东扩规划方案落定 CBD迎来第二次飞跃发展

　　10月16日，备受瞩目的CBD东扩区规划方案正式对外公布，而CBD区域至此也迎来了自1993年成立以来的第二轮开发建设热潮。在10月28日万科举办的“CBD2.0新规划价值论坛”上，业内外诸多学者专家关于CBD的价值进行了共同的探讨和研究，业内专家分析认为，CBD东扩的利好将会逐步释放，尤其是在市政、交通、商业等诸多方面都会有长期深远的影响，而这一系列东扩效应亦将迅速触及并拉升区域楼市。日前，万科在CBD区域推出的高端新盘万科蓝山，借东扩“东风”其升值潜力尤被一致看好。据悉，该项目的样板间也将于月底正式对外开放。 

　　CBD迎来第二次飞跃 

　　10月16日，CBD东扩的最终方案敲定时，美国SOM建筑师事务所设计提供的一号方案最终夺得桂冠。而CBD东扩的具体执行也已被提上日程。 

　　根据已公开的资料，CBD核心区将东扩约3平方公里，南至通惠河、北到朝阳北路、西起西大望路、东抵东四环，按照规划,北京市区两级财政将投入资金150亿元用于东扩区的基础设施建设，预计6到8年建成。与此同时,由朝阳北路向北到农展南路增加了占地面积为3.97平方公里的规划控制区，作为未来CBD的产业功能补充并预留发展空间。 

　　而这也可以算作是CBD的第二次高速发展的开始。早在1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》中就提出了北京要建设商务中心区（CBD）的设想。当时CBD的规划面积约为4平方公里，目前在这片区域已经矗立起了银泰、京广中心、国贸中心、财富中心、央视新址等地标性建筑，多家跨国公司的总部也已经进驻。 

　　但CBD的发展一直保持在高速的状态，尤其在2004年之后传媒产业及金融产业的大规模进驻使得CBD区域几近饱和。 

　　面对CBD区域产业聚集度不断飙高的现象，2006年后，北京朝阳区政府就委托了专业的地产调研公司对CBD功能性做了专题研究。两年调研后得出结论是，CBD应该择机东扩。2008年上半年，朝阳区政府正式向北京市政府提交了东扩的构想，而这一构想也在今年五月得到北京市政府批准，并在近日最终公布了其规划方案。 

　　CBD新一轮的开发热潮也就此拉开序幕。对于此轮CBD东扩，在日前万科举办的“CBD2.0新规划价值论坛”上，城市规划专业博士彭剑波表示，站在世界的高度看CBD，将来CBD将打造成为世界功能城市，会具备“全球商务中心”、全球银行和金融业中心以及全球精英人士聚集地等功能，CBD东扩后，大CBD的商务办公面积有望超过1000万平米。而北京CBD也有可能逐步与巴黎、纽约等CBD区看齐。 

　　东扩后 环保理念将成楼市主打 

　　而事实上，CBD东扩的规划理念不仅在产业和经济集中上有着很高远的目标，也将进一步使节能环保等先进理念贯彻执行下去。 

　　在此前CBD东扩规划方案评审的活动现场，对于美国SOM建筑师事务所中标的一号方案，尽管北京市朝阳区区长程连元表示其还仅只是最初的概念，并非最终执行方案，而下一步的规划综合阶段将集各类方案的所长而确定规划实施，但一号方案注重低碳以及交通环境的理念则无疑将一直延续到CBD东扩区的建设过程当中。 

　　事实上，对于CBD未来的建设与发展，朝阳区很早便喊出“要建设全球首个低碳商务区”的口号，而朝阳副区长吴桂英也介绍，早在第十届CBD商务节开幕之前，该区就已经跟世界零碳建筑组织及西门子集团签约进行低碳方面的战略合作。 

　　根据记者了解，目前国际上对低碳经济的认识，主要还是围绕着低能耗、低污染、低排放这些方面，并在朝交通、建筑、能源供给、工作方式和生活方式等方面扩展，其核心依旧是节能环保。 

　　事实上，目前CBD周边的一些开发商已经将类似的概念融入到其开发理念当中。以位于东扩区西大望路上的万科蓝山项目为例，该项目便秉承以人为本的设计理念，将项目所在地从原先“生产物品”的工厂场地转换为如今遍布森林的生活区，此外在具体的建筑环节，也运用了多项环境技术的手法，全力打造一个拥有城市特色的自然及绿色环保项目。 

　　而在日前万科举办的“CBD2.0新规划价值论坛”上，万科集团副总裁毛大庆也表示，目前的CBD缺乏人与自然的本真交流，所以，万科蓝山的建筑设计理念将从人本关怀出发，打造出绿色的、生态宜居的建筑，而这也是国际上城市发展的趋势，如日本东京的六本木，目前就已经成为最繁华的、最绿色的城市，因此，借这次东扩机会，万科将集25年建筑开发的经验，借鉴六本木的开发理念，将万科蓝山打造成CBD区域的典范。这也与东扩后重点强调的低碳经济区的理念不谋而合。 

　　区域楼市面临新一轮升值 或逼近四万 

　　事实上，CBD东扩方案的确定，首先惠及的便是东部楼市并将为其带来新的发展机遇。从目前东四环的楼市表现来看，各品牌开发商都已经开始蠢蠢欲动。记者了解到，远洋、万科、合生、招商等旗下项目均有意在近期加紧推盘速度，星河湾等老盘也表示将尽快清盘。另一方面，区域在售项目都不约而同地对现行价格进行了上调。公园1872目前销售价格达到了2.8万元/平米，较8月份开盘时上涨了2500元/平方米；而润丰嘉尚较此前价格上涨了3000元/平米，达到2.4万元/平米。 

　　“从未来五到八年做一个判断，我认为全国70多个大中城市，新房的均价将在现有的基础上翻一番，所以在北京四环之内，未来五到八年找不到新开盘每平米四万以下的房子是极有可能的，”在“CBD2.0新规划价值论坛”上，一向对房地产业持谨慎及批评态度的北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授却对未来楼市表现出乐观，同时他还表示，在CBD核心区域将来不会有可以用来出售的物业。 

　　根据新的规划，CBD东扩区内将新增300万平方米写字楼，但这些建筑的开发将不再延用原有的“开发商拿地—建楼—出租(出售)”模式，而是转向为部分企业客户“量身定制”高品质的专业商务楼宇，不再采用“散售”方式，转而力求整栋出售。这意味着此前CBD区域里类似SOHO现代城、建外SOHO、万达广场之类的开发模式将淡出。 

　　初步估计，东扩预计可拉动社会投资700多亿元，每年约拉动投资70亿-90亿，吸纳就业约14万人，平均每年新增1.5万人左右。中国不动产研究中心认为，CBD东扩规划的落实，中小企业、文化传媒公司会进一步集中，更多的年轻上班族会进入东四环及周边区域，随着购房者东部置业行动的加速，未来这里将成为北京东部中心生活区。 

　　因此，在CBD东扩之后，周边楼市将新增一定的消费需求，由此刺激交易价格上涨；另外，近70亿的资金投入将用于区域基础设施和配套生活改善，必然会进一步提升房地产的附加值，价格提升不可避免。