益趋紧的土地政策，同时也能够贯彻国土部精神，降低地价。
