"大趋势"影响京城楼市的十个方面

　　上半年，身处庐山之中的人们还多多少少有些乐观；

　　年中，申奥的成功为楼市注入了一剂强心针，乐观人士甚至做出火到2007年的预言；

　　接近年底，开发商们检点今年的收成，才发现与年初的预期还有不少距离。

　　2001年，京城楼市在越来越严峻的竞争中，悄悄进步。

　　1　现房走俏平稳过渡

　　当市场经历了高峰期开始趋于平缓；当供应量过大区域的部分楼盘正常销售量由每月70至100套降低到30至50套；当市场上对各种各样曾经一使就灵的推广手段无动于衷；当人们反思自己的产品，与一两年前相比已经提高了不止一个台阶，却仍然激不起买房人的热情时，有些人不由自主地恐慌起来，并进一步地推测：楼市真的要崩盘了吗？

　　事实上今年北京楼市总体需求量仍呈迅猛增长趋势，从市统计局最新一期的统计月报上看，尽管从10月份开始有相当一部分开发商认为北京楼市开始“疲软”，但全市的最终统计表明：“商品房销售旺势不减，增速略高于上月”。部分开发商之所以有“疲软”的感觉，完全是因为北京楼市的“饼”越摊越大所致。从前年、去年至今年，持续三年供应量剧增，累计推出新楼盘总量在700个左右，而至今仍没有出现早就有人预测的“跳水”现象，这无疑是北京市场上坚挺的购买力给我们带来的幸运。由住总集团开发的千鹤家园10月份热卖91套，创该楼盘今年前10个月单月销售的最高纪录。他们自己在总结经验时认为，10月份卖出“新高”，主要原因是项目已进入看得见摸得着的准现房阶段。由卖期房逐渐过渡到卖现房，这是北京楼市与国际接轨的必经之路。

　　由于楼市需求量的增加总体上相对滞后于供应量的增加，加之市场上竞争楼盘之间日趋同质化，很难决一雌雄，只能平分秋色。反映到每个项目的微观上，难免出现僧多粥少的现象，导致局部区域出现项目推广难度增加、销售速度放缓的现象。业内人士认为，这属于市场发育过程中的正常状态，说明京城购房者越来越理智，并预示北京房地产市场正在从非常状态进入相对平稳时期，这是楼市日臻成熟的象征。

　　2　新盘辈出谋定而动

　　两广路和南四环、京开高速的开通，大大改善了城南的市政基础设施条件和交通状况，成为继CBD及泛CBD地区的城东、亚运村及望京地区之后的又一热点。

　　从今年初开始，北京房地产项目的前期审查进一步放开，投资环境得到改善，加上诱人的市场回报，使投资者的信心大增。据市开发办统计，在今年上半年立项的180个项目中，有148个是新企业，占总数的82．2％。

　　今年年中申奥成功引发楼市销售小高潮之后，由于局部区域供过于求的状况凸显，使部分楼盘的销售速度放缓，因而引发了一部分人对楼市的危机感。危机感将促使开发商重新审视市场形势，调整产品规划以及对销售的预期目标，由此实现在更高性价比层面上的市场竞争，并增强业外和业内资金投入房地产的风险意识。开发商风险意识的增强还能直接影响项目的投资决策和开发步骤，谋定而后动，将是今后投资房地产决策者的最佳选择。

　　3　群雄逐鹿汇聚京城

　　在打通两广路利好消息的驱使下，香港新世界地产继投资开发新康家园、新景家园之后，今年又斥巨资开发了位于两广路边上的新世界家园。香港地产大亨李嘉诚旗下的和记黄埔也决定在北京规划中的“十大边缘集团”之一的东坝投资100亿元，兴建新的大型住宅社区。曾在京成功开发华澳中心、紫竹花园、御景园的海外投资集团最近决定在北四环的洼里和东三环的呼家楼再建两个大型居住社区。与此同时，众多内地的地产强龙，其中包括广州珠江、深圳金地、大连万达等，纷纷涌进京城。目前，外省市在京投资房地产的企业已达到83家，超过国内任何一个大城市。

　　万科青青家园的推出，标志着最早进入北京市场的深圳万科开始扩大在北京的投资份额。而新进京的外地开发商就没有那么顺利，除广州珠江近日在城东开工的珠江绿洲家园外，大部分新项目在今年还只能停留在引而待发的状态。尽管北京这个城市的进入壁垒还相当高，跨地域发展的步履还有些艰难，但是，他们未来的发展势头已经清晰可见。

　　与此同时，今年的房展会成了北京地产集团军纷纷搞集体亮相的舞台。首创、华远（即将更名为华润置地）、万通、太合、当代、中远等集团分别在4月、5月、9月集合旗下所有在售主要楼盘参加国贸的房展会，以打造地产“巨轮”的形象。而华远与华润的分家，则预示着未来两年，京城将又出现一个新的地产集团。

　　另外，今年北京开发商与外埠开发商的交流与研讨异常频繁。由北京晚报主办的5月份的全国地产总裁峰会和实战创新论坛；11月份邀请“京城楼盘50强”包乘北京晚报地产明星号专机飞赴深圳参加中国住交会，考察深圳楼盘并举办“北京日”等系列活动，均受到业内人士的一致好评。

　　4　需求飙升低价缺位

　　今年北京城北商品房的价格虽然在申奥成功后有些上扬，但总体趋于稳定。据市开发办统计，今年7月在售住宅商品房每平方米的平均价格是4716元，比今年6月还降了56元。回龙观、天通苑两个老经济适用房项目后期的大面积开发，以及长安新城、翠城两个100万平方米新经济适用住房项目的问世，迫使周边地区的新楼盘以低价入市，这是房价稳定的一个主要原因。

　　其次是集团购买的彻底退出，使北京房地产进入理性化发展阶段，面对越来越多的新楼盘，激烈的价格竞争使大部分开发商采取了让利于购房者的营销策略。

　　由于城区危旧房改造量的逐年增加和申奥成功后京城市政道路及地铁5号线、城市轻轨铁路建设的大力推进，今年北京的拆迁户剧增，仅城区危房改造便已动迁居民5．9万户。再加上中央在京单位的住房补贴已相继发放，普通居民的购房能力大大增强。价格低但品质却并不低的经济适用房是这些人中多数人的首选。但老经济适用房项目都已基本售罄，回龙观和天通苑均有上万户居民在排号等待认购，而今年新推出的长安新城一期也已被争购一空。翠城虽然在今年的国贸秋季展会上露了一回面，但目前还没有正式开盘销售。因此，尽快开发新的经济适用房项目，既是满足居民需求的当务之急，也是稳定京城房价的必要之举。

　　5板楼风行品质提升

　　在今年已经入市的250多个新楼盘中，纯塔楼项目已经退减到不足三分之一。板楼以及板楼的变种（如板塔结合）占到了55％，其余的10％是Townhouse等更高形式的低密度住宅。尽管与南方城市比北京没有那样强烈的通风要求，尽管一梯四户点式塔楼的居住舒适度未必比小面宽、大进深的板楼差，但市场上仍然把板楼看成一个社区品质的象征。

　　今年，北京聘请洋设计师担纲社区规划设计或园林景观设计的楼盘越来越多。在北京晚报主持评选出的2001年度十大明星楼盘中，除世纪城和华鼎世家外，其余8个楼盘在规划设计时，都请了“外援”。除此之外，新楼盘品质提升还体现在很多方面：户型设计越来越人性化；去年宽带入户还是少数楼盘的卖点，到今年几乎家家都已经智能化；无论大小社区都有自己精心规划的中心花园或园林景观，只是园林的风格和主题各异；中空双玻塑钢窗已不是新鲜玩意，人们关注的焦点已经落在平开还是推拉、外开还是内倾，究竟哪种开法的窗更适合北京及楼盘所处的小环境这个问题上。

　　我们总是在强调市场还不成熟，产品还不完善，蓦然回首，发现不知不觉中北京住宅和社区品质真的已经进步了很多。当然，这永远不能成为我们故步自封的理由。

　　6　联体别墅慢慢熬汤

　　不知道是大家对Townhouse的期望值过高，还是联体别墅真的遇到了意外，今年这一楼市新产品并未火爆起来。年初曾有些业内人士放言，今年北京楼市的Townhouse年。有人总结说：凡是不承认自己是Townhouse的卖得都不怎么样；而市场上公认是Townhouse的反而卖得不错。

　　从客观规律来看，一种新兴的居住观念的传播需要过程和时间，即使是业内人士充分认同，离广泛的消费者层面也还有相当距离。更何况业内人士对Townhouse的认识也是各有千秋。今年联体别墅的发展态势说明：这一楼市新产品在北京仍然是非主流的居住形态，后势看好有待来年，只有像一栋洋房、时代庄园、亚运新新家园、万科青青家园那样，具备了准现房的项目，才能在抢占市场先机的前提条件下，获得较好的市场回报。

　　7　商住创新续写辉煌

　　如果说以橘郡为首的Townhouse项目是去年京城楼市的新产品，那么以数码01大厦为代表的公司公园（俗称新商务公寓）的兴起是今年中国加入WTO，北京写字楼市场整体回暖的一个表现。这种物业的立项是住宅或者公寓，而设计形式上完全按照写字楼的标准，目标客户群是不愿意在住宅楼里办公又不愿承担写字楼高昂成本的成长型企业，以及看好这一市场的投资客。

　　公司公园脱胎于SOHO，但是与SOHO相比，无论是设计的适用性还是在目标客户群的纯粹性上都已经有了质的飞跃。公司公园是一种比大型写字楼更适应于成长型企业需求的新型商务物业。人们围绕“商住”的争论从去年一直延续到今年，但并不妨碍少数几个公司公园类物业的热销。无论是地处CBD商务中心区的数码01大厦，还是中关村白颐路上的韦伯时代中心C座，都在没有大规模推广宣传的背景下获得了良好的市场回应。这足以说明，楼市不仅需要创新，更需要在高层面上的推陈出新。

　　8　谨慎放贷规避风险

　　现在回想起来，从1998年底到2000年上半年是北京房地产商最好过的黄金时期，个人购买力被取消福利分房的政策激发，加之相对宽松的金融政策，以及还没有完全规范的行业管理，造成许多可乘之机。

　　今年出台的行业管理举措中，最重要的莫过于新的《商品房销售管理办法》，市场上至少五成以上的项目，尤其是新项目，受到相当大的影响。对于开发商来说，以往惯常采用的提前内部认购、抢占市场、回笼资金的捷径已经被堵死。新格式合同的启用无疑也是规范市场的一个重要措施。尽管细究起来，其中某些条款的制定仍然有一点点漏洞。关于市场上不得出售毛坯房的规定，就因为既不能满足所有购房者的实际需求，又不便于没有这方面经验的开发商操作，还须等待进一步的落实。

　　1999年和2000年，银行关于个人住房贷款的工作中心还放在加强服务、提高效率、扩大规模等方面。尽管在过去两年的住房金融实践中，不良个贷的比例几乎可以忽略不计，但银行加高门槛、减少个人信贷的风险仍然成为今年房地产金融政策的主题。一方面，银行给开发商发放建房贷款时，对项目开发进度的要求提高，有的银行规定高层和小高层楼必须达到主体7层以上，多层楼必须达到主体结构封顶；另一方面，银行对个人购房的首付要求也更为严格，大部分项目已经很难拿到八成二十年的贷款。

　　从防范金融风险的角度来看，这些政策确有其必要性，而且能规避小股外来资金流入房地产业，过去那种拿着1000多万元甚至几百万元到房地产业赚大钱的状况已一去不复返。由市统计局提供的数字表明，全市各房地产企业本年到位资金721．4亿元，比去年增加了44．4％。

　　9　交房入住考验市场

　　由于去年和前年的多数楼盘在今年相继竣工入住，因此今年初许多业内人士把今年称作京城房地产的“入住年”。但事先谁都不会想到，入住纠纷会波及如此多的楼盘。如果您访问房地产的热门网站，相当多的内容都是各楼盘的业主在控诉开发商。事实上，网站仅仅是业主之间用来联络的一种现代方式，上网发帖子，最多只能算业主维权行动的初级阶段。逐渐成长起来的业主现在已经懂得充分运用各种“斗争”手段，如开见面会、组织媒体报道、大闹房展会、上诉法庭等等，以便与具有专业推广和销售能力及各种业缘关系的开发商抗衡。在入住环节上，开发商的态度起重要作用。许多纠纷都是在开发商与业主的不合作的态度下逐渐升级，因此，开发商与业主的沟通是解决纠纷的关键之一，美林花园在交房前，组织客户代表成立交房委员会，在精装修的环节上，由代表入户复查，发现问题及时与开发商联系，及时解决，保证了顺利入住。另外，物业管理的提前介入也是把楼盘纠纷消灭在萌芽中的有效手段。朝阳园靠严密的程序组成业主委员会，在施工等方面积极参与，与开发商进行协商、谈判，保证了业主的利益。

　　10　地产产业上下链接

　　随着经济实力与技术力量的发展，一些地产企业已经不再是简单地处在产业链的一个节点上，而是拥有了自己的一些核心技术，企业的产业布局开始向相对完整的产业链方向扩张。例如，专为高档物业提供中央空调的供应商融入压缩机等产业链的核心环节，或是与这些核心环节形成产业联盟，这样上下游的对接式发展，会使国内房地产行业间竞争不单单停留在产品层面，而是整个产业链的系统竞争。上月举行的中国（深圳）国际住宅与建筑科技展览会，不仅是住宅产业的峰会，也是全国性地产产业链的一个全方位大展示。处于产业链上游的房地产开发企业有近千家参与，其他如装饰装修、部品、设计院、园林景观、模型、广告、物管、中介代理、金融、证券、网络等，都在一展各自的形象与实力。1500个展位中，地产项目占40％，住宅科技企业占总展位的60％，来自全国各地的智能化企业、新材料科技企业、建筑科技企业和房地产配套科技企业等在住交会上担当起重要的角色。