DI设计及咨询公司帕多尔艾：欧美商业地产经验谈

[center][img]/upload/news/20041023214029308.jpg[/img]图为DI国际性建筑设计及咨询公司执行董事长帕多尔艾[/center] 　　为了指引中国商业地产健康发展，推动Shopping Mall运营专业化，同时也为了使全国各地的发展商有一个近距离接触金源Shopping Mall及面对面与数百家商业企业接洽的机会，由铜锣湾集团、新地产杂志、新浪房产主办的 中国商业地产高峰论坛暨Shopping Mall全程运作交流会于10月22日—23日在北京世纪金源大饭店隆重举行。 　　此次论坛引起了社会各界的广泛关注，与此同时，全国知名超市，家电，餐饮，娱乐，中国商业地产领域众多代表人物都将出席此次盛会，各大媒体也将对此做深入报道，以下为DI国际性建筑设计及咨询公司执行董事长帕多尔艾先生发言实录： 　　帕多尔艾 ： 首先感谢主办单位对我的邀请，今天我们的演讲内容主要是带大家走过一遍开发商业房地产从初期的策划到设计过程，把这个过程我们演示一些案例，分享一些国外包括欧美的一些比较新的概念和理念。 　　今天我想给大家分享的是一个理念是概念和创意，你要给你的顾客创造一种体验，我们所说的这种体验，第一它必须要有先知先觉的领略性，同时也是娱乐和教育的结合。最后一点就是要做到一种品牌的效益出来。我们会过一些最新的概念，我们再逐个的给大家介绍。 　　我想我这样总结一下刚才帕多尔艾讲的一些内容，从建筑设计师的角度来讲，参与房地产开发特别是设计这个阶段，我们通常所遵循的第一个原则就是从市场上去寻找，去寻找你需要满足客户的要求。我们今天所做的演讲，唯一能要求你记住的东西，我们会提到一定要去做充分的市场调研，去做可行性分析，从市场上从你的目标客户中去找到你要做的商业房地产的策略，从这里面去找到你的概念。它刚才举的几个例子，比如说在欧洲、西班牙和英国有一些房地产开发，那么它通过市场调研，注意到它的目标是一些中高档的妇女在追求一种生活情趣，生活享受，在注意这样一个设计和概念，融入到购物中心里，就能够充分达到目的。比如说第二个例的是在拉斯维加斯，拉斯维加斯是一个比较特殊的商业环境，它去拉斯维加斯的人，一般都是寻找一种兴奋，一种环境。 　　针对这种特殊环境，它的很多零售商业的设计都是充分地围绕去做了很多非常夸张、非常超出常规的设计，它反映的就是不敢你运用什么样的概念，什么样的设计主题，你首先需要的是找到你的市场依据，找到你的客户标准，这样使你的起点去做你下一步的东西。 　　我刚刚给大家演示的案例是一个品牌店，大概在中国这边也看到很多，针对这个案例它非常有特性的内容就是它是一个比较高档的品牌消费，在设计它的店的时候，我要服务客户的种种要求，比如说他们所有整个店面里藏了很多摄像机镜头，客户在试鞋的时候，就通过摄像机镜头从几乎360度的角度，把你穿鞋以后的效果拍摄下来，同时这些效果投影到商店的四面墙上面去了，所以等于客户在店里就变成了试衣室，同时这个店面设计又设计成了几乎像一个艺术博物馆风格的店面，给人的感觉非常高雅，非常经典，非常高档的一种购物环境。这就是我们刚才提出来的，针对你特别的客户，对它的要求去创造这样一个理念的根据。 　　从专业角度对当前的购物中心发展环境和发展基础作出判断和分析，有助于我们更加准确的把握中国购物中心发展的策略，并且以此来研究提高购物中心项目和成功解决方法，从而实现以专业化推动产业化的目标。这是我演讲主要表达的思想内容。只有实现了专业化的操作，中国购物中心才能上升到产业化的高度，这是我们透过两年多的实践所总结出来的最深体会，只有这样的专业化操作使购物中心上升到产业化的高度，那么购物中心所发挥的功能，比如在合理开发和健康运营的条件下，整合的土地，不动产制造商和零售商资源，他们良性的功能才能得到切实的发挥。 　　才能够最终达到市民的精神和物质需求的满足，就业的扩大，税收的增长，以及城市功能改善的社会化目标。从产业高度讲，实现引导商业网点的合理配制，商业设施的升级，乃至活跃旅游、文化、消费、多元化市场这样一个重大的产业化目标。所以今天我的讲题主要包括三个方面的内容： 　　我们进入到第一个，关于中国购物中心和商业地产行业的发展环节，应该说目前社会各界对购物中心和商业地产行业发展存在的问题，比去年和今年上半年要清晰很多，我们总结了一下，这个问题是对购物中心的定量和定型上，只是在目前的阶段要解决好存在的一些问题，还缺乏足够政治上的引导，还有一些具体的调整设施。目前阶段我们已经全面启动了对国内部分城市购物中心，包括一些重要的商业地产项目的体谅，行业的规模，以及专业要求的一种评价和分析机制。我们可以这样讲，经过两年多的实践，中国已经初步确立了购物中心和商业地产开发和运营的专业化体系。也已经有相当数量的项目开始从摸索阶段向成熟阶段进行转变。一批运转良好的购物中心和商业地产项目发挥的作用得到进一步的增强。 　　我们现在给大家简单介绍一下三个我们DI建筑院做的项目，第一个是我们前天年在北京参加一个投标项目，中关村国际商场，这个概念当时是北京四个规划区其中的一个西北角上，当初我们这个创意主要是考虑到第一它已经远离了市区，你要创造的环境就是能够让消费者可以去购物、休闲，整个的概念是一个龙的形体，龙头是轻轨的换乘站，另外一个考虑因素就是我们在了解这个项目的情况下意识到，在这个场地如果你侧重于太多做零售百货，没有足够的商圈去支持的话，有可能会变成一个星期五、星期六、星期日热闹，到星期一、星期二又成为冷清的场地，所以我们增加了一些马戏团的项目，综合室内室外的项目，这样去创造一个概念去开发商。 　　下面这个是在佛罗里达洲，这个恐怕是北美开放式购物中心的第一个案例，他当时非常成功，从一个体现是它采用了室内室外结合的方式，基本让大家享受在露天的环境，同时由于当地气侯比较炎热，他们也可以随时走进室内，在有空调的环境里休闲享受。当时这个项目开发的时候，由于周边地区非常荒凉，由于房地产项目的带动，把整个周边地区的商业行为和活动都带动起来了。所以从这个角度来讲的话，一个好的概念，符合当地情况的创意，往往才能真正带来社会效益和经济效益。 　　下面第三个，是我们在新加坡做的项目，可能去过新加坡的人都会看到这个项目，当时是一个旧街改造项目，它原先是一个旧街，几乎是新加坡的一个红灯区，当时我们采用了比较大胆的创意，就是把整个街区封闭起来了，用一个很大的玻璃屋景带进了很大的自然装，把它放在封闭的室内空间里，通过这样一个创意做出了这个项目，成为了当时非常有影响力的购物中心。 　　说到给商业房地产带来创意和概念的话，这里有一个例子，就是我们要考虑到，你的客户现在越来越重视的是娱乐之中的教育体验，比如说现在国内外都比较流行攀岩墙，做了这么一个有特色的东西在购物中心里面，这个案例里面是全世界最高的攀岩墙，自然而然就给你的项目带来非常独具一格的吸引，同时它本身又具有很强的社会意义，能够带动很强的社会效益。 　　这是欧洲一个非常成功的百货经营者，它在做店面设计的时候，实际上给设计师提供了非常非常高的要求，甚至是一种极限要求，刚才大家看到了他一些非常有特色的设计，他会把墙用所有的红酒瓶子来装饰，不管你是1.8米的大个子，还是不到1米高的小孩，你都能够在消费环境里体验拿货，拿到展示的商品。我在这里插一句我个人的观察，在酒店入住的时候跟前台打交道，我发现前台做放电脑和键盘的桌子，实际上那个高度就非常不舒服，因为前台的人员必弯着着身子，当时在设计的时候设计师就没有想到，站在什么样的高度去方便他工作，所以我觉得你是一个用心的设计师，经常讲到所谓人性化的设计，你怎么样去体现人性化的设计，我觉得从这些细小的东西，就可以体现到到底一个好的设计师和一个专业的设计师做出来的区别。 　　现在稍微讲一下这个案例，现在的商业购物环境通常都讲到，购物要和娱乐相结合起来，真正购物和娱乐怎么结合起来呢，这是我们在加拿大做一个项目的规划，这个项目我们在整个商场其中一端是主力店，它专门做户外的运动品，尤其在设计的时候我们考虑到主力店的位置，在它的店面门口我们设计了一个非常大的人工湖，在这个人工湖里面我们就可以放到很多节目里面去，包括游艇、滑船、钓鱼这一类。这些活动实际上就完全结合了这个主力店，它销售的产品，比如鱼竿、划浆或者卖独木舟这些产品就和身边的环境充分结合起来了，创造的既是有买卖行为的商业场所，同时又是一个有娱乐有生活情趣的场所。 　　这是我们刚刚做完的一个项目，在温哥华。这个项目的一个特色我们带给开发商的开发理念，就是因为它所特定的市场，在温哥华当地有非常高密度的华人居住区，这个开发项目本身又是一个类似市区的购物中心的概念，我们结合了它在本地华人区的密度，我们把购物中心开发成带有封闭式中国城的概念，因为它的很多招商租户又会是在温哥华定居的华人，所以在做分割的时候也考虑到这个特点，做了很多超乎常规的，规模相对比较小的空间分布。同时结合本地消费市场的人文特色，去做的购物中心概念。 　　这个案例是在意大利，它的主要特征就旧区的改造，我们提出来现在中国市场也有很多类似的开发项目，作为设计师一个就是我们帮助开发商去根据市场和特定的包括环境的因素，去创造一个概念，同时在做这个项目的时候，需要和当地政府有非常密切的接触。我们在这个项目里非常紧密地和开发商去合作，通过专业公司的概念，为开发商争取到了很多市政规划的优惠政策，把一个原先的铁路加仓库的旧工业区改造成非常大综合的商业开发项目，包括购物中心、会展中心、写字楼和酒店，从而通过这样一个项目也把城市的这一部分商业合同充分带动起来，从这个角度来讲实际上是三方政府、设计师、设计院和开发商共同努力创造出来这个开发项目的概念。 　　这个项目是在意大利，大家看到左边的平面图是我们在接手这个案例的时候开发商给我们的，由于它的设计有了一定的局限性，我们在接手这个案例以后重新帮它布局了，一个是增加了平面设计摆布生动的情趣性，另外从效率来讲，我们帮它增加了6%的面积，在这个项目差不多6千多平方米，从这个案例讲，我们想说明一个问题，就是建筑设计师实际上不应该盲目地作为一个操笔手，他利用它多年德商业经验应该和开发商共同去创造这样一个商业概念的策划。 　　我们最后的一个案例是在拉斯维加斯，大家都知道拉斯维加斯也是非常特殊的地方，它做的项目是最具有说服力，从创造品牌这个角度，因为去拉斯维加斯都知道，拉斯维加斯每一个赌场和酒店都是完全不一样的个性，现在我们参与的这个项目实际上有可能成为北美最大的一个私人投资公共交通的项目。它是一个单轨列车，这个地图上大家看到黄色的线就是单轨车走的路途，红色的方块就是拉斯维加斯主要的赌场和酒店，开发商面临的问题，既然投资了这么多钱怎么能够充分利用它把这个人流带动到购物中心里面，实际上是购物中心赌场、酒店和公共交通设施的一个充分整合。 　　我想大家也都知道，作为一个投资商它会充分利用任何一个细微的细节去做投资，刚刚我们提到的单轨列车，实际上它本身也创造巨大的广告平台，花在拉斯维加斯里面的广告费用超过了10亿美金，在独轨火车的创意上，我们也看到几个比较大的品牌，利用这个品牌去做广告。包括票房价非常高的电影，另外大家还可以看到其他的几个比较大的商业品牌，在利用这个品牌做广告。 　　实际上这个案例现在也几乎在整改整个拉斯维加斯的历史，因为由于巨大的公共交通体系，它实际上在改变沿线所有的赌场和酒店，以及他们的零售环境设计理念，作为设计师来讲，它的起点就是开发商和投资商给你提供这样一个平台，你设计师怎么样用一个建筑用商业的语言去把这个概念体现出来，包括通过水景、景观的设计，甚至聚集到商铺的一个椅子的设计，种种细节去达到这样一个效果。 　　我在这里补充一句，特别在商业环境中，作为一个专业设计师，实际上他的任务并不只是第一，创作一幅雕塑或者一副油画，当然它也不是一个简单的，按照开发商的质疑把点连成线，一个设计师首先需要丰富的商业理念，首先把经验带给开发商，同时必须有敏锐的市场触觉，他知道做商业场所不光是从美学的角度，从建筑的角度，你要达到一定的效果，实际上注定一个项目的成功和生命力，很关键能不能把商业功能充分体现在你创作出来的作品里，这个才是一个项目成功的一个很大因素。去完成这个任务的主角是谁呢？就是一个好的商业建筑设计师，今天非常感谢给大家做这个演示，如果会后有兴趣有其他问题的话，欢迎大家来找我，我们会留在现场，公司还有一部分资料供大家观看。谢谢大家！