浙医大地块规划方案公示 降到48米

取自杭州市规划局网站

　　被誉为西湖边“最后一块宝地”的杭州嘉里中心，原浙医大地块，究竟该建多高的楼，7年来一直受到杭州市民的密切关注。因为它的“相貌”将是湖滨一带的重要景观。2012年初，它呈现出了最真实的面目。昨天，杭州市规划局网站和嘉里中心工地现场上，贴出了“杭州嘉里中心”的批前公示。对最为关心的高度和密度问题，公示显示，主楼高度为48米，建筑密度从原来的40%调整为45%，其余规划指标没有变化。

　　从2005年土地出让，到2007年项目的概念性规划首次公开，再到2009年的规划设计方案公开征求意见，屡遭“难产”的嘉里中心面貌终于正式亮相。记者昨天为此专访了嘉里建设负责人，了解这块土地的最新动态。

　　高度从85米降到48米

　　在杭州市规划局网站上，记者看到杭州嘉里中心的规划公示图。

　　建设项目公示显示：该项目方案已经由省发改委组织有关职能部门审查通过。公示时间为1月13日至1月29日。

　　公示的内容为设计总平面图、主要立面剖面图和鸟瞰图。公众最为关心的高度问题，是通过一张“西立面图”显示的，该图标示的最高高度为48米。

　　在2007年的概念性规划中，主楼高度为85米；2008年降为56米；2009年的规划设计方案为48米，如今的最终方案延续的是2009年的方案48米。

　　杭州嘉里中心的主楼高度，是质疑的焦点，这也是该项目迟迟没有开工建设的关键原因。“在高度问题上，各方的认识并不统一。”嘉里建设杭州公司副总经理黄宏坦言，作为开发商来说，当然希望能建高一点，“不过专家和市民当然希望越低越好，最好不建。”

　　但显然，现在的48米，已得到了基本的认可。“从2008年到2011年，我们组织专家对建筑高度、体量以及对西湖影响等方面，一共进行了四次正式的专家论证，另外还有几次非正式的专家咨询。”

　　吴定玮，原杭州市规划局总工程师，是数次参与杭州嘉里中心方案论证的杭州本地人，对于西湖，有着特别的感情。“以前有人说，西湖边的楼太高，于是西湖变小了，我觉得这只是大家的主观想象。目前这个地块的现状是，地块西侧靠西湖的其他建筑高度基本都在30~40米，地块东侧的其他建筑高度在60米左右，专家组通过在西湖湖面现场观察，以及计算机模拟演示，基本认可现在局部最高点48米的高度。”

　　记者看到，专家们还给出了“立面色彩不要太亮丽、玻璃幕墙使用要合适”的相关意见。

　　建筑密度调为45%

　　另一个重要的指标变化是，建筑密度比原先的方案有所提高，从40%提高至45%。公示显示，项目总建筑面积为34万多平方米，容积率为2.57，建筑密度为45%，而建筑密度在原出让条件中则显示为40%。据嘉里建设杭州公司副总经理黄宏介绍，密度的改变是因功能布局设计的微调引起的，但总体的地上建筑面积并没有增加，相反，还略有减少。

　　和2009年12月公开征求意见的规划设计方案相比，记者发现，其酒店和酒店式公寓和原先接近，约9万平方米，写字楼仍约1.2万平方米，而商场面积从原来的8.8万平方米减少为7.1万平方米。变化比较大的是地下室，从2009年的两层增加到三层，约16.7万平方米。地下室除公共配套和停车场外，少部分规划为商业经营用。

　　事实上，从2007年的概念性规划至今，嘉里中心的建筑设计为适应高度的变化已做了相当大的调整。2007年的方案，由国际知名建筑师事务所KPF设计，当时的设计也是基于当时的出让条件。“KPF是一家美国公司，他们完全是按照出让规定设计的，包括最初的85米，但反对声音很大。”黄宏表示，最后他们选择和香港的WOY设计公司合作，“和美国公司相比，香港公司可能更为理解和尊重东方文化。”

　　和KPF公司的设计相比，WOY的设计将原先的大板楼改为点式楼，相对景观更为通透，并且设计了开放式公共广场。

　　土地算不算闲置

　　除了建筑高度之外，杭州嘉里中心是否存在土地闲置的问题也颇引人关注。从2005年该地块出让至今，时间已经过去了7个年头，项目一直没有开工建设，而当时14349元/平方米的地王楼面价，如今看来已经非常“小儿科”。

　　“土地出让和土地移交是两个概念，2005年土地出让的时候，我们拿到的还不是净地。”黄宏有点委屈地说，2005年时整个地块还没有搬迁完，而杭州嘉里中心项目用地分为三期，除了浙大湖滨校区之外，还有周边的一些零星地块，国土部门根据不同的拆迁进度，分阶段进行土地移交。“直到2008年，土地移交才最终完成。”

　　另一个不得不承认的事实是，因规划方案的不确实，导致杭州嘉里中心的建设进度的确推迟了。记者了解到，国土监察执法部门也曾对杭州嘉里中心发出过书面敦促通知。在省、市各级主管部门的协调之下，嘉里方面提交了设计调整以及各级主管部门审批的证明材料，以此证明“没有囤地”。

　　“有人说我们地块增值了不少，我承认，但嘉里从来没有表示过要将项目出售，大部分物业都将长期持有。再说了，这个项目每天的财务成本就要70万，能早一天投入使用的话，这些资金还可以继续滚动开发。”黄宏坦言，“既然拿地了，企业也要承担这样的风险和压力。”

　　据嘉里方面透露，在此次批前公示之后，争取将在今年第一、二季度开工，预计在三到四年左右的时间，分阶段试运营。

　　记者手记

　　“身高”之争

　　七年博弈

　　7年了，如果一切顺利的话，杭州嘉里中心应该已经建成运营。只是如今呈现在大家眼前的，仍然是一块空荡荡的土地。

　　和之前每次接受媒体采访时避而不谈的态度不同，这次嘉里方面非常坦然地接受了我的采访，还将厚厚一摞政府批文拿给我看。

　　我问嘉里，你们是怎样平衡西湖景观和企业利益的。毕竟，根据出让条件，哪怕原先85米的高度对企业而言也没有错。

　　对方的回答是，从商业角度上说，做酒店的商业价值并不一定是最高的，但是没有做成会所，没有成为某个人私有的财产，嘉里方面也是想更多的人能够领略到西湖的美景。

　　我又问，降了高度，利益受损，有没有要求政府部门对企业做出补偿。他们的回答是，没有。

　　局部48米，建筑密度45%，相信，这就是妥协和博弈的结果。

　　事实上，嘉里中心最被人关注的高度之争，一定程度上因当初规划条件的不确定性引起。

　　当时，在该地块的《杭州市国有土地使用权出让合同书》中规定：新地块上的建筑基本限高为25米。局部可适当提高，但超过25米部分应控制在总建筑面积的1/4以内，具体提高幅度在方案论证中结合西湖景观分析确定。

　　这条极富“弹性”的规定，给日后带来了诸多不确定。因为从理论上说，“局部可以适当提高，超过25米部分在总建筑面积的1/4以内”，意味着只要做到这个指标范围，建筑就可以造无限高。而之所以有弹性，也和土地能不能卖个好价钱息息相关。

　　但这样的弹性，从今天来看，并没有真正的得益者。一位从2004年就参与此事的嘉里工作人员说，事情走到这一步(总算有了个批前公示)，对他来说也是一个解脱。