广东组团式城市群建设CBD风日盛

近两年来，随着中国城市经济增长形态的改变，组团式城市群成为新一轮财富聚集的战略平台。许多大中城市，特别是一些经济发展迅猛的城市都在加大城市商业建设规划。与此同时，国际国内商业资本为扩大市场份额竞争的加剧，商业地产高额利润的拉动，使商业地产开发如日中天，一路火热。 　　东莞中心商务区火爆 　　最近，处于穗港经济走廊的广东东莞市，依照其提出的从“三来一补”制造业基地升级为以“国际制造业名城”为特色现代化中心城市的发展目标，在东莞新城市中心区推出了建筑面积达70万平方米的东莞市商业中心———第一国际。这个被当地誉为“产业CBD”的商业地产项目在尚无样板间的情况下，两天便售出商务公寓、写字楼800余套，如此大规模的开发量和如此火爆的行情令人们大跌眼镜。 　　目前，长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区等高成长型城市的发展模式备受关注。东莞新城位居广州、深圳、香港、澳门几大城市之间，作为一个城市组群，东莞的商业地产定位与规模是否能与周边城市和自身发展相协调，现代制造业城市是否也要打造CBD等一些具有普遍意义的问题更加受到人们的关注。为此，在中国商业地产联盟的组织下，近日，国家商务部、国务院发展研究中心、中国社科院以及清华大学等多方资深专家学者与著名地产开发商、跨国商业企业的老总共百余人前往东莞，就“商业·地产与城市科学发展”问题进行了实地考察和深入探讨。 　　较高的经济发展水平、产业资源的高度聚集和城市的对外辐射能力是发展城市中心商业区的基础。在东莞专家们看到，由“三来一补”制造业起家的东莞20年来经济发展迅猛，不但占据了全球性制造业基地的位置，而且，东莞政府已经投资500个亿，加速东莞向珠江三角洲东部中心城市的转变，一座强调城市服务功能、拥有大型会展设施及大型国际性企业研发机构、大流通格局的现代化新城已经崛起。东莞市委袁副书记介绍，东莞的经济在20年中始终以平均每年22％的增长率蓬勃发展，在全国最具竞争力的100个城市中排名第七，外贸总量连续7年名列全国大中城市第三，居全国地级市之首，成为中国经济发展最快的地区之一。从消费角度看，东莞市平均每天电讯费用高达6500万，所辖32个镇区去年的民间存款已经超过温州1700亿的数额，高达2000亿人民币。东莞在经历了对简单手工制作、严重污染制造业和IT产业的三次大调整后，确实走到了需要主动发展的阶段。 　　东莞建设大型城市商业中心区是东莞从“三来一补”制造业基地升级为以“国际制造业名城”为特色的现代化中心城市的又一次战略考虑。与其他城市商业中心区不同的是，东莞商业中心区突显的是产业CBD特性，基于高度聚集的国际制造业和电子资讯产业，以及在穗港经济走廊中占据的水陆辐射优势，商务中心区将围绕产业CBD六大功能中的商务功能、国际采购功能，以及商务信息平台、饮食娱乐、酒店等辅助功能进行规划建设。在产品规划设计上，将根据制造业城市特点建设具有产品展示功能的甲级写字楼等商用物业。 　　各方专家认为，东莞是一座极富特色的新城。该城市根据自身特色和区域经济发展定位的产业型商务中心区是值得肯定的。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长任兴洲认为，发展现代商贸流通业是中心城市的重要内容，东莞已经形成了全国重要的制造业基地，作为制造业城市，发展商贸流通业更有利于优化资源配置结构，提高产业竞争力。北京CBD总顾问、中国建设部规划设计顾问柯焕章对东莞商务中心区70万平米大型综合项目的功能定位给予了充分肯定，认为其规划符合东莞的实际，尤其是该商务区没有像其他城市一味建设超高层的群体，而是在规划和物业产品上比较关注城市的个性和产业发展特色。中国商业地产联盟主席荀培路根据考察评价，第一国际项目与地方经济和城市规划相结合，与东莞市的宏观经济发展战略相适应，其商业布局符合城市规划和商务部提出的要求。虽然在产品规划设计上有超前意识，但政府对土地使用、售价均有调控，体现了可持续发展的思想和科学发展观，对其他城市具有借鉴作用。 CBD不是谁都能建 　　目前，欧洲的商业地产交易量占房地产交易量的一半左右，而在我国商业地产比较发达的上海还不到20％。专家们认为，目前，我国商业地产的基础还比较薄弱，但有很好的发展势头。尤其是新城区的改造，为商业地产留下了非常大的开发空间。但由于当前国内很多大、中城市争先建设商务中心区，商业地产开发出现追风、建筑形式不科学、业态单一，商业、地产“两张皮”等一系列问题。特别是开发商和经营商缺少前期策划经验，对项目的预期及对风险的有效控制很有限，因开发、经营、管理脱节而出现大量空置。不少专家认为，随着商业地产项目的开发，商业地产的投诉将会大量增加。专家提醒，商业地产开发应该注意概念的使用，强调规划，注重规避后期的经营风险。 　　零点调查集团董事长袁岳先生认为，我国目前能建立CBD的城市只有上海和北京，商业地产项目不宜过度使用CBD概念。他提出了两种理念，一种是CBD，一种是SBD，即次级商务区。在一个经济区里有核心城市、核心商务区，在次级的城市里，尤其是以制造业特别发达的城市里，因为有次级商务的需要，应发展SBD。袁岳认为，CBD取决于该城市在周边地区的领袖地位，国际金融、高端咨询机构的大量聚集，使CBD与该城市的白领数量是相对应的，如果在以蓝领为主导文化的制造业城市做CBD，将会形成奇怪的城市文化。柯焕章说，国家建设部调查显示，目前全国至少有30多个城市明确提出要建设CBD，但这些要求建设CBD的城市的规模、实际功能以及城市经济实力、发展水平差异很大，其中，有些很小的县级市也提出要建设CBD。这些城市规划CBD用地普遍偏大，片面强调塑造城市形象，存在过度炒作。他认为，应该实事求是根据城市的区位、规模、经济实力、经济的辐射力和影响力，来确定商务区的功能、规模、形态，应力避盲目跟风。 　　商业地产开发回归理性 　　专家一致强调，商业地产的开发必须重视规划。现在我国商业地产的开发单位大部分是商业行业之外的。我国加入W TO以来，中国巨大的市场和快速发展的经济，吸引了国内外的商业投资集团，但商业网点投资主体往往出于自身利益的考虑，盲目开发，造成结构性、地域性网点布局的不合理，老城市多，新城市少。在业态结构上，大型百货店过剩，重复建设现象普遍，特别是令人担忧的是大批量的SH OPPING－M ALL在全国蜂拥而起，造成社会资源的浪费。专家们认为，商业地产很容易改变城市面貌，但也极易出现房地产泡沫形成的黑洞。有“市”无“场”是“大排档”，而有“场”无“市”则会导致资金断裂，不但影响商业地产发展，还会影响社会的发展。 　　中国商业地产联盟主席荀培路强调，商业地产的开发必须符合当地的商业网点规划，同时，应建立符合中国国情的商业地产开发听证制度，采取定单式开发，这是国际通行的做法。普尔斯马特中国区发展总监钟铁滨提醒开发企业应注意大卖场、大型综合超市选址规划的基本诉求，即交通便利，买家的行程在10分钟内；确认便利，建筑的体量要足够，应该规划出一个长展示面；来往便利，没有绿化带、快速路的隔离；买家、货源进出便利；选购便利，设计中要注意不同商业模式的人流、物流动线，充分考虑建筑内的垂直交通，以避免因经验缺乏造成大商城的建筑最终只能用来做小商品销售。 　　专家们指出，销售的火爆并不能说明商业地产项目已经成功，商业地产的成功主要要看后期运营管理的水平。开发企业在前期规划中，应该对现代商业的业态、管理模式有充分的了解，并认真加以选择。使商业与地产软件、硬件真正结合起来，为日后统一经营管理提供好软件、硬件基础。 　　专家们预计，随着已开发项目投入使用，商业地产的各类问题会对后期的项目形成借鉴，商业地产在今年将从盲目追风的状态逐渐走向理性。