北京CBD规划变更 砍掉200万平米 发展商何去何从

　　3月9日，记者获悉，CBD的规划的确在做大幅调整，且被砍掉的面积至少有200万平方米。这不仅使很多发展商的希望落了空，还将对部分已经获准进入CBD的发展商造成不小的影响。种种迹象表明，一场“突围CBD”的大戏即将上演…… 刚刚在去年做完的CBD整体规划，如今将面临重大调整。3月9日，记者获悉，CBD的规划的确在做大幅调整，且被砍掉的面积至少有200万平方米。而日益拥堵的交通及商务与住宅比例的严重失衡则是CBD此次被砍的两大祸根。 　　CBD的良好发展前景，令不知多少发展商垂涎三尺，趋之若鹜。而今，200万平方米的总量被砍，不仅使很多发展商的希望落了空，还将对部分已经获准进入CBD的发展商造成不小的影响。种种迹象表明，一场“突围CBD”的大戏即将上演…… 　　调整酝酿已久 　　“CBD的规划面积总量将要压缩”，这在北京房地产圈已经流传了许久。近日，记者从CBD商业房地产开发公司的股东方获悉，CBD的规划的确在做调整。对具体压缩的数量，该负责人拒绝透露，但据业内可靠人士称，被砍掉的面积至少有200万平方米。 　　据一位开发商透露，早在去年秋天，CBD规划调整的信号就已经通过一个内部座谈会透露出来了。会上就有北京市领导对CBD的现有规划表示严重不满，认为CBD的规划建筑面积太多，严重影响了地面交通，“开发商赚了钱一拍屁股走人了，拥堵严重，老百姓骂的是政府”。 　　CBD某项目的管理人员也做出了佐证。据他透露：“大概在去年年底，CBD管委会在内部会议上决定将规划的建筑总面积由1000万平方米调整为700多万平方米。 　　今年，北京市两会期间，王岐山再次表示，城市规划不合理，是导致交通拥堵问题的重要原因，并流露出要压缩CBD规划的意思。而市政协委员，北京华远集团总裁任志强在市政协会议上，对市政府突然决定变更规划的行为进行了质疑，再次引发业界对CBD规划更改的关注。 　　三招压缩总量 　　目前CBD已经批准的项目和现有的项目，总面积相加已经超过了900万平方米，且不说还有待批的项目了，那么要把规划压缩到800万平方米以内，怎么处理这些矛盾？ 　　据可靠消息称，市政府对此的初步意见是分三种情况处理：第一种情况，已经拿到项目规划建设许可证的项目，不做调整；第二种情况，已经拿到立项，规划待批的项目，做小调；第三种情况，已经拿到立项，规划尚未递交的项目，要做大调。这样，把面积降低到800万平方米以内。至于待批的项目，目前的可靠消息则是：“一切审批暂停，等待规划调整。” 　　对此，记者询问CBD管委会发展处的有关官员时被告知，目前尚未得知任何规划变更的消息，但是，的确在做对CBD区域内的交通规划调整。据其反映，虽然CBD内的交通规划一直在调整，但是，最近政府对CBD内的交通问题非常重视，所以调整力度也比较大。 　　这种调整，一方面意味着CBD内的交通条件的确将有大的改善，很多专家和业内外人士担心的CBD带来的交通问题，将得到一定改善，但另一方面，就意味着部分获准进入CBD的开发商和原来就把很大精力投注在CBD的开发商们，不得不进行企业战略的调整，重新考虑手中的资金投向和企业的下一步走向。 　　交通不堪重负 　　在CBD的总体规划方案确定之前，国内外11名规划专家组成的专家组前前后后讨论了很多次，对交通的承载量、建筑面积的容纳量等多方面，进行了反复论证。针对交通问题，有一个详细的交通可行性分析，认为交通规划足以承载1000万平方米建筑面积带来的人流和车流。 　　但此分析遭到王岐山的质疑，王岐山认为该分析缺乏整体观念，只考虑了CBD内部建筑带来的交通流量，却忽略了东二环等周边建筑带来的交通流量。CBD的规划要解决交通问题，必须考虑到周边建筑才行。 　　据透露，根据重新制作的交通分析，CBD区域能够承载的最大容量是800万平方米的建筑面积。而该区域已经审批的项目和现有的项目总和已经超过了900万平方米。有开发商说，如果加上待批的项目，总和已经达到1300万平方米！ 　　如此庞大的建筑面积，将带来的交通压力不言而喻，因此，CBD的规划不得不加以压缩。 　　商务让位住宅 　　导致此次CBD重新调整规划的重要原因，除了交通问题，还与CBD目前的发展严重偏离规划方向有关。 　　按照2001年确定的CBD总体规划方案的设计，CBD区域1000万平方米的总量中，50%左右是写字楼，25%左右建公寓，25%左右建酒店、文化、娱乐等设施，但是在实际开发中，住宅远远超过了其他类型的建筑。 　　CBD核心区规划建筑面积为1000万平方米，按25%的公寓建设比例，核心区内的公寓项目应在250万平方米左右。据伟业顾问的调查显示，早在2001年9月，CBD区域已经存在的公寓和住宅的面积已经达到219万平方米，这已经非常接近规划的住宅面积。 　　加上这两年审批的新项目，CBD区域内，住宅面积已严重超标。以至于有人戏称：“中央商务区正在迅速滑向中央公寓区”。 　　央视应否外迁 　　此次CBD规划变更，解决交通问题是首要问题，但是，是否减少了面积就一定能解决交通问题？对此，开发商有不同的看法。 　　今典集团董事长张宝全认为，要解决CBD区内交通问题，仅仅缩减面积是不够的，还要考虑到区内企业的经营性质。他提出，像中央电视台、北京电视台这样的单位，就不应该进入CBD。“它们进驻CBD，不仅对自身将来的发展是一种制约，而且将对CBD的交通状况造成极大的压力。中央电视台和北京电视台，除了自身工作人员进出CBD，对CBD的交通形成巨大压力外，前往这两个单位办事的人流也是远远大于一般企业的。将如此人员流动性太强的单位放到CBD内，将对CBD的交通造成巨大的压力。” 　　张宝全提出，应把中央电视台和北京电视台迁到郊区。因为他认为电视必将形成规模不小的产业，CBD区域内发展空间有限，当电视发展到一定程度需要扩张时，CBD已经无法提供空间了；如果迁到郊区，不但不用担心发展空间的问题，还将带动周边区域的经济发展，可谓一举两得。 　　CBD是工业文明时代的典型象征，是一个城市一个中心的表现，但现在，城市发展已经到了多中心制时代，没必要再遵循工业文明时代的要求，重点建设CBD，从而造成空间、人口的紧张，不利于环保，也不利于城市发展。如今北京、上海等大城市已经提出了多中心制发展战略，对北京而言，中关村、金融街等地区，都可以形成第二个、第三个商务区，由卫星城市的拓展，带动周边区域的发展，这样才能避免或缓解过于集中的商务区带来的巨大的交通压力。 商务功能逐步外延 　　北京中原房地产经纪公司总经理李文杰认为，CBD规划的压缩，将带来CBD的泛化。因为作为一个成熟的商圈，CBD区域已经形成了浓厚的商务氛围，这使市场对该地区的需求依然比较集中。面积减少，就会使这部分无法消化的消费需求和投资需求向周边地区转移，从而导致CBD的泛化。 　　李文杰表示，东二环到东三环，甚至到东四环，在客户群、地段、交通等方面，都有可类比性，因此，受CBD规划压缩影响的项目和资金将会选择其周边地区。如果把CBD看作面的话，其周围一些原有的商务集中区可以看作点。规划的压缩，将使这些投资需求和消费需求向周边的点辐射，如建国门地区、东四十条地区、东直门地区、第二使馆区、第三使馆区。 　　以纽约曼哈顿的发展经验看，中央商务区的办公和居住并非矛盾，在更大的意义上，两者是密不可分的。在曼哈顿周边分布着大小不一、按人群划分的若干居住区，其中就有被人们广为熟知的上东区，居住在这里的人们在相当大的程度上支撑着整个中央商务区的经济发展，也就意味着良好的CBD商务区发展需要与拥有高舒适度的居住区域相结合。 　　城门失火池鱼受益 　　CBD规划的压缩，使不少在区内开发的发展商受到了不小的影响和冲击。但是，对于已经进入开发阶段的CBD内各项目而言，无疑是一个利好消息，因为竞争激烈、“车道”拥挤的CBD项目开发如果能够控制其入口的“车辆”，自然其市场就会顺畅一些；而持币犹疑的消费者，自然在可能看到自己物业升值的前提下，进场“买进”。同样的，对于CBD周边的项目而言，也是一个利好消息。受益的项目有建外SOHO、金地国际花园、财富中心、尚都国际、新城国际、康堡等项目。 　　此外，CBD周边的项目也将受益匪浅。因为，目前CBD地区的供需是比较平稳的，如今，CBD规划压缩，必然导致供应量的减少，而市场的需求却没有因此变化，那么必然向周边地区转移，从而导致周边项目的热销，如富力城、苹果社区、后现代城、华贸中心等项目。值得注意的是，第三使馆区周边已经聚集了相当数量的高端楼盘，形成上游生活区的势头初露端倪，又拥有朝阳公园这一得天独厚的自然环境，因此其成为CBD的主要居住配套区自在情理之中。 　　政府诚信遭到质疑 　　在记者采访中，所有开发商都对政府调整CBD规划非常理解，认为规划调整势在必行。但是，几乎所有的开发商也对此次CBD规划调整而“失信于民”表示了较大的不满。 　　张宝全认为，在中国开发房地产，都面临政策风险问题。最初做城市规划时，政府的目光过于短浅，而城市的发展速度却非常快，这样，经常会面临规划与现实脱节的问题，从而不得不进行规划调整。但是，规划的调整，势必对企业的发展、战略造成一定影响和损失。政府在考虑到全局发展时，往往忽略了因为这种政策调整对企业造成的损失。 　　华远集团总裁任志强认为，政府的诚信是判断投资环境的首要因素。CBD的规则是经过政府批准并经过公示之后形成的，而众多投资者是了解了政府公示批准的规划方案之后才做出了投资CBD的选择，同时也是根据方案和规划的条件而进行投资决策预算。但是，政府在未下达正式文件公告的情况下，就做出了压缩CBD地区容积总量的决定，这将会改变投资成本与市场预期，会给发展商带来不同程度的损失。 　　任志强认为，政府有权力变更规划，但是首先应该在对规划修改前采用公示方式，并将预期变更的情况告诉所有的投资者。其次在修改已投入大量资金的项目规划方案时，应有相应的补偿措施，使政府的任何变更都建立在诚信的基础上，并使投资者有最起码的知情权，以维护政府曾经做出的决定的严肃性和权威性，增加市场对政府行为的信心。