是谁改变了CBD的居住格局

　　作为为国际跨国公司服务的商务办公区，CBD区域的作用和影响力无可厚非。于是，围绕在CBD的言论和故事便层出不穷。在北京提到CBD,上到白发老者下到妇孺都能说出个一二，可见“CBD”已经深入人心。 　　CBD的功劳是打造了一顶一的商务氛围，遗憾是没有同时开创一顶一的居住生活。随着时间的推进，我们发现现在的CBD已经不纯粹了，甚至可以说是鱼龙混杂；但是CBD却实改变了人们的生活。以最新的视角观察CBD，会发现它本身也在被外来力量牵引和影响着…… 　　世界著名的科学思想家霍金说过,“ 移居外星球--没戏！”那么要移居CBD会是什么样的情况？理想还是困难？ 　　在许多人看来，CBD是一个“不夜城”，那里有来自世界各地的美食和名品，还有数不尽的知名跨国公司和高级商务人士进进出出。这里有北京人最自豪的国贸，有全北京最高、最顶级的写字楼。CBD在老百姓的心中，说白了就是为上层人士创造的王国。 　　我们可以把与CBD同呼吸共生活，当做是一个梦想。事实上，CBD总的规划占地为400百万平方米，而规划中居住占地仅为84万平方米，居住建筑面积为250万平方米。这些数字意味着我们要在总容积率为3的情况下居住，而却要支付高于12000元/平方米以上的房价。 　　我相信有一定数量的高级商务人士可以在CBD实现居住梦想，而在与CBD朝夕相处的背后不难发现一个结果就是，拥有了时间、效率和便捷，却失去了最宝贵的舒适…… 　　高档住宅项目在很大程度上为CBD的区域价值和品质上了一个保险。作为支撑CBD的源动力，我们开始刻意地去寻找集交通、景观、高品质、客户群一致性的纯居住性项目却发现基本是凤毛麟角。从三环到二环进行搜索，好的也有，但都是出价惊人；否则就是捡了芝麻丢了西瓜。最后到了东护城河，我们才总算没失望。这就是位于光明桥西北角的水上公园.华城。在这里不是想故意鼓吹些什么。只是华城的定位和客户捕捉有着极独特的一面，位于东南二环，一期业主70%来自朝阳，且项目的自住率一直保持在90%以上。而这并不是我们意料这中的，但这其中一定有原因。通过对CBD及其外围区域的深入了解，我们发现CBD的居住格局被一种新的居住模式改变着…… 　　CBD的居住困惑 　　理想与现实之间，动机与行为之间，总有一道阴影。------ 英国诗人、批评家 爱略特.T.S 　　北京的CBD在规划的初期曾经是一个以商务办公功能为主的区域，将主要商务办公设施集中布置于以“金十字街”两侧的地段，设置混合功能区的概念，强调文化设施与商务设施有机融合等等。可是在实际发展过程中，这种定位依托于其所在区域固有的资源，在相当长的时期内实现了经济的“高速发展”，但另社会和高层人士担忧和疑虑的问题也相应而生。那就是CBD仅仅是个商务中心，在它的规划中写字楼和商业、服务、文化及娱乐设施等面积占总规划的75%左右，区域功能和大的氛围已成定局，可以说生活和居住的相关问题便成为弱势。于是有人说，CBD开发建设导致居住生活的缺陷其实是一种自食其果的行为。 　　实际上，现在的情况也是摆在眼前的。CBD核心区土地资源稀缺的现状直接造成了建筑密度过大，在总规划面积3.99平方公里的土地上，建筑物覆盖的面积空前地达到了1000万平方米。事实证明，如此之高的建筑密度致当然不适合纯粹的居住。再加上诸如环境建设的滞后也降低了居住的品质；土地日益稀缺,人口密度都在加大等系列问题……。于是，对纯居住环境、生活高品质的向往与追求，便成为CBD高层次置业者关注的焦点。 　　虽然CBD核心区存在着一定数量以中高档住宅定位的项目，且市场价格都在12000元/平方米以上。且相当一部分项目如华贸中心、金地国际花园、蓝堡国际公寓等都是综合类高档物业，还有一部分是为中高级商务人士设计的酒店式公寓产品。据有关的市场调研数字显示，这些项目的大部分客户的购买动机是出于投资，而非自住。一方面，企业的发展情况决定着CBD也存在着一定数量的中小型办公企业，它们在租金和交通的考虑上决定一些商住类项目大有市场一些中本在市场的发展下逐渐沦为商住项目的情况也不在少数。导致自住客户最终不得不放弃项目，而走上投资客户的道路。比如说二年前开发的盛世家园，最初虽以高档项目出现，但因为地理位置稀缺、租金低廉，导致商住的比例越来越大，目前自住与商住客户的矛盾和冲突也越来越明显。另一方面，在CBD的一些商务人士由于自身的不确定因素，也会考虑租用一些服务较好的公寓,如恋日国际等。这些因素都为CBD打造中高档纯居住社区带来难以调和的困难、矛盾。 　　此外，CBD区内的交通也是个大问题。虽然现在，CBD及其周边地铁沿线的高档物业，包括商住，在市场上都比较受欢迎，租金也很可观。但从整个CBD现状而言，受交通压力的影响还是较大。潘石屹在网上介绍CBD时说，现在的CBD有两多：一是民工多，二是施工车辆多。从目前情况看，CBD及其周边物业还没到全面入住的程度，交通压力已经非常紧迫。这直接关系到CBD的未来。据记者了解，已有不少老百姓向CBD管理委员会和相关政府反映，能够有关部门在力所能及的范围内，尽快为改善CBD的交通做一些事情。 　　最近有专业人士认为，CBD内居住类物业的居住价值一定要有足够的保证，不能因为处在CBD内就忽视掉住宅的居住性，否则，CBD的居住环境和项目的居住品质大打折扣。可从记者了解的结果来看，居住要有氛围，还要有规模。要让高档的纯居住生活走进CBD也不是易事。如此看来，身处东二环路的华城无疑为这种困惑找到了一种解决方法。目前，东二环的交通已非常的完善，特别是广渠门一带距CBD核心区仅3公里。华城在设计建设之初，能够将区外的自然景观资源与社区内的景观进行了“无缝”连接，加上紧邻CBD的综合优势，成为东部高层次商务人士主要的置业目标。 　　CBD的居住需求 　　实现明天理想的唯一障碍是今天的疑虑。------ 美国总统 富兰克林.罗斯福 　　目前CBD正在加快步伐，推进重点工程建设。据记者了解，CBD现有企业总数为2075家，其中跨国公司457家。据记者了解，在CBD地区粗略统计存在着一个接近30万的白领群体，同时还存在着数目不小"成功商务人士"以及外籍人士，他们在相当大的程度上支撑着CBD地区的高档楼盘市场。这些跨国公司看中的是商务环境和聚集效应。2075家企业员工的有效住房需求，可以说是直接刺激泛CBD区域大量高档住宅开发的根本原因。在北京连续几届的朝阳国际商务节，打造CBD理想居住区也再次成为人们讨论的焦点。 　　一方面CBD的整体规划和开发使核心区内项目普遍推迟了起动时间，另一方面受CBD区域功能影响，纯居住社区在其中生存并不容易，目前，在CBD核心区内主要还是商务型物业居多。作为中央商务区的配套，25%的住宅规划使CBD核心区内的纯居住类物业成为"副产品"，而且商务的发展必然使区域环境与生活需求相背离。所有这些都为核心区外的居住社区提供了市场机会。 　　众所周知，中央电视台以及北京电视台将会陆续东迁入CBD，虽然争议很大。甚至目前，有专家明确反对。这对开发商来说无疑是个利好消息。目前，市场上为其附属企业量身定做的写字楼就占有一定的比例。而这些企业提供的就业人群当然也不在少数。这些人的住房需求，应该是很值得重视的。 　　以国贸为中心的大型高端物业，以及商业物业供应为主的综合建筑体万达广场、华贸中心纷纷亮相CBD。事实上，它们的出现丰富了CBD稀缺的商业物业供应，但也为区域市场的发展提出了相应的难题：大型高档商业大量增加之后，谁来充当这个庞大的消费群体？于是，一部分业内人士认为，这类商业的集中供应，就是在吸引CBD周边有稳定购买力的旺盛消费群体。成熟的商业配套诞生的同时，也就意味着CBD的周边必须有相应的高端生活居住区，显然CBD满足不了这样的需求。 　　CBD的生活突围 　　冬天来了，春天还会远吗？------ 英国诗人 雪莱.P.B 　　实际情况正如CBD人士也分高、中、低层级一样，在"CBD附近的居住区"内部，也存在一个明显的分层。从目前市场的调查情况来看，对于CBD内最高级的管理人员而言，由于经济非常富足，考虑居所时，他们会选择距离CBD核心区相对更近、价位相对高的高尚住宅区。以通用时代、万豪国际公寓为代表的河岸板块。作为CBD内仅有的可以依托的自然环境，他们的售价也是北京市场公寓项目的至高点。东直门、朝阳公园一带，距离CBD核心区几乎都不超过5公里。可这些区域如东直门生活密度、商务氛围也很浓；朝阳公园具有知名的优势，并以新现身的富人区著称，房价也高得让人咋舌。当然，CBD区内的金领、银领也有能力考虑在这些项目置业，但实事上这类人群的学历和素质，决定着他们在置业时也相当理性，不会盲目追求虚荣而忽略产品真正的性价比。 　　而CBD收入相对偏低的客户会把置业的机会留给一些相对远的区域，通常会考虑在五环以外置业，甚至到通州或是亦庄。一般认为，半径5公里为一个人的基本生活圈，如果超过这个半径，生活成本将会相应增加，对于CBD人士而言也是一件得不偿失的事；而且这些区域特别是通州整体区域的发展规划与城区差距还很大。 　　然而，对于CBD的高收入人群来说，他们在置业时是相当挑剔的,工作、生活、家庭缺一不可，品质、环境、尊崇感兼而顾之，因此他们更多会考虑把第一居所放在二环、甚至三环这样的繁华的成熟居住区域多一些，但目前这个市场对于中高档纯居住社区的供应量还是相对较小。 　　如此看来，虽然CBD尚未搭建起成熟的居住区框架，但是CBD不同收人群以及市场情况，导致了以CBD为中心辐射的一个又一个居住区散落地分布着。不难看出，CBD的生活向外突围已成趋势。 　　可以说，CBD金领收入人群和普通白领收入人群的生活在向外区域突围后，选择的目标区域和目标项目都逐渐明确。而作为绝大部分高收入的商务人士，在向CBD外围区域项目的选择空间还不是十分广阔。 　　现在CBD规划仍在不断修改、完善的过程中，但核心区外的中高档项目也已经纷纷起动了。以华城为例，城市核心区的位置为给业主提供荣誉和尊崇感；8000多元/平方米的价位恰恰补充了东部市场的价格空白。除此之外，在与其他高档项目的定位中实施差异化定位，拿出独家的创新实践法，即在产品设计时考虑可操作性、均好性、实用性于一体，充分满足CBD核心区内高层次的居住需求。从华城的前期定位和后期市场的反馈情况来看，我们不难看出这类项目最能打开CBD中高级居住市场的缺口，并为缓解相对应人群的置业困惑创造了积极的条件。 　　中高档项目是改变CBD居住格局的核心力量 　　要想射中靶心，必须瞄准比靶心略高些，因为脱弦之箭都受会到地心引力的影响。---英国诗人朗费罗 　　在CBD边缘地区开发的高档居住社区，对于身在CBD之中的人来说，可以通过准确的定位找到最舒适的生活服务，从一定程度上实现的时间和资源的最好利用，无疑是件好事。北京CBD的住宅供应量有限，再就是从CBD规划中希望避免"夜间空城"，达成CBD发展总体平衡；还有一点是云集CBD的开发商为了规避前期风险，尽快回收资金的考虑多以住宅开发先行。站在一般开发商的立场上，房子盖完并卖完，其职责也就基本结束。至于入住后的客户是何等层次和人群，都脱离了职责范畴之内。事实上，某些开发商这种对市场、对产品不负责的行为，一定会对将来CBD的发展有致命的影响。 　　近来，关于CBD高级居住区在何方的说法已有多种版本，名称也五花八门，如泛CBD、CBD后花园、CBD卧城、CBD卫城、中央居住区，……。至于地理位置，近的有东直门、朝阳公园、广渠门、西大望路、朝阳路、朝阳北路，远的有通州，亦庄等等。但作为CBD的高档居住核心区，纯粹打造高品质生活的区域，就不能一概而论了。有些项目打着区域的招牌，拿卖点壮声势。玩概念的营销手段。实际购买客户与宣传上所言差距很大。 　　随着市场供应量的增大，导致了CBD内与周边中高级居住社区之间的强力竞争。然而，仅仅拼地段可能还不够，还要在产品设计和细节服务上多下功夫。经过记者一段时间的走访，不少开发商在商住和自住的把控上，也很难进行绝对的限制。除非是此项目不具备办公的基本条件。可是华城不同，距建国门2公里，集三重景观于一体，幽静而温馨。对于华城的拥有者来说，投资和商住都是一件痛事。 　　作为一个8000多元/平方米的精装修项目，华城从设计到实施都朝着一个高端的项目去努力，即提出“向上替代”居住模式，用东二环高档纯居住的环境去替代CBD核心区商住的高密度和混杂。华城的出现扭转了CBD地区一直以来不断升级的、商务公寓奢华大比拼、而纯居住日益匮乏的局面。 　　以华城来说CBD新形势下的居住格局，目的只有一个：就是让类似的项目在CBD周围生根发芽，让更多项目融入CBD的市场空缺中。以华城来说CBD，刘禹锡的一句话最合适：山不在高，有仙则名；水不在深，有龙则灵。