关注新城与新居住模式 解读武汉三大新城

　　2004年12月28日，武汉市规划部门公布了《南湖居住新城概念规划》和《后湖居住新城概念规划》，并通过了最后一轮专家评审。 据了解，南湖、后湖居住新城是武汉市规划的4大居住新城(东湖、后湖、南湖、四新)中的2个。而在稍前的2004年12月10日，《东湖居住新城概念规划》也已获通过。至此武汉四大居住新城中已经有3座完成了概念规划。 　　待到武汉规划中的这几座新城陆续进入实施阶段，这几座新城规划的浮出水面，将使武汉迎来真正的“造城”时代。届时将有相当大的一部分居民从旧城区分流出来，成为新城的居民。 　　那么上述居住新城会对城市居民的居住行为带来何种影响？会给房地产市场带来哪些新的变化？那我们不妨从居住新城的功能开始，一一进行解读： 　　居住新城：城市功能细分的必然趋势 　　随着城市进程的发展，传统的居住区会逐渐的向城市外迁移，从而形成以工作区为中心，居住区包围四周的格局，城区正中会以政治、经济文化区形成城中心，缩小城市的范围，而形成卫星城。某资深城市规划专家认为，一说到传统的城市功能，可以形象的将它比喻为大脑，它是大脑，大脑不需要走路，不需要其他的功能，只需要指挥别的器官去做它应该做的事情。但是中国的长期以来的生活习惯，老百姓不愿意离开城市直接造成了城区的无限制增大，逐渐的政府也无力负担城市的运作，就好像大脑又要当腿，又要当手，还要当胃。这就是城市臃肿，即“城市病”，而简化城市功能，首先应该把工业区分离，然后分离居住区。居住区一旦分离，相对应的配套设施就会一起分离，商业、普通教育，社区服务等等，包括医院、学校等公共设施等都会从城市中心向四周扩散。这样一来，城市的负担就会变小，精干而齐全的居住区会形成一个个独立配套，独立普通教育系统的居住卫星城。 　　如后湖新城的建成，就可以解决汉口主城区居民生活场所外拓的问题，南湖新城解决的是武昌老城区居民生活空间扩大的问题，东湖新城有可能是考虑徐东至青山一带居民居住的更新换代问题，这种城市功能的细分趋势，将有效的引导开发商去这些类似于上述新城这样有着完善规划的区域进行住宅开发，从而在满足武汉居民不断增长的居住需要和对居住质量的更高要求。 　　居住新城：使居住区真正称之为“城” 　　何谓“居住新城”，称之为城者，不仅仅要有大量成熟的居住社区，更要有齐全完善的公共配套设施和适宜的人居环境，使之真正成为城市副中心，并通过便捷齐全的交通网络与城市中心紧密相连。 　　相对于其他市中心的成熟社区，居住新区范围内楼盘最突出的问题就是在于外部大社区环境配套的缺乏与单个楼盘内部小环境齐全的鲜明对比。 　　在南湖新城和后湖新城正式出台前，南湖和后湖片区就已经是住宅小区云集。就拿位于南湖新城内部，10年建设起来的南湖花园来说，它占据了南湖新城1／3用地，已经吸引了大量居民的入住。经过这么多年的建设，它的内部已经形成了相当规模的住宅和配套体系。但是与之对应的是偌大一个南湖花园城在医疗、教育、商业等配套上还相当滞后。尤其是南湖花园城的“瓶颈”——交通问题，一直没有解决。 　　同样的问题也存在于后湖，对于后湖片区来说，后湖片区的许多楼盘都曾创造了武汉楼市的诸多第一：后湖生态花园在武汉最早提出生态建筑的概念，中一花园是最早通过土地交易市场的成交项目，包括青青美庐、东方华府等楼盘都是入主搜房网典型价格指数的代表项目。但是历经了多年的建设，在外环境上，后湖的面貌依然没有太大的改观，去后湖的路还是坑坑洼洼的，尘土漫天飞。 　　华中科技大学建筑与城市规划学院教师宋舟认为现在出台规划的几座新城，除了考虑到了形成有规模居住区的区域，还多方面考虑到了社区市政公共配套设施的设立，这说明政府已经意识到，必须有秩序地引导开发，做好基础设施建设，而不是通过开发商单纯的快速开发，才能真正形成居住城市副中心，分流市中心区过于拥挤的人群。 　　基于此，南湖新城将建“五纵六横”路网，形成通畅、便利的交通，彻底解决交通“瓶颈”问题。同时，在南湖新城内将设有文化服务中心、体育服务中心、医疗服务中心、综合服务中心等4个服务中心。兼具商业、文化、娱乐、体育、医疗服务功能。另外，珞狮南路附近水域更将建设大规模的水体公园。届时南湖新城将真正称之为“城”。 　　同样，位于东湖之滨的东湖新城，规划建有外事区和大型体育中心等，形成良好的社区配套与人居氛围。后湖新城将沿黄孝河而建成32公顷的亲水公园，同时将建设类似香港铜锣湾街道式的商业群，满足城内居民的休闲与购物需求。 　　那么武汉市新城规划的陆续出台，会给地产开发和房地产市场带来哪些变化呢？ 　　引领地产开发回归本位 　　目前很多开发商在选地过程中缺乏选择性和论证性，盲目性大。在进行地产开发时往往处于自发阶段，随意性强，同时，很多开发商在楼盘建设的过程中，往往过多考虑的是自己楼盘的建设特性和规划特点，却在总体上削弱了整个居住片区的整体性与和谐性，从而造成了资源的重置与浪费。地产业界资深人士冯晓龙认为，在很多成规模的居住社区内，很多楼盘重复建设会所等公共配套设施，包括社区商铺等商业配套设施也往往处于重复状态。社区资源的重叠，造成了楼盘开发成本的提高，从而拉升了整体房价的升高，这是很多楼盘在开发时面对的通病。 　　同时，对于某些开发商，尤其是郊区大盘的开发商，他们在某种程度上，担当的是社区运营商的功能，很多开发商在建设楼盘之前，往往要花大力气对项目周边的环境、道路进行整治，有时还要直接出资在社区内修建幼儿园和小学等公共设施，这也使开发商的运作成本增高，楼盘开发商在某种程度上承担了城市运营商的角色，但一个不争的事实在于，单个开发商的资金和能力毕竟是有限的，不可能偏离楼盘建设这一重心太远。智联地产胡俊认为地产开发商往往或多或少地承担了社区规划的部分功能，但由于开发商自身实力以及规划缺乏宏观性，很容易在同片区造成公共资源的重复配置。 　　长恒置业肖学峰认为配套分为大配套和小配套，所谓大配套，是指市政配套，道路建设、环境整治，包括公园、市场、医院、邮局等等，这些市政配套对于居住新区来说是非常重要的，但是往往有一个逐步完善的过程。所谓小配套，是指小区内部配套，而现在就有些过度建设，几乎所有的小区都有大量的商业门面，造成了社区资源的空置。 　　而在东湖新城、南湖新城、后湖新城的规划中，如前所述，首先从一个大社区的角度考虑到了各种公共配套资源，并从整体上提升社区人居环境。如后湖新城引黄孝河水、南湖新城引巡司河水进城，并配置亲水公园，使水系螺旋穿越、延伸到各区，形成贯通的景观系统。这就使开发商无须再花大力气将更多的开发资金投入到水系的营造上。再如各种商业配套、生活配套设施的规划，完全可以使上述新城建成一个有经济功能，可自给自足的城市次中心区。对于开发商而言，进行房地产开发时、应该顺应住宅开发专业化，规模化、人性化的趋势，开发商更多的则可以将精力放到地产开发的本位上，建设出更多高品质的住宅产品。 　　地产开发应与城区规划“兼容” 　　在新城的建设过程中，如何与政府配合，商业的合理规划，达到和谐的统一。这是地产开发商应当关注的重点。 　　在规划城市新区的建设中，根据某资深城市规划设计人士介绍，在上述三个新城的开发过程中，政府已经做到了配套先行。因为没有配套，开发商是没有能力去建立完整的居住区配套体系的，只有配套形成了，才能提高开发的潜力，整合并规范地产开发行业。 　　因而开发商在新区进行地产开发时，一定要考虑到城市未来功能的发展需要，才能不至于和城市今后的发展相矛盾，这也要求地产开发商在进行开发时具备更多的前瞻性。如武汉万科城市花园建设的核心思路中就考虑到了城市不断发展的可能性：即使在新区，楼盘也要考虑到未来城市发展的可能性。这样等城市扩展到了项目边缘的时候，可以做到包容项目，而不是因为项目的存在而像围墙一样隔离城市，根据万科地产人士介绍，这就好比预留一个城市的接口，等城市的扩展到这里来更便于对接。在新城的建设过程中，开发商应该更多地考虑到城市公共配套、社区整体规划的一致性，才能使项目真正融入未来城市的整体环境中。 　　城中心区房价格增长过快将得到抑制 　　由于上述新城规划的出台，未来几年内，武汉南湖、后湖住宅片区将成倍扩容，形成可容纳50多万人的两个大型居住区，加上东湖新城的建设，旧城区交通拥挤、房价增速过快的现状可望得到改变。 　　根据广州TUT本日市场策略设计有限公司武汉分公司聂志国的观点，目前，武汉已逐渐形成了越靠近市中心地价越高的现状。在南湖、后湖、东湖新城全面动建后，目前出现的住宅供需矛盾也会有所缓解，中心城区的购房需求将回到一个理性的层面，人们购房将会有更多的选择，由于供求关系决定价格，因而城中心区房价增速过快的现象将被抑制。 　　房地产业界流传“市中心楼盘靠地段，外城区靠环境”。根据地产界资深人士冯晓龙先生的观点，由于目前规划的几座新城起点都比较高，随着后湖、南湖、东湖新城的环境、社区配套功能的完善，因而在引进的开发商方面注定不会平庸，预计将来进驻的企业都是品牌地产开发企业，这必将带来产品品质的提高。如南湖新城凭借其优越的规划，吸引了大华、金地等多家国内知名品牌开发商在此建设开发，这就是一个很好的例证。武汉市民的人居环境也会得到很大程度的提升，购房者将把更多的眼光投向居住新城。 　　-小贴士： 　　南湖新城基本资料 　　规划中的南湖新城西起巡司河，东靠南湖之滨，南起规划二环线，北至雄楚大街，总面积13.1平方公里，规划人口31万人；后湖新城位于江岸区西北部，东至汉黄路、解放大道，南抵京广线，西临金桥大道，北接中环线，总面积18.56平方公里，规划人口25万人。 　　-小贴士： 　　后湖新城基本资料 　　后湖新城位于汉口东北部，东至汉黄路、解放大道，南抵京广线，西临黄浦路延长线，北接中环线，总面积1382公顷。按规划，到2020年，该地区将容纳25万人口，其中40~50%的土地将用于居住，绿地面积将占到12.55%。 　　-小贴士： 　　东湖新城基本资料 　　东湖新城位于东湖之滨，东至东湖岸线，西抵友谊大道，北以规划二环线为界，南至黄鹂路，占地1160公顷。届时“东湖新城”将是武昌北部最主要的居住新区，成为集商务办公、金融贸易、科研设计等多功能于一体的现代化建筑群。 　　国内主要城市居住新城规划一览： 　　[B]上海松江新城[/B] 　　素有“上海之根”美誉的松江，历来就有居住的先天优势，既有被公认为上海最具自然生态型的佘山国家旅游度假区，又有松江老城的上海人文起源之根。而作为政府城镇建设重点区域的松江新城，其本身的规划目标即是“人与自然的最佳和谐，最适合居住的城市”。松江新城总规划面积达21平方公里，在规划与实际建设中都以充分展现世界优秀建筑特点和城市风景作为主要的发展方向。其中，新城的园林、污水和垃圾处理、大气指数、环境噪声均以国际一流标准作为参照，公共绿地达800万平方米之多，而人均绿地更达到了中心城区较难想象的27平方米，充分体现了现代都市生活与秀丽的生态美景交相融合的城市理想家园。 　　[B]广州金沙新城[/B] 　　该地区定位为广佛都市圈中心的居住新城，规划面积9.08平方公里，规划居住人口11万。金沙洲中心区为现代商贸金融、行政办公和文化娱乐中心。沿江南北向规划100米宽绿化带，贯穿该区域的环城和广佛高速公路两侧各设50~80米宽绿化带，使沿江绿化和区内绿化相互渗透，形成居住新城中部和沿江带绿色走廊。 　　居住区按照自然地形和道路交通划分为6个区，各区配置独立完善的配套服务设施。规划区内设置5个居住区公园，居住区绿地率达35%，以提高全区居住空间环境质量，创造宜人、高水准的人居环境。该规划实施后，金沙洲居住新城将成为广州市的住宅示范小区。