风景区房地产期待理性
admin
2002-05-27
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随着我国经济的发展和人民物质生活水平的不断提高，加之宏观政策的调整和法定假日的增加，风景区房地产迅猛发展。然而，这种过快的发展，在某种程度上还缺少对市场的深入调研与
随着我国经济的发展和人民物质生活水平的不断提高，加之宏观政策的调整和法定假日的增加，风景区房地产迅猛发展。然而，这种过快的发展，在某种程度上还缺少对市场的深入调研与准确定位，使得其在整个房地产业中成为一种浮躁的产业。
风景区房地产的浮躁，主要有以下五个方面的表现。
表现之一：风景区房地产项目有碍景观，破坏风景区氛围。为了使旅游者取得较好的观景视点和视角，而忽视了观景点本身成为其它观景点的景观效果。如前不久建在南京紫金山最高峰头陀岭的“观景台”，只考虑观景效果，忽视了自身对环境景观的严重影响，在社会各界的强烈反对下，不得不决定拆除这一造价3000万元的景点。像其他一些风景区也有类似的现象，新建了不少配套的房地产服务设施，这些新建筑在格调、体量、功能等方面很难与原本的老建筑融汇、对话与交流，同时又过分地增强了商业气氛，破坏了原本朴实、纯真、恬淡、怡然的自然意境和野趣韵味。
表现之二：风景区房地产项目影响保护区，项目投资建设者只顾开发不顾对风景区的整体保护。如在张家界武陵源风景兴建了大批的旅游饭店、度假村、娱乐设施，对风景区保护造成了巨大危害和损失后，又不得不拆除或迁出风景区外重新建设。
表现之三：风景区房地产项目污染环境，只讲旅游效益、经济效益和社会效益，漠视环境效益。如在风景秀丽的桂林漓江、浙江天目溪和张家界的茅岩河，兴建了不少以方使游人的码头为主体的建筑群，这些吸引游人方便游人的设施所产生的大量垃圾、废水、排泄物，有许多直接倾倒或排入河湖，造成水体污染。
表现之四：风景区房地产项目粗制滥造，缺乏文化品位。在某种程度上看，这已是一种较为普遍的现象。不少重大项目在实践理念创新、表现个性张扬的时髦口号声中，建设了一批新潮、前卫的作品。这当中也不乏经典建筑，但也有一类完全割断历史文脉，完全西方化或现代派的建筑，人为折断了历史文化积淀的交流与传承。
表现之五：风景区房地产项目豪华无度。似乎旅游都是大亨大款的专利，不上星级，没有豪华就上不了档次，就不能为旅游业服务。最近报道珠江三角洲一个县级市的三星级宾馆就有二百多家，其总数与西欧中等规模国家不相上下。更有一家刚开张的饭店，连每个小便槽上都安装了液晶屏幕的小电视机。
上述现象，仅仅是这几年风景区房地产热中浮躁现象的一个大致画像。浮躁说明人们对这一特殊的房地产还没有能透彻地准确把握，难以冷眼观潮。浮躁的后果，是造成房地产业畸形发展和经济与环境效益难以弥补的重大损失。现在，当我们度过浮躁、走过浮躁的时候，当是进入理性思考的时期，也是风景区房地产迈向成熟的时候了。
理性地把握风景区房地产，以使其健康发展，笔者认为应在以下八个方面加以努力。
一是准确定位。风景区房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，努力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到开发项目中去，培植独特的优势。
二是统筹规划。规划是建设的龙头，是旅游的蓝图，所有项目必须风景区域内统筹规划，打破行政区划的樊篱，合理布局，均衡布点，既着眼当前，又立足长远，将风景区房地产的开发效益与风景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。
三是发掘提升。在角色定位的前提下，围绕开发项目的角色与目标，开展经济商业文化运作、过度的商业化将失去文化的内涵与引力，降低项目的品位；纯文化或过分强调文化性，没有商业化的市场运作，将难有足够经济回报。只有努力挖掘自身的优势，利用恰当的商业措施与文化联姻，用市场的方式运作才能获得经济效益的最大化。
四是项目创新。创新是风景区房地产发展的灵魂。美国迪斯尼乐园自开业以来之所以经久不衰，根本原因是每周都有一个新娱乐项目推出。作为以供人们游玩消闲为主要功能的风景区房地产，项目的不断翻新以及设计应留有充分的变通和发展余地，需要通过创新的方式去实现，始终以新颖引人的姿态与魅力赢得游人的青睐。
五是注重创意。房地产项目的创意与策划，就像学生作文的中心思想的提炼和表现，项目的规模与功能，建筑的色彩与体量，布局的尺度与收放，氛围的营造与把握，都应在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内涵、配套齐备的设施、自然谐调的韵味，塑造项目的特色和魅力。
六是精心设计。风景区房地产开发项目应力戒贪大求全或零星开发，努力在“宜人怡人”和“满足需要”上下功夫。是否体现“以人为本”是衡量项目质量的标志，功能完善、设施齐全、规模恰当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服是每个项目都应运用和体现的设计原则，尤其是对普通百姓和弱势人群的方便与关爱，诸如扶手高度、地面防滑等具体的细部设计中体现出来。
七是强调文化。没有文化或内涵肤浅的房地产项目，是很难在旅游业大潮中立足并站稳脚跟的，文化性主要通过项目的创意、服务的功能、承载的内容、使用的材料、施工的工艺、历史的传承以及建筑的形体语言等环境与意蕴来展现，在直接使用和间接观感中反映其格调与品位，在社会的逐步认同中增强其魅力。
八是严格执法。违法建筑禁而不止，几乎是所有涉及风景区房地产项目的怪象之一。“超计划生育”、“无计划生育”、“批小建大”、“批矮建高”的现象，严重影响和干扰着旅游房地产业的健康有序发展，平遥、丽江、武陵源、九寨沟等几乎所有著名景点风景区，都无一没有经历这“拆违整治”的痛苦革命，违法建筑造成的损失是难以估量的。严格执法，坚决杜绝违法建筑的产生，是规范风景区房地产市场的治本措施。
风景区房地产在我国是还是一个年轻的产业，也是一个具有巨大潜力与前景的朝阳产业，它在走过浮躁之后，步入理性的健康发展，必将是前景广阔的灿烂明天。
文/冯雁军
风景区房地产的浮躁，主要有以下五个方面的表现。
表现之一：风景区房地产项目有碍景观，破坏风景区氛围。为了使旅游者取得较好的观景视点和视角，而忽视了观景点本身成为其它观景点的景观效果。如前不久建在南京紫金山最高峰头陀岭的“观景台”，只考虑观景效果，忽视了自身对环境景观的严重影响，在社会各界的强烈反对下，不得不决定拆除这一造价3000万元的景点。像其他一些风景区也有类似的现象，新建了不少配套的房地产服务设施，这些新建筑在格调、体量、功能等方面很难与原本的老建筑融汇、对话与交流，同时又过分地增强了商业气氛，破坏了原本朴实、纯真、恬淡、怡然的自然意境和野趣韵味。
表现之二：风景区房地产项目影响保护区，项目投资建设者只顾开发不顾对风景区的整体保护。如在张家界武陵源风景兴建了大批的旅游饭店、度假村、娱乐设施，对风景区保护造成了巨大危害和损失后，又不得不拆除或迁出风景区外重新建设。
表现之三：风景区房地产项目污染环境，只讲旅游效益、经济效益和社会效益，漠视环境效益。如在风景秀丽的桂林漓江、浙江天目溪和张家界的茅岩河，兴建了不少以方使游人的码头为主体的建筑群，这些吸引游人方便游人的设施所产生的大量垃圾、废水、排泄物，有许多直接倾倒或排入河湖，造成水体污染。
表现之四：风景区房地产项目粗制滥造，缺乏文化品位。在某种程度上看，这已是一种较为普遍的现象。不少重大项目在实践理念创新、表现个性张扬的时髦口号声中，建设了一批新潮、前卫的作品。这当中也不乏经典建筑，但也有一类完全割断历史文脉，完全西方化或现代派的建筑，人为折断了历史文化积淀的交流与传承。
表现之五：风景区房地产项目豪华无度。似乎旅游都是大亨大款的专利，不上星级，没有豪华就上不了档次，就不能为旅游业服务。最近报道珠江三角洲一个县级市的三星级宾馆就有二百多家，其总数与西欧中等规模国家不相上下。更有一家刚开张的饭店，连每个小便槽上都安装了液晶屏幕的小电视机。
上述现象，仅仅是这几年风景区房地产热中浮躁现象的一个大致画像。浮躁说明人们对这一特殊的房地产还没有能透彻地准确把握，难以冷眼观潮。浮躁的后果，是造成房地产业畸形发展和经济与环境效益难以弥补的重大损失。现在，当我们度过浮躁、走过浮躁的时候，当是进入理性思考的时期，也是风景区房地产迈向成熟的时候了。
理性地把握风景区房地产，以使其健康发展，笔者认为应在以下八个方面加以努力。
一是准确定位。风景区房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，努力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到开发项目中去，培植独特的优势。
二是统筹规划。规划是建设的龙头，是旅游的蓝图，所有项目必须风景区域内统筹规划，打破行政区划的樊篱，合理布局，均衡布点，既着眼当前，又立足长远，将风景区房地产的开发效益与风景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。
三是发掘提升。在角色定位的前提下，围绕开发项目的角色与目标，开展经济商业文化运作、过度的商业化将失去文化的内涵与引力，降低项目的品位；纯文化或过分强调文化性，没有商业化的市场运作，将难有足够经济回报。只有努力挖掘自身的优势，利用恰当的商业措施与文化联姻，用市场的方式运作才能获得经济效益的最大化。
四是项目创新。创新是风景区房地产发展的灵魂。美国迪斯尼乐园自开业以来之所以经久不衰，根本原因是每周都有一个新娱乐项目推出。作为以供人们游玩消闲为主要功能的风景区房地产，项目的不断翻新以及设计应留有充分的变通和发展余地，需要通过创新的方式去实现，始终以新颖引人的姿态与魅力赢得游人的青睐。
五是注重创意。房地产项目的创意与策划，就像学生作文的中心思想的提炼和表现，项目的规模与功能，建筑的色彩与体量，布局的尺度与收放，氛围的营造与把握，都应在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内涵、配套齐备的设施、自然谐调的韵味，塑造项目的特色和魅力。
六是精心设计。风景区房地产开发项目应力戒贪大求全或零星开发，努力在“宜人怡人”和“满足需要”上下功夫。是否体现“以人为本”是衡量项目质量的标志，功能完善、设施齐全、规模恰当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服是每个项目都应运用和体现的设计原则，尤其是对普通百姓和弱势人群的方便与关爱，诸如扶手高度、地面防滑等具体的细部设计中体现出来。
七是强调文化。没有文化或内涵肤浅的房地产项目，是很难在旅游业大潮中立足并站稳脚跟的，文化性主要通过项目的创意、服务的功能、承载的内容、使用的材料、施工的工艺、历史的传承以及建筑的形体语言等环境与意蕴来展现，在直接使用和间接观感中反映其格调与品位，在社会的逐步认同中增强其魅力。
八是严格执法。违法建筑禁而不止，几乎是所有涉及风景区房地产项目的怪象之一。“超计划生育”、“无计划生育”、“批小建大”、“批矮建高”的现象，严重影响和干扰着旅游房地产业的健康有序发展，平遥、丽江、武陵源、九寨沟等几乎所有著名景点风景区，都无一没有经历这“拆违整治”的痛苦革命，违法建筑造成的损失是难以估量的。严格执法，坚决杜绝违法建筑的产生，是规范风景区房地产市场的治本措施。
风景区房地产在我国是还是一个年轻的产业，也是一个具有巨大潜力与前景的朝阳产业，它在走过浮躁之后，步入理性的健康发展，必将是前景广阔的灿烂明天。
文/冯雁军
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