上海建设"一城九镇" 开发商共掘小镇商机

　　一座座高楼拔地而起，到过上海的人都会领略到其国际大都市的风采。但是，上海建设国际大都市的代价却是让市民居住在压抑、逼仄的钢筋森林之中。看似枯燥的数据可以说明上海的城市压力有多沉重。２００３年，全市常住人口达到１７１１万人，比上年增加８６万人。上海全市面积６３４０．５平方公里，其中区域面积５２９９．２９平方公里，县域面积１０４１．２１平方公里。２００３年，全市人口密度为每平方公里２１１６人，是全国人口密度最大的城市。 　　但是，随着一城九镇计划的实施，这种局面有望改变。上海中瑞市场研究有限公司副总经理朱成纲指出，上海市通过打造一城九镇，将产业重新布局调整，通过产业带动，将人口从市区疏散到郊区，实现上海由单核到多核的转变，这是城市有机发展的一条出路。 　　[B]新城市扩张模式[/B] 　　２００１年，国务院正式批复修订后的上海市城市总体规划，明确要求把上海建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一和社会主义现代化国际大都市。 　　城市扩张有两种模式：摊大饼式或者是建卫星城。然而这两种模式都有弊端，上海世联地产顾问有限公司常务副总经理袁鸿昌分析：很多城市建卫星城，是只见卫星不见城，都成了卧城。建环线、摊大饼式的扩张，在北京也显露出了一些问题。在对这两种模式进行反思后，上海提出了建设有产业支撑的“一城九镇”的设想。 　　上海市认真规划了上海未来城市的发展方向。在规划中，明确说明：“完善中心城的综合功能，控制中心城人口和用地规模，有序引导中心城的人口和产业向郊区疏解。” 为此，上海将努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系。袁鸿昌对记者说：“未来的上海城镇发展，将切实改变中心城区蔓延扩张、郊区分散布点的格局，构筑中心城－新城－中心镇－一般集镇梯度辐射、层次分明、各具特色、功效互补的城镇体系。”据悉，十五期间，上海将率先重点建设“一城九镇”（即松江新城和安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇９个中心镇），增强郊区城镇对中心城区的“反磁力”，到２００５年，郊区的城镇化水平将从现有的４５％提高到６０％。 　　在新的规划中，２１世纪的上海郊区将依据上海市城市和土地利用的总体规划，依托重大经济项目和骨干交通建设，重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，促进人口的有序集中，构筑上海现代城镇体系，形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都市经济圈。到２０２０年，基本完成现代城镇体系建设，建成１１个新城、２２个左右的中心镇，形成沿江、沿海和沿沪宁、沪杭等高速公路组团式发展的新兴城镇群，使城镇化水平达到７５％以上。 　　“一城九镇”将建设成为规划科学、规模适度、功能完善、生态环境优良，能体现２１世纪国际大都市郊区特色风貌的城镇。到２００５年，松江新城建成区的面积达到３６左右平方公里，人口规模２５万以上；中心镇镇区的人口规模至少３万以上，一般在５万到８万，个别可逾１０万。在城镇功能上，实现以住房开发为主的单一功能建设向培育产业、繁荣经济、增加就业、形成区域经济增长的城镇综合功能的转变。 　　[B]新城市主义主张[/B] 　　一城九镇之一的枫泾镇，计划建设成为北美风情的小镇。６月１０日，该镇最重要的开发企业上海新枫泾建设发展有限公司与加拿大ＳＤＡＤ六度建设设计有限公司签订了金山区枫泾新镇区城市景观设计合同。会上，ＳＤＡＤ六度建设设计有限公司的设计师说：“在设计上，我们体现了西方新城市主义模式，注重‘以人为本’的人文、生态和环境建设。”该镇打出的新城市主义旗号其实是各镇的共同主张。 　　现在，一城九镇中发展最好的是具有德国风貌的安亭新镇。其主要的开发商、上海国际汽车城置业公司总裁费淳璐也是新城市主义的倡导者。整个安亭新镇的规划，具有德国特征的城市肌理、完备的城市形态、宜人的空间尺度，完整而准确地诠释和表达了新城市主义的城市理念。建设上坚持了“统一规划设计、统一开发经营、统一物业管理”的整体开发机制，倡导新城市主义，在设计上以人和环境为本。 　　近年来，新城市主义在中国颇为流行。新城市主义于上个世纪８０年代末期在美国兴起，据专家说其基本理念是从传统的城市规划设计思想中发掘灵感，并与现代生活的各种要素相结合，重构一个被人们所钟爱的、具有地方特色和文化气息的紧凑性邻里社区来取代缺乏吸引力的郊区模式。 　　据这一理念，上海的一城九镇中，除了“一城”松江大学城外，其他各个镇都有自己的特色。根据规划，安亭镇建成德国式小城；浦江镇以意大利式建筑为特色，结合美国城镇风格；高桥镇建成荷兰式现代化城镇，融入法国和澳大利亚风情；朱家角镇既凸现本土水乡古镇风貌，又有现代城镇的格调；奉城镇建成西班牙风格小城；罗店、枫泾、周浦、堡镇建成欧美特色的小城，松江新城则建成英国风格的新城。 　　[B]开发商共掘小镇商机[/B] 　　一城九镇规划的完成，大大推动了各地区的楼市发展。 　　最具代表性的是嘉定安亭地区，上海国际汽车城置业有限公司董事总裁费淳璐告诉记者：２００２年，该地区靠近汽车城的地价每亩在８万到１２万之间，现在大概是在８０万到１２０万之间，两年内地价上涨了将近１０倍。地价的节节高升引发了嘉定房价的连锁反应。去年一年中，嘉定房价上涨超过２０个百分点，每平方米较年初普遍上涨约７００元～１０００元。现在，这里的房价已经达到每平方米５５００元。而嘉定的二手房价格近年来也大幅攀升，几乎接近新建商品房的价格。 　　松江新城，也是因为规划出来后，各方纷纷圈地松江，地价大幅度上涨。其“英国城”的地价，在２００１年规划没有启动前，平均还只有每亩１８万元左右，但是，现在早就超过１００万。随之，房价也大幅度上升。 　　由于看好规划中的一城九镇的长期发展，各路地产英雄纷纷将自己的触角伸到了这里。有的直接到一城九镇所在地拿地，有的则在靠近的区域内圈地。 　　松江新城是最为典型的区域，由于推出地块相对较多，这里集中大量上海地产界大佬。浙江南都、上海三湘、上海黄埔、静安置业等等去年都在松江地区拿下了地块。在离安亭新镇不远的地方，金地集团开发了两个项目。顺驰则把自己在上海第一个亮相的项目放在了青浦区离朱家角不远的地方，顺驰内部人员对记者说，企业在拿地时考虑过朱家角是上海一城九镇项目，未来的前景比较好。深圳华侨城则把自己进入上海的项目选在了浦江镇，整个项目占地２．６平方公里，将建成一个主题商业、主题产业和住宅相结合的综合社区。中华企业、申能股份在上海朱家角大力发展房地产业，界龙实业在上海市川沙镇大片开发房地产业，都表示这些上市公司也看好上海一城九镇建设前景。