垡头功能区最优方案年底完成

　　垡头功能区今年6月就已经开始方案征集工作预计10月底完成

　　
欢乐谷华侨城区域已经日臻成熟（摄影 周晓东）

　　垡头，目前还是一片亟待深度开垦的土地。而其未来发展走向取决于一纸规划蓝图和建设者的实践。 

　　根据北京市规划委公示信息，今年6月就已经开始的垡头功能区方案征集工作预计10月底完成，于年底前完成方案综合深化，并按程序报审。 

　　多家巨头参与征集招标 

　　根据目前参与规划方案征集的阵容来看，巨头齐聚，北京华侨城、国奥投资公司同澳大利亚Hassell设计公司及DTZ戴德梁行组成联合体，英国BDP景观设计有限公司、万科企业股份有限公司、上海市城市规划设计研究院、清华规划设计研究院等在内的7个由规划设计机构、地产策划机构、房地产开发单位共同组成的联合体参加。 

　　伟业控股公司常务副总经理李红宇表示，此次垡头功能区方案征集，参加的实体都是集合了最好的设计、开发商和规划公司，本身也体现了大家对这个区域的重视和看好。 

　　而在规划专家看来，巨头齐聚也意味着这里将甄选出出色的规划方案。克而瑞（中国）信息技术公司华北区咨询中心总经理殷冬明表示，政府对于区域发展大体的定位之后，专业的设计公司、开发企业等参与规划方案的设计，可以体现实操性和专业性，提供众多优秀的规划方案，也便于在区域发展方案优中选优，是一种科学合理的模式。 

　　采用现行科学评选模式 

　　8月2日，热闹非凡的CBD地区12核心地块规划方案征集，吸引了60多家主体单位参与投标。而在此之前，去年10月左右，朝阳大望京商务区定位后，也向业内企业征集规划方案。据悉，其征集活动邀请了5家设计联合体参加，最终由美国SOM设计事务所和富力（北京）地产开发有限公司组成的联合体提交的方案，和由DADA国际建筑设计咨询（北京）有限公司、远洋地产以及中信仲量联行有限公司组成的联合体提交的方案，分获一、二等奖。目前大望京地区的多个地块已经完成土地供应。 

　　同样，今年4月，朝阳东坝北区规划设计方案征集工作也开展了。邀请的7家应征联合体由21家国内外一流的规划设计单位、市场咨询机构和国内有经验的房地产企业组成。 

　　不同于早期天通苑等区域的规划模式，目前北京的区域发展方案规划多采用此种政府定调、企业参与方案规划征集的专业模式，此次垡头区域规划招标也是如此。也就是先有思路，然后才去进行建设，而并非是摸着石头过河。据垡头文化休闲产业区管委会相关负责人介绍，目前垡头朝阳港项目用地已纳入今年朝阳区土地储备计划。 

　　■ 企业看垡头 

　　目前，垡头功能区的规划方案征集工作仍在进行中，12月底前最终规划方案报市政府审批。而这一区域已经成为业内讨论的一片热土。众多参与方案设计和有项目身处之中的企业均表达了对这一区域发展的看法，并提出了今后发展过程中应该注意的问题。 

　　区域参与者将分享附加值 

　　●伟业控股公司常务副总经理李红宇 

　　此次垡头功能区招标，参加的实体都是集合了最好的设计、开发商和规划公司，本身也体现了大家对这个区域的重视和看好。站在市场和客户的角度来说，15年前看到十大“边缘集团”的概念，垡头是其中之一，但是从2000年之后，欢乐谷开工建设、CBD开工建设那一天起，这个区域就不是边缘集团了。 

　　个人觉得这一次政府规划部门给该地区一个定位，也证明了这个区域的概念已经不再是边缘集团的概念，而是城市一个重要的核心。我们能解读到的就是政府会引导市场对这个区域有非常大的人力、资金、物力的投入。作为这个区域的参与者，会享受到附加价值。 

　　具体到现在这个时机和区域的市场，可以注意相对稀缺的资源战略性购买。所谓稀缺资源可能分两类，一类是这个项目的位置、环境、教育配套和其他的生活配套完善；还有一类稀缺资源，就是大的项目的首期。华侨城在9月份会推出新的产品，它的区位、配套日渐成熟，就是稀缺资源。华侨城身处垡头功能区这一个相对大的区域里，它的价值提升还有一定潜力。 

　　“总部”定位要与时俱进 

　　●北京万科营销总监肖劲

　　中国有句俗话叫做“后来居上”，后来者总是能够看见前者的一些缺点或者能够发现自己的一些优点，能够比别人发展得更好。 

　　关于垡头规划定位，有三点想法，定位总部基地，令人感觉规模特别大，把几个大的企业引进来。但是实际上，现在的总部都是有缩小的趋势。因为现在电子化速度很快。未来的总部不是我们想象的好几千人在一栋大楼里，整天开班车，要有食堂。垡头这个区域如果以总部基地来定位的话，要注意不应该把总部基地定位想得那么宏伟，它不一定那么大，很多公司的总部都在瘦身，而且功能也在外移，有的在外包，这是需要研究的。 

　　此外，交通。交通最关键的是它最后那一公里，或者最后那一环节的人性化问题，不是人能不能到达的问题。国外的总部，公交和楼宇之间的衔接、空间的利用完全是我们想象不到的，基本上是无缝化，就是能在本楼底下下车，走两步就能到电梯，这才是真正的无缝化，不要下车了之后还要走20分钟。 

　　区域利好支撑房价 

　　●华翰国际总裁助理沈波 

　　垡头建设环渤海总部商务区，是对这一区域的重大利好。北京是一个政治文化中心，全国很多企业都愿意把总部迁往北京。 

　　垡头定位发展总部经济，其产业也将面临一个升级。而在垡头现有的基础之上，将实现与CBD东扩区域相对接，又能衔接京津一体化，形成真正的国际化区域，对于整个区域的潜力提升很大，而在现有市场情况下，也将使房地产项目的价格得到有力支撑。 

　　垡头分担城市中心负荷 

　　●合生时代帝景营销总监周小芹 

　　此次的垡头功能区规划，我认为对于北京市的整体发展是非常有利的。目前北京的城市核心区负荷很重，城市中心发展已经很成熟，可发展的空间、可开发的区域少，地域很窄，但人口密度、交通压力、就业压力都非常大，急需一些可开发的区域去分担它的压力。 

　　目前垡头功能区规划也是一个非常完善、非常前瞻的规划，可以充分利用很多资源。需要注意的是，怎样把这个规划落实推进，让它建成的时间尽量缩短，让这个区域、业主，能够尽快地享受到配套、建设升级带来的效益。