老中关村悄然没落 新中关村蓄势待发

    五年前争相入住中关村的英特尔、康柏、惠普等一些跨国公司陆陆续续地搬走了，据说，仅剩的旗舰企业微软公司近日也生去意。一些国际化大公司因不满中关村的基础设施和环境现状又不愿入住，部分写字楼被闲置。中关村往昔的风采不再依旧。有人说，中关村像一个尘土飞扬的大工地。中关村难道真的没落了？

    中关村——一个“没落的村庄”？

    失去了数年前英姿勃发的如宏气势，今天的中关村写字楼市场如同步入冬季，寂寥而黯淡：处处是工地，环境嘈杂，交通拥堵，房价不菲，整体形象欠佳。由于缺少足够的吸引力，许多颇具号召力的知名企业走的走，散的散，中关村只剩下以中小规模为主的“散兵游勇”式企业。中关村遭遇到前所未有的艰难困苦。造成其写字楼滑坡局面的原因不外以下几个方面：

    其一，历史原因造成房价过高。在上周ＩＴ专业协会主办的研讨会上，有业内人士分析说，中关村是一个靠贸易起家的特殊区域，贸易是流通行业，产生的利润高，普遍认为该行业的企业能承受偏高的租金，所以此地价格有“劫富济贫”的意思。

    其二，多样性物业的选择冲击写字楼市场。区内的中小企业以前大多租写字楼，现在更愿意租商住两用的公寓，因为比起写字楼，商住楼可以２４小时地运转，办公与休息更方便了；有的物业采用以租代买的方式，先交几万元的订金，每月交租金，数年后该房产就成了租户自己的房产；再加上按揭、贷款政策越来越宽松，写字楼的日子更不好过了。

    其三，高档写字楼开发过多而失衡，按照中关村不同的客户群体的不同需求，比较合理的比例是：高档应适量，中档为主流。中档写字楼的信息、网络、宽带技术则必须齐全。目前与办公相配套的各种产业、场所、设施等不完善、不合理、不便利，比如金融以及餐饮、娱乐、购物条件等比较欠缺，也让中关村写字楼的租务市场百上加斤。

    中关村——正处于产业升级的“阵痛”

    当前中关村写字楼物业存在的主要问题是：单体项目规模不够，最大体量的数码大厦也只有２０万平方米的建筑面积；各项目零散分布，没有凝聚力，形成交通不便、各自为政、人气分散的局面；写字楼普遍功能不全；开发商只看眼前收益，采用销售而非出租的方式，不做长远投资的打算；信息互通不够。为此，政府下大决心对中关村进行大幅度的改造，三年后的中关村将是国内设施环境最先进、能够吸引世界５００强的高科技园区。当然中关村美好未来所要付出的代价必定是今天的街道“拉链”、成块的土地拆迁、尘土飞扬的大工地。“阵痛”只是暂时的。环境、交通、配套……一切的不利因素将在巨大的机器“隆隆”声中逐渐地焕然一新。

    在改头换面的整个过程中，一方面是政府对大环境的整体改造，包括办公、流通、产业、人文等硬环境，出台吸引人才的优惠政策，建立法规方面的技术服务平台，减少工作环节和手续，提高审批效率等软环境，以及整合创新土地、资金和科技等资源。另一方面是开发商和企业也要齐心协力营造各自的小环境。

    中关村——高科技“新村”在崛起

    据北京中关村科技园区管理委员会有关负责人介绍说，未来中关村的设施环境将是国内一流的。按照规划，中关村主要分为西区、软件园、生命园等几个园区。西区将按照国际高档物业区的设置。据悉，西区的规划建设面积为１１５万平方米，地下三层是管网连通，所有的地上设施通过地下管网来连通，地下二层停车库也是连通的，地下一层是汽车道连通。因为地面比较堵，所以汽车的流动层在地下一层。也就是说，这个５０公顷的土地是一个整楼体，地面上进行不同物业的分类：会展中心、各类写字楼、广场等。一个中心区、一个发展区把科研、产品、产业化连成线，形成一个巨大的产业链的需求。

    可以说，８０年代中关村是电子一条街，是商贩的天下，９０年代是众多中小公司的聚集地，二十一世纪则是现代企业，特别是智慧型的高科技企业将是中关村的主流。有资料显示，中关村本土企业已形成了贸工技的产业格局。随着ＷＴＯ的加入，国际商跨公司全球商业模式也会转移到中国。一边是本土企业越来越成熟，另一边是国外企业会因为这里强大的吸引力而越来越看好中关村。一个高科技新中关村正在崛起。
 
    文/叶晴