政府搬迁促动深圳新中心之“多米诺”效应

　　近年来，政府办公地点迁出闹市已成为一种社会现象与经济现象，并产生了一系列的影响。比如，盘活了土地资产、提升了土地价值、改善了政府办公环境，同时也带动了政府新址周边土地的升值。 　　不知从何时起，全中国的城市似乎一夜之间都开始探讨城市中心区的问题，都要建设ＣＢＤ。 　　５月份，深圳市政府开始搬到福田区的市民中心，福田区将成为深圳新的行政、文化中心。新中心区的建立将带动新区域的发展，不同区域在政策引导下形成各具特色的产业结构，从而吸引不同层次的人群，对周边物业产生不同的影响，在这个过程中，给房地产开发企业留下了相当大的利润空间。新中心区面临着新的机遇，旧中心区在行政中心撤离后不可避免地面临新的挑战。 　　[B]定位之一——城市核心[/B] 　　各大城市都在大力建设和开发ＣＢＤ，但各城市的差别是显而易见的，城市规模、人口数量、经济发展水平及辐射能力的不同，大中小城市的“中心区”其职能也不同。ＣＢＤ一词的特定含义应该为商务中心区或中央商务区（而不是商业中心区），这已为国内外城市规划专家学者所共识。如巴黎的ＣＢＤ是拉德方斯而不是香榭丽舍大街，东京的ＣＢＤ指新宿而非银座。同样，上海的ＣＢＤ则是浦东陆家嘴商务中心区而不是南京路商业中心区。大的中心区如深圳中心区是政务中心与商务中心的集合体，包含了市政、商务、商业和居住等功能。 　　深圳的目标定位之一是珠三角城市群以及整个华南区域的核心城市。根据中心区规划，这个“城市核心”便是中心区。正在建设中的深圳中心，占地面积６．０７平方公里，由滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成，规划总建筑面积７５０万平方米，包括南片区、北片区和莲花山公园。其中南片区是城市商务中心，深圳国际会展中心和一大批高档办公楼宇坐落其中；北片区是行政、文化中心（市民中心、电视中心、少年宫等）。建设中的两条地铁线纵横全区，地铁一号线横穿深圳ＣＢＤ，地铁中心枢纽站便位于深圳中心区。随着深圳国际化城市建设进程的加快，地铁的开通，为ＣＢＤ孕育了空前的发展机遇。中心区是深圳建设国际性城市的“示范基地”，作为引领深圳面向２１世纪发展的中枢，中心区正在蓬勃兴起的产业，共同吸引着国内外关注的目光。是未来深圳惟一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务中心和行政、文化中心。建成投入使用后，中心将为世界性跨国公司的商务活动提供便捷、高效的最佳工作环境。 　　随着中心各个项目的启动，港资、国有资本、民营资本汇聚，中心区住宅项目资源的稀缺性，使房地产商对中心的项目充满了信心。中心区独一无二的地缘优势和完善的社区功能，使其成为深圳对外商务交流的国际平台，成为众多跨国公司进入中国的首选和必争之地。中心区以独特的ＣＢＤ方式为契机，引领着具有特色的总部经济的发展。 　　深圳市政府的搬迁起到了两个聚合功能：一是把写字楼集中到了中心区，二是将部分写字楼客户聚集到了中心区。目前，全球５５０强企业有３０多家在中心区设立办事处或分支机构。 　　[B]“商务地产”成中心区“名片”[/B] 　　今年中心区将不再批建新的住宅项目，这对于住宅比重过大的中心区来说，无疑是一个利好消息，这标志着中心区住宅将成为稀缺资源，弥足珍贵，必将刺激住宅销售加速，促进中心楼盘升值。 　　一个新区域的发展有其模式。从地产发展的规律来看，深圳有着它的各种枢纽和轴线，谈商业有华强北商圈、人民南商圈、国贸商圈。谈写字楼有国贸商务圈、地王商务圈、中心区、中心西区等。我们在谈论商务与商业的时候，都是在用“圈”和“区”说话，圈子或区域之外的商业大多沦为邻里性或社区性的商业；与圈子内的价值差别很大，圈子之外的写字楼也是如此。 　　中心区走着从市政到居住到商务到商业的发展之路，随着中心区开发的深度推进，“居住地产”已渐次退出了市场舞台，代之以后来居上的“商务地产”。从推出规模上看，中心区的“商务地产”大大超过以前的住宅；二是从楼盘品质上看，“商务地产”也将超过以前开发的住宅，成为打造中心区形象的“名片”。 　　中心区的商业性地产开发走了一条“住宅先行”的模式。即在可以进入市场销售的地产物业中，中心区最先开发的是“居住地产”，然后才是“商务地产”。中心区的“商务地产”自２００３年以来，表现出蓬勃发展的态势。仅办公楼的推出量，２００４年便将达到创纪录的１３个，总建筑面积达１２０万平方米。 　　根据规划，中心区的居住及其配套设施用地，仅占全部用地面积（６４７公顷）的８％左右，建筑面积也只占全部建筑面积（７５０万平方米）的２０％左右。因此从规划上看，住宅只是中心区的一种补充性和配套性物业，而不是功能主体。 　　另一方面，中心区住宅虽然整体上开发水平较高，但由于受各种因素制约，代表深圳开发水平的“样板房”并没有诞生在中心区。而“商务地产”则有可能后来居上，在品质上超过住宅，成为深圳“商务地产”的代表和全国“商务地产”的样板区域。 　　中心区在开发前期，商务氛围非常淡薄，因而投资者（开发商）不愿贸然启动项目。经过近５年的开发建设，尤其是市民中心、电视中心、文化中心及地铁一、四号线工程等一大批公共设施项目的按时启动，开发区的商务环境和核心功能已初步成型。在“区域投资风险系数”降低之后，开发“商务地产”已成为水到渠成之事。 　　在商务地产阶段，中心区的发展有其独特的意义存在。市内土地供应量的快速缩减，中心区商务功能和商业功能的快速提升，辐射区域的潜力逐渐呈现，形成一个足够数量的上下游产业集合，将大大提高该区域企业的时间成本价值。 　　[B]新老中心区各领风骚[/B] 　　与新中心区的快速发展不同的是，老中心区也在行政中心撤离后发生了一定的变化。不可否认，罗湖在中心区的西移、福田绝对中心地位的建立、南山成为深圳楼市新宠、大规模地产开发向关外转移、控制关内土地出让的现实面前，显得有些颓废和消极。罗湖区２００３年全年商品房预售面积７１．２８万平方米，位居全市第四，销售均价７７４６元／平方米，福田销售均价达到８２１１元／平方米，罗湖不得已屈居第二。大规模旧城改造的启动，福田住宅土地的稀缺，罗湖在房地产开发中的地位有着明显的变化。同时，老中心区所固有的成熟城市功能仍在影响着新中心区的形成。在深圳，城市的金融圈是罗湖的，各大银行拥有自有物业；地王的形象与意义仍然充满号召力，维持着其深圳租金最高的写字楼之一的地位；笋岗正在从城市中最重要的物流圈向商圈倾斜；盐田交通配套的投资使“到东部去”仍然是城市的强音之一。国际级公司仍然在选择罗湖的成熟区域，而目前实际上对新中心区最感兴趣的公司，是国内跨区域类的企业，主要是保险业、物流业、咨询服务业和市级企业的总部性需求，包括一些工作室、多个目前在中心西区等位置购买或租赁的中小公司等，对新中心区有着浓厚的兴趣。 　　老中心区住宅供应量的集中，更多是个盘的压力、楼盘同质化的压力。随着市政工程相继投入使用，行政中心最后的进驻，地铁的开通和市级商业的进入，新中心区将带来更多的机遇。其中最重要的机遇莫过于会展经济与ＣＥＰＡ，老中心区对新中心区的挑战仍然只是短期内的风景，仍然只能无奈地看着新中心区毫不留情地夺去自己的中心地位。 　　有业内人士认为，新中心区的形成不仅是一个城市文化的策源地、经济的圆心，对于楼市格局的重组、楼市潮流掀起均将起到主导作用。任何一个城市的中心区地产项目，都会吸引投资者及国际商务组织的高度关注。大量事实证明，中心区项目尤其写字楼项目是风险最低、回报最高的投资物业品种。